房地产烂尾楼破产项目债权人维权指南——购房人、回迁户

房地产烂尾楼破产项目债权人维权指南之购房人篇
有人说“这个时代，没钱买房好过砸锅卖铁买到一套烂尾房”，短短一句话道出了烂尾楼购房人的辛酸苦楚，当一个房地产开发项目从开始预售，到通知延期交房，再到逐渐停工、停摆，售楼部人去楼空，购房人只能望楼长叹。烂尾，简单的两个字，背后的时光可能五年、十年甚至更长，用作新房的，孩子已经上学，青年时买的，熬到了中年，青丝成白发，有的白发成了枯骨。
多数“烂尾楼”由于无法依靠市场行为及购房人自救摆脱困境，购房人的合法权益长期无法得到保障，维权艰难，有的拒绝还贷后遭银行起诉，房屋被查封、银行卡被冻结、征信受影响；有的集体上访、四处举报，其中也不乏结伴前往政府有关部门、围堵破产企业负责人、高管讨要说法的。但“烂尾楼”问题涉及的成因久远、法律关系复杂、牵扯主体多，权利人的诉求难以实际解决，民众情绪容易失控，各方矛盾进一步激化，稍有不慎，可能涉嫌违法犯罪。
为了化解社会矛盾、改善城市风貌、盘活闲置土地资产、促进房地产业健康有序发展，各地相继出台了清理整治“烂尾楼”的有关政策。目前来说，大部分“烂尾楼”项目重新复工所面临的开发商严重资不抵债、尚未拿到工程款的施工方阻止复工、项目土地及在建工程被法院查封等问题，在企业进入破产程序后能够依法得到化解。那么进入到破产程序后，购房人的维权之路又当如何呢？
即使开发商依法进入破产程序，购房人的维权之路仍有较大困难：
1.缺乏专业的法律知识
对于大多数购房人而言，听闻开发商进入破产程序，首先是抵触的，“企业宣告破产，是不是意味着这家公司要注销了，那我们的钱和房子以后找谁要去？”绝大多数的购房人对于破产程序是非常陌生的，企业破产后，购房人到债权人的身份转变有何意义、如何行使权利、如何争取最大限度维护自己的权益等等问题，若无专业的法律知识或专业律师辅助，购房人维权举步维艰。
2.精力不足、力量分散
多数购房人买到“烂尾楼”后，面临还贷、租房、工作、照顾家人等生活压力，购房人虽多，但很难有多余的精力细致了解和完整参与到破产程序中，购房人们通常有微信群，功能却仅限于倒苦水、交换各自听闻的“最新消息”。
3.证据材料缺失
很多历时较久的项目，债权人对购房具体事实的记忆存在偏差，留存的证据载体损耗或遗失，或因开发商财务账目上的不规范，未能留存相关证据，可能导致债权债务关系因证据不足而存疑。
虽然困难重重，但在政府部门、管理人、破产企业对外发出通告宣布人民法院裁定受理债务人破产后，随着破产的受理与程序的推进，购房人应当完成以下各项工作以维护自身权益：
1.密切关注破产企业及管理人动态
及时关注发出有关通知的媒体，获取管理人发布通知的公众号、工作微信、联系电话、工作地址等信息及管理人发出的各项通知。
2.及时申报、确认债权性质及金额
根据管理人发布的债权申报要求，在期限内完成债权申报工作，购房人在此阶段，需将自己购房时相关材料，如购房款收据、发票、银行转账流水、购房合同、抵押贷款合同、公积金借款合同等复印件作为证据材料提交管理人以申报债权，保留好原件以供核对，债权申报完成后，向管理人明确如何获取管理人对申报债权的审查结果，若对管理人的认定结果不认可的，依据管理人告知的期限申请复核、补充相关证据，对复核结果仍不服的，及时向受理破产申请的人民法院提起债权确认之诉。
3.团结群体力量，推选购房人代表
购房人申报债权后，及时推选出负责任、有能力的购房人代表尤为重要，其肩负着与政府、管理人、债务人对接各项事务，明确表达购房人群体的诉求，配合管理人的程序推进、协助明确购房人与债务人之间的债权债务认定争议及相关的法律关系等重任。破产程序的推进、财产分配方案的拟定、重整计划草案中对于购房人权利的认定及调整需要立足于整个项目进行考量，其中不可避免地存在购房人与其他类别债权人、购房人内部的利益冲突，这也需要有几个能被购房群体信赖、且能够针对具体方案的合理性与管理人进行有效沟通的代表，若设债权人委员会代表债权人会议行使部分职权的，可推选购房人代表作为成员。
4.明确债权性质认定标准及清偿顺位
当企业因为资不抵债进入破产程序后，管理人依法对破产财产进行清产核资，梳理债务，破产财产有多少、如何分配，便关系着债权人的核心利益。涉及房地产开发企业破产债权清偿顺序的规定主要包括：《企业破产法》第一百零九条和第一百一十三条、《民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定。多数房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：
（1）破产费用及共益债务；
（2）消费性购房债权；
（3）建设工程价款债权；
（4）特定财产担保债权；
（5）职工债权；
（6）社会保险费用及税款；
（7）普通债权。
债权性质属于消费性购房债权还是普通债权，两种债权如何清偿，是购房人需要关注的重点问题，而实践中，消费性购房债权已付购房款通常可以获得全额清偿，利息、违约金等其他损失将作为普通债权，在优先清偿其他债权后获得清偿。
目前，我国并未以法律形式明确消费性购房债权的优先性，但基于民法上的公平原则及房地产的发展方向，消费性购房人相较于金融机构、工程承包人明显处于弱势地位，其作为需方未来仍是房地产继续发展的主力军，优先保护消费性购房人的生存权更是维护社会稳定的必要之举。故绝大多数破产案件中的管理人根据项目实际情况，参照有关法律规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，拟定消费性购房债权的认定标准、清偿规则，通过债权人会议表决通过的方式使其对全体债权人具有约束力。
破产案件中通常参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，结合项目实际情况以确定消费性购房人的认定标准，购房人群体需要高度关注并积极与管理人进行协商如何根据项目实际情况进行调整以便维护自身权益。
5.保障普通债权的清偿率
当法定要件未达到时，购房债权无法满足消费性购房的标准，需依照普通债权的顺位及规则进行清偿，如何能够提高普通债权的清偿率呢？鉴于购房人涉及的普通债权金额较小但人数众多，相关财产分配方案或重整计划草案的通过对表决的人数有比例上的要求，有如下两个方向可以争取：
（1）通过调整在先债权的清偿率，使最终可清偿普通债权的总金额增加，提高普通债权清偿率。优先债权中，建设工程价款请求权人基于承包人或实际施工人的承包合同约定价款对债权金额进行主张，有一定的让利空间。当然，这需要购房人、管理人能够与建设工程优先债权人友好协商、陈述利弊，争取达成合意。
（2）通过设置小额优先清偿，提高金额较小债权的清偿率。我国《企业破产法》第八十二条第二款规定：“人民法院在必要时可以决定在普通债权组中设小额债权组对重整计划草案进行表决。”破产实务中不一定专门设小额债权组进行表决，但通常采取分段按比例递减的清偿方式，债权金额较小的债权整体上获得大于其他普通债权的受偿比例。例如：普通债权中，每户债权金额在50万元以下的均获得全额清偿，超过五十万的部分按照普通债权清偿率进行清偿。
6.充分了解项目市场价值
“烂尾楼”项目具有历时久、开发商严重资不抵债的特点，许多项目在盘活时采用了购房人补交购房款或承担续建费用的手段，例如西安某小区，该项目所涉破产重整计划草案规定，购房人选择以房屋交付方式清偿债权的，需在办理不动产登记证前按房屋面积1800元/㎡的单价补交续建成本。对于购房人而言，是否选择承担续建费用需要根据自身经济状况、复工周期及房屋现值进行评判。
7.适当降低心理预期
购房人的权益维护从确定债权性质及提高清偿率两点入手，由购房人代表与政府牵头部门、管理人、投资人等进行沟通，使购房人的权益能够获得最大程度保障，但债权人最好适当降低心理预期，以能够收回已付购房款本金为最终目的。很多购房人在债权申报时发现自己的债权金额由于加上利息、违约金或其他损失等金额，远高于已付购房款本金金额。但实际上，上述各类损失经管理人确认后，只能作为普通债权清偿，如昆明市中级人民法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》就明确规定：“债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，以及债权人要求继续履行合同并交付房屋时产生的逾期交房违约金、逾期办证违约金均按普通债权认定。”其次，购房人对上述费用的计算通常未咨询专业律师或会计师，“往多了报”的心理不可谓不常见，这就无形中拔高了购房人的心理预期，当管理人核准损失、赔偿金额，普通债权清偿率较低时，购房人往往因心理落差大而无法接受。
8.积极配合政府部门及管理人工作
债权人不能简单地认为政府介入即政府出资兜底，政府部门在破产项目中通常是策划、组织的作用，协调银行、政府、法院、管理人、债务人、债权人互相配合，推进破产程序和项目复工续建的进程。管理人由人民法院依法指定、受法院指导、受债权人会议和债权人委员会监督、是整个破产案件具体程序的落实者，是债权人会议决定的执行者和监督者。政府部门和管理人的角色定位表明了其在破产案件中具有中立性，维护的是全体债权人的共同利益，通过协调各方确定利益平衡点。因此，购房人应配合政府及管理人的各项工作，积极表达诉求，共同助力程序推进和项目实质复工。
9.理解并支持破产费用和共益债务的超级优先权
《破产法》第四十一条、四十二条及有关司法解释中规定了破产费用及共益债务的范围，破产实务中通常也将复工续建投资人投资款纳入共益债务范围，并通过债权人会议赋予该款项以超级优先权，在所有债权人之前获得清偿。上述两类费用，一言以蔽之是破产程序中为维护全体债权人的共同利益而产生的债务，是破产项目能够有人力、物力、财力推动程序进展，顺利复工续建的基础。
房地产烂尾楼破产项目债权人维权指南之回迁户篇
房地产“烂尾楼”破产项目中若项目开发涉及回迁安置的，土地被征收人享有基于回迁安置协议、选房协议等向开发商主张交付房屋或清偿回迁安置款的权利。
回迁安置债权人维权困境与购房人相似，群体大但十分弱势，回迁安置债权人在项目始建时即牺牲了个人生存依靠的物质资料，并与征收人或房地产开发企业签订了回迁安置协议，是烂尾楼项目中首当其冲且受害最久的债权人，理应获得优先保护。
实务中对于回迁安置债权的清偿顺位如何确定？《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确了：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”将回迁安置债权与消费性购房债权进行对比，可以得出回迁安置债权清偿较优先的结论。最高人民法院在（2017）最高法民申691号民事裁定书中对该法条进行了引用，并申明“结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。”
虽然《解释》现删除了上述第七条的内容，但司法实务中对于回迁安置债权的重点保护能够得到包括其他债权人在内的多数人的认同，基于公平原则，选择货币补偿或房屋产权置换的回迁安置债权人也应获同等清偿待遇。如昆明市中级人民法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》第28条将被拆迁人和被征收安置人的债权请求权作为清偿优先债权的第一顺序。
在债权能够获得优先侧重保护的情况下，对于回迁安置债权人而言，维护自身合法权益，应当做到如下几点：
1.及时申报债权、补充证据确定债权性质
房屋征收工作通常由行政征收人进行，但不排除实务中存在征收人协助，开发商主导并与被征收人签订回迁安置协议的情形，债权人在向破产管理人申报债权时尽量提供相关证据，还原征收事实，若因合同规范性或开发商资料对照有误等原因导致债权性质认定存疑的，尽快通过村居委会、征收人补证明确债权性质，必要时需通过诉讼途径进行确认。
2.对于因置换房屋或货币补偿延迟交付而产生的损失及违约责任，债权人可依法申报。
3.着重关注财产分配时是否存在对回迁安置债权的调整，债权清偿时间、方式的设置及项目复工安排的合理性。