“保交楼、稳民生”：下半年房地产市场即将回暖？！让我们聊聊如何以共益债务形式对房地产破产企业进行投资

据新华社报道，中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《关于十九届中央第九轮巡视情况的综合报告》。会议指出：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”
今年以来，全国房地产开发投资同比连续三个月下降；商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%；房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。同时，部分地区的部分在建房地产项目停工，还导致少数业主宣布自行停贷，引发了一定的舆论关注和社会问题。
因此，会议对房地产市场的指导表述，对于下行压力巨大的房地产市场而言，无疑是重大利好！会议将“稳定房地产市场”上升到“全方位守住安全底线”的高度，充分说明了职能部门对于稳楼市的重视程度。其中，“保交楼”首次被写入中央政治局会议中，说明此举已成为稳定房地产市场、稳定社会民生的关键所在。
我们认为，“保交楼”政策不仅能帮助步履维艰的诸多房企，对于诸多“烂尾楼”而言，也迎来了一线生机：
由于近几年房地产领域的整合及相关政策对房地产企业债务和融资的管控愈发严格，加之各地不断爆发的疫情影响，大量中小房地产企业因为资金周转不灵引发财务危机，导致出现众多“烂尾楼”项目，严重影响了市场经济秩序和购房者权益。
因房地产企业经营的特殊性，在大量“烂尾楼”项目中，破产企业在破产前已经基本用尽了各种融资途径，相应的各种财产都已经设定抵押，且因重复抵押、对外担保等情况导致资产严重不足以清偿债务。传统的承债式重整由投资人通过支付固定的款项承担债务取得债务人的股权，再投入一定的资金对项目进行续建开发，对于投资人而言要支付相对较高的投资款，风险较大，只有资产相对优质、剩余开发价值较高的项目才能够招募到承债式重整投资人。
而对于剩余开发价值较小、续建完成后可获得利润较低的项目，在难以招募到承债式重整投资人的情况下，引进投资人借款给债务人对项目进行施工续建，借款及应获得的利润作为共益债务进行清偿，就成为了盘活诸多烂尾项目的一着妙棋。
案例介绍
上海悦合置业有限公司破产重整案
案号
（2020）沪03破54号
基本案情介绍
上海悦合置业有限公司（“悦合置业”）开发的房地产项目为“悦合国际广场”，该项目由1幢甲级写字楼、3幢LOFT公寓和1幢商业综合体构成，占地面积45,868.40平方米，总建筑面积219,082平方米。
由于资金链断裂、资产相继被查封，悦合置业难以完成既定的竣工验收、房地产销售等目标，并于2014年5月停工，直至2021年9月29日才复工续建。项目停工后，悦合置业屡次尝试庭外债务重组，并尝试引入多家央企和民企盘活项目，但由于债权债务关系错综复杂、资产权属不清等多种原因，多次庭外重组均以失败告终，并成为上海地区建筑规模最大的烂尾楼。
法院指定在管理人进场后，在上海三中院的指导下，积极主动推进各项重整相关工作。尽管本案项目烂尾时间长、各方利益不一致、维稳压力大、债权金额远超想象，但法院、管理人仍克服各种困难，积极创新工作方法，通过引入投资人以共益债方式盘活存量资产，提高项目增量价值，将项目利益留存给债权人，最终在法律框架下，最大程度保护了消费性购房者优先权、真实购房人、债权人和投资人等各方利益。
案例要点
烂尾楼案件的主要重整价值在于项目的续建和销售，悦合置业更是如此。考虑到本案的项目完成度较高、后续投入资金相对较少，管理人认为如果直接进入破产清算，不仅普通债权人清偿率为0%，优先权人亦将蒙受较大损失。
本案件申报债权超过170亿元，经管理人确认的破产债权金额高达126亿元，涉及工程方、抵押贷款、购房业主、民间借贷等多方主体，各方利益错综复杂。仅管理人认定的优先权金额即高达20亿元左右，而项目评估价值仅15亿元。根据管理人调研，项目一旦进入拍卖，价格可能远低于评估值，甚至不足10亿元。
经管理人的初步测算，如果完成项目续建，该项目不仅可以满足购房人的交房需要，以及交房后仍留有剩余资金偿还债务，远比进行清算的价值要高，且在最优情况下一般普通债权人预计清偿率也相较来说大幅度提升。
经过多轮调研、讨论和沟通，管理人团队创造性地引入共益债进行续建的模式充分挖掘重整价值。经过几个月的商讨研究以及详尽调查后，管理人最终确认了以上海绿庭投资控股集团股份有限公司以共益债方式投资金额2.5亿元，同时绿庭投资作为悦合置业的项目受托方，负责悦合国际广场后续的开发续建管理、招商和运营管理、销售管理，实现了以较少的资金体量通过续建的方式提升整体的资产价值，以此提高广大普通债权人的清偿率。换句话来说，这2.5亿元的急救资金撬动了这个负债一百多亿元的房地产企业，而绿庭作为投资人，投入的资金属于共益债务的一部分，房地产企业在重整成功时，该债务也通过共益债的优先受偿权得到了优先偿还并获得了利润收入。
一、共益债务的概念
共益债务，是指破产程序开始后为了全体债权人的共同利益而负担的非程序性债务。
二、共益债务的立法背景
在1986 年的《中华人民共和国企业破产法（试行）》中，只有在第三十四条中对破产费用和共益债务作了规定，而且并没有专门规定共益债务，更没有详细地列举其范围，仅在第三十四条第三款规定了“为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用”作为破产费用，应当从破产财产中优先拨付。因此在实务中就不可避免地出现了保护盲区，涉及的为继续营业而产生的雇员的劳动报酬等为共同利益而产生的债务，没有被明确地指出，无法对共益债务债权人的合法权利进行保护，使得权利保护没有法律依据。更重要的是共益债务制度体系性的缺失造成了我国立法体例的不完整。
而2006年《企业破产法》的颁布施行，借鉴了国际上通行的立法体例（如德国的分别制、美国日本的合并制费用管理制度），设第五章将旧破产法的破产费用区分为破产费用和共益债务，并确定了它们清偿的先后顺序，立法更为科学合理。
三、共益债务包括哪些？
法律依据 《中华人民共和国企业破产法》第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
(一) 因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
(二) 债务人财产受无因管理所产生的债务；
(三) 因债务人不当得利所产生的债务；
(四) 为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
(五) 管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
(六) 债务人财产致人损害所产生的债务。
四、共益债务的特征
01 产生时间上的特殊性
共益债务是在法院受理破产申请之后所发生的债务，共益债权产生于破产案件受理后，而普通债权产生于破产案件受理前。
02 共益债务具有不确定性（浮动性）
共益债务是破产法列举规定的债务，目的是为全体破产债权人的共同利益服务而存在的债务，是一项不确定的债务。共益债权并不具有其他债权的确定性，如劳动债权和破产费用等。破产法规定劳动债权由管理人调查后直接确认，因为劳动债权在企业有完备的记载，容易调查并确定债权人和劳动债权的数额。破产费用包括破产案件的诉讼费用、管理、变价、分配债务人财产的费用等，这些费用必须先行支出才能将破产程序进行下去，费用数额也是明确的。而对于共益债权来说，如果债权人未申报，管理人并不一定就认为债务人对外负有共益债务，因为已知债权只是指债务人账面上记载的债权，而有时候债务人认为某个合同已履行完毕，其财务资料反映对外并无债务，或者其认为并不存在无因管理、财产致人损害等情形，也就不存在所谓无因管理之债或侵权之债等债务。
03 共益债务具有可选择性
共益债务的负债主体是债务人的破产财产，共益债务的债权人可以向债务人或负责管理债务人财产的管理人提出请求，或者由管理人依法履行职权予以确定。共益债权与其他债权因为发生时间上的区别而导致其清偿上的优先性，是对共益债权人的一种特殊保护，但没有改变其债的根本性质。从本质上来说，共益债权对于债权人仍然是私权，如何处分完全取决于债权人。也就是说，债权是否存在、是否需要申报是由债权人确定的。即使存在共益债权，债权人仍然可以放弃。
04 偿还的优先性
共益债务由债务人财产随时清偿。共益债务与破产费用在清偿时优先于其他债权。
五、共益债务在破产房地产企业的优势与可行性
01 投资人需要投入的资金较少，更容易盘活项目
投资人只需投入项目建设的资金或者是企业日常运作的资金而无需投入清偿债务的资金，投入的资金相较少；由于资金门槛降低，更容易盘活项目。
02 投资人风险较小
投资人所出借的款项及应获得的利润作为共益债务清偿，优先于其他债权人获得清偿，投资人无需为借款难以得到清偿而担心，对于投资人来说风险相对较小。
03 对于债权人来说清偿率可能更高
承债式重整模式的清偿率是固定的，投资人会为了获得更多的利润而尽可能降低承债的金额，对于债权人来说可能获得清偿是较低的；而引入的共益债务投资人在回收借款以外只收取固定的利润，项目建成后如销售情况良好，在清偿了共益债务后，销售所得全部用于清偿其他债权人，可能会使得债权的清偿率更高。
六、共益债务投资人进行相关投资时的注意事项
对于房地产企业债务人而言，引入共益债务投资人相当于引入了一笔不被执行、查封、冻结的投资，但是对于共益债务投资人而言，投资一个破产企业必定是会存在一定的风险，因此，共益债务投资人在进行投资时应注意以下事项：
01 把握好共益债务的加入时间点
根据前述破产法有关法律法规规定，共益债务应在法院受理破产申请之后加入。由于共益债务是优先于其他债权获得清偿的，引进共益债务投资人必然将对其他债权人产生一定影响，共益债务投资人应要求管理人将借款及将引进共益债务投资人这一事项列为共益债务事项提交债权人会议、债权人委员会表决通过或得到法院的批复等，也可通过作为重整投资人、以重整计划草案的形式对合法权益进行保障，以保障相应共益债务成立的合法性和合理性。
02 对破产企业是否可以清偿借款做出理性判断
共益债务投资人在出资前应聘请专业人员对破产企业的资产、债务状况、债权人诉求、经营前景进行详尽细致的全面调查研究，充分了解破产法规和破产程序，全面考量企业重整成功的可能性。同时，投资必然是存在风险的，共益债务投资人应对借款是否能够得到回收进行判断，防控风险，做出理性判断，最终决定是否向破产企业提供借款。
03 注意监督管理破产企业的资金用途
共益债务借款系用于破产企业走出困境和维持破产程序期间企业经营的专项资金，对于债务人所开发建设的房地产项目极为重要，甚至能够决定是否能够最终建成该项目。因此，建议共益债务投资人与管理人就资金用途进行明确的书面约定，同时与管理人制定资金的使用制度，委派专人与管理人共同对借款资金的使用进行监管，确保资金使用符合交易目的，保障项目顺利建成，出借的资金以及利息得到偿还，以维护自己的利益。
04 由具备房地产开发经验的公司对项目进行续建开发
房地产企业破产，往往面临着所开发的楼盘烂尾的情况，因为破产企业的核心资产往往是在建工程，将项目续建完成不仅能够提升财产整体价值，同时能够提高债权人的清偿率，从而稳定购房人和其他债权人的心态，对和谐社会秩序的维护也更加有利。
当共益债务投资人是具备房地产开发经营经验的机构时，其不仅能够投入共益债务资金，也可以接受债权人会议的委托对债务人的项目进行施工管理，债权人、管理人只需对其施工行为进行监督及对资金的使用进行审批、监管即可。
如果共益债务投资人并不是专业的房地产开发机构，只是单纯的出借资金，由管理人负责项目的施工管理时，房地产项目开发是需要专业化团队进行运作的，但大多数时候管理人并不具备开发房地产项目的专业能力。为了保障共益债务投资人的资金能够落到实处、保障债权人的合法权益，引入具备房地产开发经验的公司对项目进行续建及施工管理，才能够使项目能够得到更好的开发，增加破产财产的价值；同时，共益债务及其他有关债务得以实现清偿的概率也大大提升。