房地产中介公司如何应对疫情下的法律风险

新年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情影响着各行各业。面对疫情，我们应积极自查、自我防控，将疾病风险竭力阻断。对于企业来说，我们还应注意疫情带来的商业风险以及潜在的法律风险。北京大成（西安）律师事务所公司部程昭律师就此分析疫情下房地产经纪行业关于一手房销售、二手房销售、房屋网络销售平台等相关的行业法律风险。
一、疫情对房地产销售行业的宏观影响
目前，在全国响应战疫过程中，为了控制疫情的聚集性感染，超过20多个省区市工地停工、暂停开发商售楼处、中介门店暂停营业。一手房销售、二手房销售、房屋租赁市场均受到疫情的影响，房地产下游行业几乎进入了“冰封期”。
因低成交量，延迟复工下的房屋供给节奏延长等因素，房地产开发商面临着资金周转、还债的压力。“唇亡齿寒”，市场经济的“蝴蝶效应”亦是难以避免的，疫情对房地产开发商的影响直接造成了下游房屋中介公司的压力。从应对商业风险的能力来讲，房地产中介公司一般是比开发商弱许多。面对疫情带来的诸多风险因素，房地产中介公司应尽力排查、保持各方的沟通，将风险带来的经济损失降到最低。
二、一手房委托代理销售方面的法律风险

1、限期底价考核销售
在一手房销售方面，中介公司常常与开发商签订代理销售的独家包销协议，有的中介公司与开发商合作的总代理销售中介公司（有分销的权利）签订分销协议。开发商为了保证开发成本可能会与中介公司签订保底条款，并对业绩考核附上期限。如约定：“本项目的销售底均价为平层13500元/平方米”“首次开盘5个月后，考核指标为可销售总体量的70%，否则该考核期内暂留的30%佣金不予补结。”
2、预支保证金销售
中介公司为了获得开发商的独家委托销售权利，在独家包销协议中约定：“中介公司同意向开发商支付xxx楼340套，每套5万元的保证金，以获楼盘的包销权”。双方在协议中对于销售业绩考核目标也会作出相应约定。
目前，疫情对房地产销售的影响是显而易见的。疫情在法律上可能构成不可抗力。但关于不可抗力的认定条件、不可抗力的影响程度、合同当事人是否及时止损、合同目的是否能够实现……均需要人民法院裁判认定。为避免产生争议，若疫情对上述商品房委托代理销售合同产生影响，中介公司应预估“限期底价考核销售、预支保证金销售”等合同约定的内容是否能正常履行兑现，若疫情的持续影响会造成合同义务难以履行，中介公司应及时与开发商（或总代理销售中介公司）沟通是否可以签订补充协议变更合同内容。
三、二手房居间销售方面的法律风险

（一）居间合同主要时间节点法律风险
1、卖方未在合同约定之日前履行结清贷款，注销抵押登记手续。
2、卖方或买方未在合同约定之日前，签订网签备案合同即《存量房买卖合同（经纪机构版）》。
3、卖方或买方未在网签备案合同有效期内（西安市网签备案合同为90日）签订《二手房交易结算资金监管协议》。
4、买方未按照协议约定向资金监管账户及时履行支付全款或首付款义务。
5、买方已经按照协议约定履行支付首付款，且办理了按揭贷款手续，但是银行因政策原因未在协议约定日前将按揭贷款支付到资金监管账户。
上述主要时间节点法律风险是二手房买卖案件中“高发高频”的违约焦点。因疫情影响，为了有效减少人员聚集，阻断疫情传播，部分地区决定迟延复工、暂停不动产交易大厅和银行的现场办理业务，实行“网上办、邮寄办、不见面”等方式办理。因此，疫情对上述居间合同主要时间节点法律风险显然是有“推波助澜”的影响。建议各房地产中介公司核查已签订的居间合同，对于合同中的时间节点应审慎注意，提示卖方或买方及时履行合同义务，若因客观原因实在不能履行，应沟通卖方或买方签订补充协议，变更相关合同义务的时间节点，避免产生不必要的纠纷。
（二）平台管理费用的支付法律风险
为了提高自身运营能力，缓解企业前期发展生存压力，部分规模较小的中介公司采取加盟行业口碑较好的线下“中介品牌”或者线上“网络销售平台”方式，通过支付平台管理费用获得品牌使用的特许经营权利。疫情对房地产销售的消极影响肯定会影响中介公司的佣金收入，对于抗风险能力差的中介公司，其是否能够及时支付平台管理费用也是应注意的法律风险。
1、线上销售的精准营销
部分中介公司采取网络发布房源、多项比价数据、VR看房等在线方式销售房屋，在这个疫情特殊期间，这的确是一种合理的方式之一。但线上销售模式，在房地产销售行业目前仍是一种补充的“在线看房平台”，网络筛选客户最终实际在线成交的还是少数。在这个特殊时期，中介公司可继续深挖在线销售方式，精准营销，积累有效客户资源，待疫情一过，社区解封后安排线下看房，将线上积累的有效客户资源适时采取线下服务，促成交易。
2、平台管理费用的减免、缓交
为降低加盟中介门店的资金风险，部分中介平台决定“将加大新房应收账款垫佣力度和资金额度，以缓解中介门店因延缓营业造成的现金流压力”。抗风险能力较弱的中介公司，可积极与管理平台沟通，协商缓交、减免特殊时期的平台管理费用。
四、中介公司的人力资源管理风险
疫情期间，国家及各地政府陆续出台了疫情特殊时期的应急政策规定，如：春节假期延长、企业延迟复工、被隔离期间及医学观察期间的工资发放等内容。中介公司应积极参照特殊时期的应急政策规定，结合本公司的人力资源管理和实际情况，处理好公司与行政管理人员、房地产经纪人员的劳动法律关系。
可关注“大成律师事务所”微信公众号，查阅《大成研究|企业新型冠状病毒肺炎疫情防控期间劳动人事管理解析》；“大成律师事务所西安办公室”微信公众号，查阅《陕西企业应对疫情法律问答》。这两篇文章已详细整理和分析了如何应对疫情期间的人力资源管理风险，本文就不继续赘述了。
以上就是本律师就“房地产中介公司如何应对疫情下的法律风险”，谈几点个人拙见，不足之处、敬请谅解，欢迎线下交流探讨。
最后想说的就是：天保定尔、欣欣乐康，疫情终会过，待春花烂漫时，我们褪去面罩，大成西安办公室笑脸相见！