老龄化浪潮下的跨境家庭守护（二）：不动产信托——房产传承与养老保障的制度通道

一、制度破局：不动产信托回应跨境家庭的现实需求
在系列文章的第一篇中，我们讨论了跨境分居家庭如何通过意定监护解决失能后“谁来守护”的问题。然而，对许多父母在国内、子女在境外的家庭而言，比“谁来守护”更让人焦虑的，往往是“房子怎么办”。房产是中国家庭最为核心的资产，但在跨境场景下，房产的管理与传承面临多重困境：子女远在海外，无法有效管理国内房产的出租、维护与处置；房产一旦登记在子女名下，可能因子女的境外税务身份引发复杂的跨境税务申报义务；父母失能后，房产的处置需要监护人配合，而监护人若不具备专业管理能力，房产收益可能无法充分用于父母的养老照护。不动产信托，在境外是常见的财富传承工具，常用于优化不动产持有结构、规避遗产税负；引入中国后，其功能被赋予了更深的社会价值——它恰好回应了老龄化浪潮下跨境家庭的深层焦虑：父母的房产如何转化为养老资源，又如何安全地向海外子女完成传承。
不动产信托的法律依据早在2001年《中华人民共和国信托法》[1]中即已确立，但受限于不动产信托登记制度的长期缺失，始终处于"有法可依、无路可行"的境地。信托的核心功能在于风险隔离，即信托财产独立于委托人和受托人的固有财产，不受二者债权人的追索——这一功能的实现，有赖于信托财产的权利外观能够清晰公示。然而，由于缺乏不动产信托转移登记的专门规定，实践中只能以现金购买房产再设立信托或搭建公司架构间接持有等替代方案操作，税费负担沉重、流程复杂，且产权证书上无法标注“信托财产”信息，风险隔离处于法律模糊状态，不动产信托因此长期难以规模推广。2024年底至2025年，北京、上海、广州三地相继出台不动产信托登记试点政策，从制度层面打通了不动产装入信托的“最后一公里”。一年多来，试点范围已扩展至十城，实操案例陆续落地，不动产信托正式从理论探讨迈入实践验证阶段。
二、试点铺开：十城联动，多元主体加速入局
制度的生命在于实践。试点政策出台后，各地在落地执行中呈现出怎样的制度创新与市场回应？以下从试点城市推进与受托人参与两个维度展开观察：
自2024年12月北京率先出台试点政策[2]以来，不动产信托登记试点工作在全国重点城市快速推进。据公开信息统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥十地已相继启动试点，覆盖京津冀、长三角、珠三角等主要经济区域，多点联动的制度创新格局初步形成，各试点城市在制度设计上各有侧重：
1 北京作为全国首个启动试点的城市，创立了“信托产品预登记—签订信托文件—信托财产登记”三步走操作流程，2025年4月，中国外贸信托[3]和国投泰康信托[4]分别完成各自辖区内的首单不动产信托财产登记，同年年底试点获延期至2028年12月31日，为市场提供了稳定的制度预期。
2 上海由六部门联合发文[5]，在10个工作日内完成了从政策出台到案例落地的“全流程闭环”[6]，其协同效率为后续城市提供了有益参考。
3 广州在借鉴京沪经验的基础上，创造性地引入预告登记制度——暂不符合过户条件的房产可先行办理信托财产预告登记，有效锁定物权，同时纳入遗嘱信托登记路径，为通过遗嘱方式设立不动产信托提供了操作依据[7]。
4 苏州于2025年11月完成全省首单[8]，创新融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性；合肥于2026年5月正式启动试点[9]，成为全国第十个开展此项业务的城市，被业内视为不动产信托登记由沿海发达地区向内陆更大范围延伸的标志性信号。
试点城市的制度探索为不动产信托奠定了政策基础，而真正检验制度生命力的，则是受托人能否将政策空间转化为可落地的业务实践。 在这一层面上，受托人队伍的扩容与业务模式的创新尤为值得关注：
1 国投泰康信托与中国外贸信托率先完成北京首单业务；上海信托落地全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，将不动产与金融资产共同置入信托架构。
2 爱建信托聚焦老年人养老照护需求，探索不动产信托在养老领域的应用路径。2026年2月，大业信托成功落地首单不动产信托财产登记项目[10]，其后进一步落地广东省首单养老信托不动产预告登记，是预告登记制度在养老场景下的首次实践应用。
3 光大兴陇信托在广州落地了广东首单孤独症家庭不动产特需信托[11]，创新采用“双监察人＋双受益人”模式，首次实现特殊家庭“托孤＋养老”一体化保障。
十城试点铺开与受托人多元探索相互印证，不动产信托正从制度设计加速走向业务常态。尤其对于跨境家庭而言，过往因境内不动产信托登记制度缺失，不少家庭选择以境外信托架构持有境内房产，面临高昂的设立与维护成本，更因境内外法律体系差异而埋下权属不清、处置受限等纠纷隐患。如今，无需绕道境外架构，直接以境内信托持有不动产，法律关系清晰、权属登记明确，受中国法律体系完整保护。制度的突破为跨境家庭打开了新的选择空间，但如何结合自身家庭状况与资产结构，精准运用这一工具，仍需专业路径的系统梳理。
三、规划落地：三大应用场景与跨境家庭的专业配置路径
要回答这一问题，不妨先从目前已落地的实操案例入手。从实践来看，不动产信托主要回应了三类核心需求，为跨境家庭提供了差异化的制度解决方案：
（一）特殊需求保障
以保障为目的的特殊需求家庭，多用于残障或心智障碍子女的终身照护安排。这类家庭的典型困境在于：核心资产为房产，而受益人往往不具备独立管理和处分财产的能力，直接赠与或继承面临资产被侵占、挪用的重大风险。北京通州区一位70岁委托人将名下唯一住宅置入信托，为患有自闭症的子女锁定终身照护费用来源，并引入监察人制度对信托运行实施有效监督；广州光大信托则在孤独症家庭不动产特需信托中实现了“托孤+养老”双重保障。对于子女在海外、国内有特殊需要家庭成员需要照护的跨境家庭而言，不动产信托同样可以发挥"跨代际、跨地域"的稳定保障功能。
（二）养老照护与财富传承
面向最广泛人群的核心功能，旨在衔接“以房养老”与“定向传承”的双重需求。上海信托的案例中，委托人将商办房屋与现金资产共同置入信托，通过出租获取稳定现金流用于补充母亲养老金，待子女成年后再将不动产定向传承；爱建信托案例中，一位年近八旬的离异独居老人将名下唯一住房托付给信托公司，以租金收入补充退休养老金，身故后将房产定向传承给长期照料自己的亲属。不动产信托让老年人既能“住有所居、老有所养”，又能确保财产按本人意愿精准传承。在跨境场景下，这一工具尤为关键——父母可将房产收益用于自身养老，身故后直接向海外子女定向分配，无需经历跨境继承的漫长程序。
（三）资产盘活与财富管理
面向持有多套不动产的资产持有者，核心诉求在于盘活闲置房产、优化资产配置。普通家庭将闲置房产置入信托，由信托公司专业管理运营，既可获得稳定租金收益，又可依托信托财产隔离属性避免因个人债务或家庭变故牵连房产；企业主体亦可将写字楼、厂房、产业园区等不动产交由信托团队管理运营，将资产与企业经营风险相隔离，避免经营波动波及核心不动产，实现聚焦主业、保全资产的双重目标。对于子女在海外的家庭而言，将国内房产集中置入信托，由专业机构统一管理，既可避免远程管理的沟通成本与维护难题，一定程度上也可规避子女境外税务身份带来的跨境申报复杂性。
在这三类场景中，跨境家庭的综合需求尤为突出——父母在国内持有房产、子女定居海外，面临远程管理困难、失能后房产处置无人代决、直接赠与或继承可能引发复杂境外税务申报义务等多重制约。不动产信托可将房产由专业受托人管理运营，租金收益用于父母养老照护，身故后按信托文件定向分配子女，避免跨境继承的繁琐环节，同时信托财产独立于委托人和受托人固有财产，不受个人债务或婚姻变故牵连。以下从法律关系衔接、税费考量和与意定监护的协同三个维度，为跨境家庭提供具体的专业规划指引：
（一）境内外法律关系衔接
境外信托或意定监护类授权文件通常无法直接适用于境内不动产信托登记，建议在境内单独设立信托并明确与境外已有安排的衔接关系。
（二）税费考量
若子女已取得境外税务居民身份，需提前评估各环节的境内税务影响及境外申报义务变化。当前不动产信托尚无专门税收优惠政策，装入环节涉及的契税、增值税等适用规则各地执行口径不一，需境内外税务师共同参与。
（三）与意定监护的协同
以广州老李为例——老李夫妇退休多年，独生子小李定居美国，老两口持有一套住宅。为应对突发疾病时儿子无法及时赶回签署医疗文件、失能后房产无人打理以及直接过户可能引发的跨境税务申报等顾虑，老李将房产置入信托由信托公司管理运营，同时签订意定监护协议指定国内侄女小丽担任意定监护人，并由小李担任信托监督人、小丽同时担任信托监察人，形成“双监察人”机制进行双向制衡：一方面，信托将核心资产隔离于监护人直接控制之外，受托人须依信托文件约定管理运营，监护人虽负责一线照护却无法处分房产；另一方面，小李与小丽共同监督信托公司，防止受托人偏离委托人初衷。意定监护与不动产信托相互嵌套，“监护人一线守护、受托人专业管财、监督人远程把关”的三角制衡结构得以真正落地。
结语
总体来看，尽管税费政策、登记效力等配套制度尚待完善，但从北京首单落地到十城铺开，从特殊需求保障到养老、传承、资产盘活等多元场景全面开花，不动产信托正从制度设计走向业务常态。对于持有房产、有传承保障或资产盘活需求的跨境家庭而言，当前正是了解并规划这一工具的适当时机。
注释：
[1]《中华人民共和国信托法》
[2]《国家金融监督管理总局北京监管局北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号）
[3]https://mp.weixin.qq.com/s/7jH8tyZjrBOyXVSKaRTQ昌平区持续优化营商环境，完成首单仓储类不动产信托财产登记（北京规划自然资源微信文章）
[4]https://open.bjtzh.gov.cn/kftzh/c110062/202504/1750958.shtml全国首例！通州区完成不动产信托财产登记试点案例（北京市通州区人民政府网)
[5]《关于开展不动产信托登记试点的通知》（沪委金融办〔2025〕53号）
[6]https://mp.weixin.qq.com/s/dWmgv-G1yIxAI3zaBAsYcA两单！上海不动产信托登记试点落地——运用场景拓展到银发老人特殊需要等普惠金融领域（上海规划资源微信文章）
[7]《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（粤金发〔2025〕33号）
[8]https://zrzy.jiangsu.gov.cn/sz/gtzx/jcdt/202511/t202511211888482.htm苏州完成全省首单不动产信托财产登记（苏州市自然资源和规划局网）
[9]https://mp.weixin.qq.com/s/5qK6q75kCIP5ACPbdgd-Q合肥市率先启动不动产信托登记试点探索金融服务实体经济创新路径（合肥不动产登记微信文章）
[10]https://mp.weixin.qq.com/s/P51LcCxet022qzSydWoYg大业信托首单不动产信托财产登记项目成功落地（大业信托微信文章）
[11]https://mp.weixin.qq.com/s/hCX5YF6VEbRj2tM5bwnWA光大兴陇信托落地广东首单孤独症家庭不动产特需信托（光大信托微信文章）