房地产企业破产中购房人优先权的保护

房地产企业破产的复杂性和特殊性，主要体现为破产债权人除了涉及包括劳工在内的普通债权主体，还涉及到建设工程承包人、抵押权人、购房消费者等特殊主体。此外，破产申请程序较为复杂，基于对维护社会稳定、保护弱势群体的考虑，购房人优先权都应该得到肯定和保护。
一 购房人优先权的依据
房地产企业进入破产程序时，购房人能够先于银行抵押权人、建设工程承包人的债权得到清偿。购房人享有的优先权，是在最高人民法院的相关“批复”逐步显现出来，暗含于合同法、《执行、复议若干问题司法解释》之中。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受让权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（法释【2002】16号）
法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合同法第286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料费等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这个“批复”从保护弱势群体的角度出发，以生存权高于其他权利为理论依据，规定了“已经支付全部或大部分房款的买受人权利>承包人的优先受偿权>抵押权>其他一般债权”。
最高人民法院执行局在著名的彩石山庄执行案的批复（[2014]执他字第23号、第24号）
《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
关于最高院对山东高院的《批复》，明显扩大和细化了购房人优先权的适用范围，也明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。
根据《最高人民法院发布关于司法解释工作的规定》第六条规定：“司法解释的形式分为“解释”、“规定”、“批复”和“决定”四种。“各级人民法院在审判中可以直接引用属于这四类的正式发文，即可作为裁判的直接依据。
因此，根据《合同法》第286条及最高院的上述两个批复，为购房人享有优先权提供了保障。只要案件能顺利进入司法程序，购房人以第286条和这两个批复（对于最后的批复可以申请法院依职权调取查阅）作为依据主张优先权，不存在障碍。
二 购房人与相关主体的利益平衡
1、购房人优先权与建设工程价款优先权的冲突与协调
房地产企业面临破产时，“承包人通常将其所有的资本都投在建筑物上，一旦工程款不能支付，不仅会使其血本无归，而且使其无法再从事承包经营活动，甚至会导致其破产，这对社会秩序的稳定也是十分不利的。” 同时，大批支付了全部或者部分价款的购房人会以债权人的身份参与债权申报，当这两个债权发生冲突，如何在破产程序中对购房人优先权加以保护？
《批复》中规定“承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”中的“不得对抗”不能简单地将“不得对抗”理解为一种“绝对优先权”。
笔者认为，将“不得对抗”理解为一种权利的再次修正更为合理。具体来说，《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿是为了对劳动所得加以特别保护，可以视为第一次修正。而工程价款请求权不得对抗买受人，是在建设工程价款优先受偿的基础上对担保债权优先受偿以及一般债权按比例受偿的再一次修正。该规定理解为只对工程价款请求权具有对抗性更为合理。
2、购房人优先权与银行抵押权的冲突与协调
房地产开发企业往往通过向金融机构抵押在建工程，设立抵押权的方式获得资金，那么当房地产企业遭遇破产，购房人的利益必然会与抵押权人利益产生冲突。
《批复》的出台是否意味着银行抵押权人的请求权顺位必然位于购房人债权之下？结合上文，笔者认为，在现有法律规定不完备的情况下，在司法实践中，不同的房地产企业破产状况各有不同，当同时涉及到抵押权人权益时，不能仅靠推导与类推适用解决问题。同时，根据“物权优先”原则，担保物权具有绝对性。可以说，如需例外规定这类优先于物权的债权，必须经过法律的明确规定，否则在适用上是存在问题的。就司法实践中可能出现的利益冲突现象，应当依据不同情形，分开讨论。
在实践当中，存在着大量购房人支付全部或者大部分房款，且已办理房屋预告登记的情形，在此种情况下，基于对维护社会稳定、保护弱势群体的考虑，购房人优先权应该得到肯定，但是需要在法律上将购房人优先权界定为法定担保物权。
三 购房人的普通债权清偿原则
1、购房人只交定金或少部分房款，也未进行房地产预告登记。
实践中还存在房地产开发企业滥用其优势地位以提供虚假商品房预售许可证、隐瞒房屋抵押情况、甚至“一房多卖"等严重损害购房人合法权益的欺诈行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，因欺诈行为导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，因房地产开发企业的欺诈行为、违约行为产生的债权，在破产程序中也仅属于普通破产债权。
2、因解除合同而产生的购房人债权
《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”房地产开发企业破产中涉及购房人利益的待履行合同主要是商品房预售合同。对购房人已一次性缴足房款或者缴清首付并办理按揭贷款的合同，因购房人义务实际上已经履行完毕，不属于待履行合同，管理人无解除合同权，可按照前文所述对购房人的利益保护措施处理。
如果商品房预售合同成立后，购房人仅交付了定金或者预付款，尚未办理完毕按揭贷款手续或者交足所有房款（房屋亦未交付），该合同则属于破产程序中的待履行合同，管理人原则上有权决定解除或者继续履行合同。管理人决定继续履行合同时，购房人有义务继续按合同约定缴付余款。破产程序启动后购房人履行合同继续交付的房款属于共益债务，如债务人被宣告破产进人破产清算程序，合同目的仍不能实现而导致合同终止时，这部分款项应予优先清偿。
在商业性用房买卖中，若购房人以分期付款方式购房，尚未付清剩余房款，房地产开发企业未按合同转移房屋所有权，亦属于双方均未履行完毕的合同。若属房屋已经建成或者购房人已交付大部分款项等情况，适用前文论述的方法处理。在购房人所购房屋尚属 “在建工程"的情况下，管理人决定解除合同，购房人仅可作为普通债权人，以因此而产生的损害赔偿请求权参与破产分配。
破产清偿原则上应使同一法律性质的破产债权得到平等的清偿，但为了保护消费者的部分消费债权，这一原则在多数国家的破产法中会基于对社会政策与实质公平的考量，使某些普通债权成为了无担保的优先破产债权，一般情况下，房地产企业的破产财产，在清偿了有担保债权和无担保优先债权之后也将所剩不多。