婚前所建的宅基地房屋于婚后被动迁，所得安置房是否属于夫妻共同财产？

前言
“安置房”是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。对象是城市居民被拆迁户，也包括被征地、拆迁房屋的农户。随着城市化的不断扩张，因安置房归属问题所引起的纠纷愈见频发。尤其是，因拆迁而获得的安置房，往往成为离婚诉讼中财产部分的核心焦点。实践中，法院对“婚前所建的宅基地房屋于婚后被动迁，所得安置房是否属于夫妻共同财产”是如何认定的？非权属证书权利人的配偶方又应该如何有效地维护自身权益？
裁判要旨
针对“婚前所建的宅基地房屋于婚后被动迁”所得的安置房，法院一般认为“不属于夫妻共同财产”。但法院也会综合考虑作为非权属证书权利人的配偶方对动迁房屋的贡献【如《征收方案》关于安置房补偿的条件（人口、户口）是否包含配偶份额；配偶方于婚后是否曾参与拆迁房屋重建、改建、装修；安置房回购、增购的资金来源是否属于夫妻共同财产等】，对动迁所得安置房进行合理的分配。
基本案情
1、张某与席某系夫妻关系，离婚后，张某与席某于2012 年11 月12 日办理了复婚登记。双方复婚后至今一直处于分居状态。
2、1998年6月3日，席某取得位于XX市XX镇XX社的农村宅基地使用证，证号为X字第001257号，宅基地面积为69.05平方米，层数为b座202房。
3、2008年11月25日，XX市XX区拆迁管理办公室、H公司、T公司、就位于XX市XX区XX路段20号1栋b202房的拆迁补偿安置事宜签订了《房屋拆迁补偿安置协议》【XX迁（2008）032 号】。协议约定，安置房暂定三年内可交付使用，但XX市XX区拆迁管理办公室未能如期交付安置房给席某使用。
4、2012年11月9日，上述四方经协商同意达成《房屋拆迁补偿安置补充协议》【XX迁补（2012）044 号】，协议约定：按席某原核定安置面积70 平方米，调增后购房面积为80平方米，安置房变更为联和新村a5-2栋1402房。
法院认为
以下为法院在判决书“本院认为”部分对该问题的论述：
对于位于XX市XX区的拆迁安置房问题，本院认为，席某于1998 年取得宅基地使用证，并于2008年与有关单位达成协议，属于席某婚前财产，虽然于2012 年11 月9 日签订了补充协议，但补充协议也是基于婚前产生的房产及补偿安置协议而发生的，是补充性质的，而且2012年11月9日双方也处于离婚状态，还未复婚。因此，位于XX市XX区的拆迁安置房，属于席某的婚前财产，本院不予处理。
律师分析
1、婚前所建的宅基地房屋于婚后被动迁，所得安置房一般不属于夫妻共同财产。
宅基地房屋被动迁，当事人获得安置房的权利基础是宅基地房屋的所有权、宅基地使用权。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条规定，夫妻一方的婚前财产属于夫妻一方的个人财产。婚前所建的宅基地房屋应属于夫妻一方的个人财产。根据法律规定，婚前财产在没有特殊情况下，不会因为婚姻关系的建立而转化为夫妻共同财产。因此，动迁婚前所建的宅基地房屋而取得的安置房一般应认定为宅基地房屋所有权人、宅基地使用权人的个人财产，而非夫妻共同财产。
2、作为非权属证书权利人的配偶方应如何维权？
婚前所建的宅基地房屋不属于夫妻共同财产，被征收房屋的补偿款也属于婚前个人财产。如果夫妻双方婚后对宅基地房屋进行修缮、翻建，非权属证书权利人权益该如何保护？实践中，具体情况还需根据具体证据和结合各方的具体贡献程度来确定。具体如下：
（1）明确《征收方案》中关于获得“安置房”的具体计量标准。
关于“安置房”的获取条件，不同地区的《征收方案》各有差异。当《征收方案》中明确安置房的取得、面积的大小等认定标准为动迁宅基地房屋户籍人数、动迁宅基地在住人口数量时，非权属证书权利人的配偶方因拥有动迁宅基地房屋户籍、或居住在该动迁宅基地房屋而被纳入安置房计量标准的，应认定该安置房的取得包含该配偶方的权利份额。
（2）明确对动迁宅基地房屋及安置房的贡献。
非权属证书权利人的配偶方如曾在婚后参与动迁宅基地房屋的重建、改建、装修等，法院将视其对动迁房屋价值上的加持程度，综合考虑该动迁房屋是否属于夫妻共同财产。此外，如非权属证书权利人的配偶方有证据证明用于回购、增购安置房的资金来源于夫妻共同财产，则更有利于法院认可当事人关于该安置房为夫妻共同财产的主张。
（3）签订合法有效的《分家析产协议》《离婚协议》。
根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。如夫妻双方通过签订合法有效的《分家析产协议》《离婚协议》以解决由动迁所得的安置房归属问题，法院均予以认可。
延伸阅读
1、动迁房屋权属人为夫妻一方，但实为双方婚后加建，应属夫妻共同财产。离婚协议对拆迁所得安置房处理约定有效【（2022）粤0112民初9045号】。
法院认为，虽《广州市集体土地房产证》(穗集地证字第××号)权属人为陆某，但该房屋的赠与发生在双方婚姻关系存续期间，没有证据证明第三人徐X琼是赠与给陆某个人。另，双方在庭审中均确认87号之一房屋在2008年被加建至三层，87号房屋在2009年被拆了重建至四层。上述房屋的加建、重建时间也是发生在二人婚姻关系存续期间，应属夫妻共同财产。上述房屋因拆迁所获得的现房补偿及房屋指标属于夫妻共同财产。
本案双方是在广州市黄埔区民政局签署离婚协议书，并办理离婚登记，现没有证据证实离婚协议书的签订存在欺诈、胁迫等情形的，且被告已过一年撤销权行使期限，故该离婚协议书中关于财产分割部分有效。
2、《分家析产协议书》对安置房的处置约定有效【（2020）京03民终6671号】。
法院认为，本案争议焦点：《分家析产协议书》、《分家析产协议书补偿协议书》的效力。首先，佟某1主张涉案《分家析产协议书》及补充协议无效，应提供证据证明。而佟某1目前提供的证据不能证明涉案协议签订时具有相关无效情形。其次，佟某1出售2301号房屋的事实已经表明其以自己的行为实际履行了《分家析产协议书》及补充协议。综上，本院对佟某1有关“2018年4月28日分家析产协议无佟某2签字，佟某2明确表示不知情，应认定无效，因分家析产协议无效，补充协议也应无效”的上诉理由和请求不予采纳。根据协议约定，佟某1应向张某、佟某2支付拆迁安置房的回购款，涉案2302、2305号房屋分别由张某、佟某2享有排他性的居住、使用权。
3、原宅基地使用证所有人死亡，家属协商一致重建宅基地房屋，对房屋所有权约定有效【（2023）粤01民终616号】。
二审法院认为，农村宅基地使用证〔萝穗郊(萝)字358122号〕的所有人为张某祥，双方均确认该宅基地房在1991年被拆。2001年10月28日，方某娣、张某3、张某娣经协商后签订《关于张某祥(穗郊萝字第358122号)宅基地的分配问题》，约定涉案宅基地共96.85平方米的所有权归张某3、张某娣，各占50%。长平乡屋角生产队在协议上签名、盖章以作见证。该协议是合法有效的，具有法律约束力。张某娣在取得协议约定的地块面积后，(与丈夫董某1出资)在该宅基地上建了42.69平方米的平房，并交由方某娣居住(后该宅基地房屋地址变更为43号)。可见，上述协议由方某娣、张某娣和张某3自愿签署，且也得到了实际履行。因此，43号房屋应属张某娣与董某1的夫妻共同财产。
4、婚前所租公房，婚后未变更承租人。公房被动迁，拆迁方案计量标准基于承租关系而确定，所得安置房属承租人个人所有【（2023）京02民终8976号】。
一审法院认为，双方争议在于乾某1因××3号搬迁而取得安置房和补偿款是否能认定为夫妻共同财产。首先，××3号系乾某1在与李某结婚前承租的公租房，乾某1系该房屋的承租人，双方婚后并未因人口增加申请调整或变更承租人，亦不存在因李某得以续租的情形，该房屋的承租关系并未因双方结婚而改变。其次，涉案公租房拆搬迁议中所确定的被搬迁人仅为公房承租人，补偿对象、补偿款的计算和安置政策均基于承租关系而确定，承租人的家庭成员和共同居住人并非该拆迁安置项目的补偿和安置对象。再次，现无证据证明李某于婚后对该房屋进行过添附等投入。综上，乾某1因××3号取得的搬迁利益应认定为乾某1的个人财产，李某要求分割乾某1因××3号搬迁而取得安置房，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
二审法院认为，本案的争议焦点为乾某1因××3号搬迁而取得的安置房和补偿款是否能认定为夫妻共同财产。第一，公房的承租人由产权单位认定，李某并非产权单位认定的承租人，其与乾某1以夫妻共同财产交纳房租的行为不能改变承租主体。第二，涉案公租房搬迁协议中所确定的被搬迁人仅为公房承租人，补偿对象、补偿款的计算和安置政策均基于承租关系而确定。第三，根据生效判决确认，2017年乾某1签订搬迁补偿协议时，李某与乾某1已分居生活。李某所述其因搬迁行为应获得搬迁补偿款的意见，依据不足，法院亦不予采纳。综上，一审法院认定乾某1因××3号取得的搬迁利益为其个人财产，并无不当，法院依法予以维持。
5、婚前批准建房，婚后颁发《集体土地建设用地使用证》，应认定为夫妻共同财产。安置房虽尚未办理相关产权证，应先根据使用权进行分配【（2023）粤01民终14976号】。
二审法院认为，本案争议的焦点在于案涉四套安置房及一间商铺的归属问题。
首先，1993年9月6日，花都市新华镇人民政府批准同意朱某在朱村建设房屋；××××年××月××日，朱某与李某登记结婚；1994年3月22日，花都市人民政府向朱某颁发了《集体土地建设用地使用证》，载明戊2-105号房登记在朱某名下。由此可见，朱某系在与李某婚姻关系存续期间取得戊2-105号房，该房屋依法应当属于双方的夫妻共同财产。其次，朱村村委会虽于2009年9月8日出具《证明》，载明戊2-105号房由朱某的父亲朱某光出资建成，朱某光要求将该房产计入名下使用，但此后，戊2-105号房因被征收补偿安置了案涉四套房屋及一间商铺，《东风日产产能扩建项目拆迁合同》及《朱村新邨安置房摇珠结果确认书》显示补偿安置的四套房屋及一间商铺仍确权在朱某名下，朱某光仅是作为朱某的代理人在相关文件上签名。故朱某依据该《证明》主张戊2-105号房及其安置补偿房属于父亲朱某光所有，缺乏理据。
综上，案涉四套安置房及一间商铺系由戊2-105号房拆迁获得，戊2-105号房属于朱某与李某的夫妻共同财产，故案涉四套安置房及一间商铺亦属于两人的夫妻共同财产，在尚未办理相关产权证的情况下，一审判决503房和1401房由李某使用，504房和1402房由朱某使用，并无不当，法院予以维持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)
第七十七条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。