“小细节”引发“大争议”，物业服务企业收并购相关争议司法认定规则探析

伴随着近年来物业收并购热潮，目前不少并购项目正式进入“检验”阶段，不仅考验收购方经营层的投后整合管理能力，也考验交易协议事先对于风险事项的预判和风险敞口。在此，我们通过典型案例归纳了若干物业服务企业收并购相关争议司法认定规则，为物业并购避免“小细节”引发“大争议”提供参考。
1. 合同生效条件“小细节”引发“大争议”
案例1
国有企业股权变更等事项，必须经上级国有资产管理部门同意，股权收购协议需经国资审批后生效。
威海金森物业服务有限公司、威海市城源资产投资管理有限公司股权转让纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
山东省威海市中级人民法院(2019)鲁10民申121号
本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定。该条仅规定应当办理批准、登记手续，但并未明确批准的对象究竟是合同本身，还是基于合同产生的权力变动，抑或是特定主体资格的准入等。如果批准的对象是合同本身，则批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因其不具备法定生效条件而属于未生效合同。本案所涉的《股权转让协议》依法属于应当办理批准手续才生效的合同，且该协议中明确约定本协议自双方签字盖章并取得被申请人上级主管部门批准后生效，由此可见，本案双方当事人对本案所涉股权的转让合同需要经过审批均是明知的。本案中，威国资办发【2016】396号文件批准的对象是股权“出售”行为，即股权转让行为，并未对涉案合同的批准，未经批准的股权转让合同属于未生效合同。故原审认定双方当事人签订的股权转让协议为不生效合同并驳回再审申请人的诉讼请求，事实认定清楚，适用法律准确。
2. 合同支付约定“小细节”引发“大争议”
案例2
目标公司已向业主收取的各类保证金不构成股权转让对价的组成部分。
许艺敏、许艺华、融信世欧物业服务集团有限公司股权转让纠纷二审民事判决书
福建省漳州市中级人民法院(2020)闽06民终707号
本院认为，许艺华、许艺敏主张世欧物业公司返还案涉保证金类款项并不符合合同约定和法律规定，理由如下：首先，根据案涉《股权转让协议》第4.4条的约定“若在本协议签订之日起2年内业主未向目标公司主张退还的，则甲乙丙三方应于前述条件成立后一个月内就该款项签署补充协议认定具体结算金额，丙方应在该补充协议签订之日起15日内将补充协议确定的金额支付给甲乙双方”，表明案涉保证金类款项的性质是信德公司作为物业公司向业主收取的各类保证金，而非许艺华、许艺敏个人向业主收取，……其在未退还业主之前，应属于信德公司的资产，而非信德公司股东的资产，……
其次，根据《股权转让协议》第3.2.1条的约定“股权转让价款是指丙方因依照本协议受让甲乙双方所持有的目标公司100%股权而需向甲乙双方所支付的对价，丙方因受让甲乙双方所持有的目标公司的100%股权而需向甲乙双方支付股权转让价款总计人民币450万元”，……结合前述对案涉保证金类款项性质的分析，应予认定案涉保证金类款项与股权转让价款属于不同性质的款项，二者虽约定于同一份《股权转让协议》，但分属不同的法律关系，因此，许艺华、许艺敏主张案涉保证金类款项属于股权转让价款的组成部分，合同和法律依据均不足，不能成立。
最后，退一步讲，即便许艺华、许艺敏与世欧物业公司对公司资产的处分约定有效，但许艺华、许艺敏与世欧物业公司约定的退还条件除“本协议签订之日起2年内业主未向目标公司主张退还的”外，还需要“甲乙丙三方应于前述条件成立后一个月内就该款项签署补充协议认定具体结算金额”，但根据已查明的事实，双方至今并未签订补充协议认定具体结算金额，况且业主要求信德公司退还保证金并无明确的时间限制，世欧物业公司未予结算具体金额并不违反常理，不能视为其阻却条件成就。
案例3
股权变更登记与物业项目交接完成后，无论股权转让协议是否明确约定，收购方应当支付股权转让对价。。
山东盖亚物业服务集团有限公司、孙孟启等股权转让纠纷民事二审民事判决书
山东省淄博市中级人民法院(2022)鲁03民终2362号
本院认为，本案的争议焦点是：
一审判决上诉人盖亚公司支付被上诉人孙孟启股权转让款324000元及相应违约金有无事实及法律依据。案涉《协议书》系上诉人盖亚公司与被上诉人孙孟启、案外人龚丽及原审被告宇辰公司、钰诚公司在2021年4月30日合意签订，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约享有合同权利并履行合同义务。本案中，一审认定宇辰公司、钰诚公司的全部股权已经变更登记至盖亚公司或盖亚公司指定人员名下，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。双方在履行上述《协议书》过程中，对于所涉及的11个物业项目交接事宜，双方均认可没有形成书面的交接清单等材料。
二审中，盖亚公司主张北石桥村和生建重工2个物业项目未作交接，针对盖亚公司持有异议的上述2个物业项目孙孟启提交了《合同终止协议书》、银行转账凭证、物业服务费发票等相应证据予以证实已完成交接，且对于11个物业项目的交接事宜向本院作了陈述，考虑到双方在交接物业项目中均未形成书面材料，盖亚公司的工作人员张迪在《协议书》签订前参与了生建重工物业项目的相关工作，盖亚公司的时任法定代表人刘长春在《协议书》签订后参与了北石桥村物业项目的相关工作，在盖亚公司认可案涉《协议书》中其他9个物业项目己作相应交接的情况下，若孙孟启未交接其他2个物业项目，则盖亚公司在依约支付第一笔股权转让款前及在本案一审诉讼中对此均未提出异议，其在二审中单独就其中的2个物业项目未作交接提出异议，此举明显不合常理，对于盖亚公司的该上诉主张，本院不予采信。
如上所述，在孙孟启已经履行了股权变更登记等合同义务的情况下，一审认定盖亚公司应当依据合同约定于2021年12月31日前支付孙孟启股权转让款324000元并无不当，本院予以确认，盖亚公司以其享有同时履行抗辩权或先履行抗辩权为由主张不应支付该股权转让款324000元没有事实和法律依据，本院对此不予采信。因盖亚公司未按双方约定的付款期限履行付款义务，存在违约行为，一审判决认定盖亚公司支付孙孟启以324000元为基数，从2022年1月1日起至实际给付之日的违约金并无不当，本院予以确认。
本案中，盖亚公司主张孙孟启存在违约行为并未提出反诉，对于孙孟启是否存在违约行为以及违约责任的大小，本院对此无法作出认定，盖亚公司可待证据充分后另行主张权利。
案例4
在收购协议没有明确的情况下，收购方可能无法主张以其对被收购方的其他债权抵消其应当支付给被收购方的股权转让对价。
尚格控股有限公司、浙江华夏物业管理有限公司等股权转让纠纷一审民事判决书
浙江省金华市婺城区人民法院(2022)浙0702民初3216号
本院认为，……华夏物业公司对其欠付尚格控股公司股权转让款40万元的事实没有异议，但认为该股权转让款应与尚格控股公司关联公司拖欠华夏物业公司关联公司的物业费相抵销。根据华夏物业提供的证据，相关公司就物业费抵销股权转让款的事宜曾进协商，但最终未达成一致意见，鉴于各公司均有独立的主体资格，在双方协商一致之前，各方均有权主张各自的权利。尚格控股公司主张股权转让款40万元符合合同约定，本院予以支持。
案例5
股权收购协议明确约定，收购方代扣代缴转让方应承担的个人所得税条款，在未损害转让方利益情况下有效。
赵谦等与首万誉业（上海）物业服务有限公司股权转让纠纷一审民事判决书
北京市朝阳区人民法院 (2021)京0105民初30804号
本案中，二原告与首万公司于2016年9月12日签订《股权转让协议》，该协议约定二原告各自应得的股权转让价格为647万元，其中第13.3条亦约定了首万公司作为扣缴义务人的代扣代缴义务。根据在案证据显示，首万公司在上述协议签订后依法依约向税务机关报税，二原告在2016年10月依法缴纳了个人所得税。关于二原告主张《股权转让协议》中约定分期付款，故首万公司应当分期申报纳税的问题，其向不应当按照“合同额”向税务机关申报“收入额”的问题。上述《中华人民共和国个人所得税法》第十二条第二款中规定“按次”计算，是指股权转让的次数，并非付款的次数。根据怀柔国税的回函可以认定，税务机关系根据合同协议价确定收入额。因此，二原告关于分期申报交纳股权转让个人所得税的主张并无法律依据，二原告关于首万公司履行代扣代缴义务时损害其合法权益的主张不能成立。此外，根据《关于〈股权转让协议〉的尾款结算补充协议书》的约定可以认定，二原告实际收到的股权转让款发生变化系由于此前经营债务抵扣所导致，虽然双方后续又再次签订《关于<股权转让协议>的尾款结算补充协议书的补充协议》变更了股权转价款，但根据怀柔国税的回函可知，上述股权转让款变更并不符合退税的条件。因此，首万公司在履行二原告股权转让个人所得税代扣代缴义务的过程中，并无损害二原告合法权益的行为及过错，二原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
3、合同解除约定“小细节”引发“大争议”
案例6
收购方未支付股权转让的情况下，将股权转让给第三方，物业服务企业收并购合同解除后，可能不能回转股权。
高兴桥、高晨等股权转让纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院(2021)辽01民终14796号
本院认为，高兴桥、高晨与乔晓璐签订的《沈阳浅草绿阁股权转让协议》、《沈阳浅草绿阁股权转让协议补充协议二》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定履行各自义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，高兴桥、高晨与乔晓璐在补充协议二中约定乔晓璐不能按照约定向高兴桥、高晨支付1,500,000元前期投入的补偿金，则股权转让协议无效,一审法院认定该约定为合同解除的条件，乔晓璐经催要后仍未支付的情况下，判令解除高兴桥、高晨与乔晓璐于2017年4月24日签订的股权转让协议及补充协议并无不当。对乔晓璐上诉提出双方约定合同无效条款不能作为合同解除条款的主张，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因沈阳廊桥溪语物业管理有限公司、沈阳枫庭物业服务有限公司90%股权已变更登记至乔晓璐名下，故一审法院判令乔晓璐将股权回转亦无不当。
关于高兴桥、高晨上诉提出要求将沈阳浅草绿阁物业管理有限公司、沈阳廊桥溪语物业管理有限公司、沈阳枫庭物业服务有限公司全部股权予以回转的问题。沈阳浅草绿阁物业管理有限公司的股权现登记在隋艳玲（占股80%）、田洪涛（占股20%）名下，沈阳廊桥溪语物业管理有限公司、沈阳枫庭物业服务有限公司的剩余10%股权现分别登记在田洪涛、田洪臣名下。……本案中，现无法判令由股权转让协议的相对方乔晓璐对上述股权予以回转，故对高兴桥、高晨该项主张，本院无法支持。
4. 总 结
从司法判例看，引发物业收并购“大争议”的一些容易忽视的“小细节”，如果事先通过审慎的法律及财务尽职调查，结合后期运营管理的考虑，在交易前进行充分协商和谈判，在合同条款中进行预先设定，存在较大机会避免事后扯皮。