土地竞得企业速看！面对“虐心”的畸高土地出让金违约金，你究竟该怎么办？

2016年11月24日，昆明市国土资源局官网发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加土地竞买活动的通告》，从欠缴通告明细表来看，共23家企业上榜，未缴清土地出让款的共32宗土地，面积达2421亩，欠缴金额达546288.54万元。昆明23家房地产企业拖欠土地款合计高达54.6亿元，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》和国有土地使用权出让合同的约定,违约金按照每天千分之一计算，每天就要546万元，畸高的土地出让金违约金压得房产开发企业喘不过气来，“烂尾楼”风险剧增，关系买房者切身利益。
在国家宏观政策的调整下，部分房地产开发企业资金链出现了问题，无力按期支付受让地块的土地出让金，产生了一系列争议，同时对房地产业解困与健康发展产生了很大影响。
一、国有土地出让合同违约金的法律性质
国有土地出让合同中的违约金的法律性质一直以来都存在不同的认识，一种观点认为，由于国有土地使用权出让收支管理办法中对违约金确定了每日千分之一的标准，其属于不可调整的类似滞纳金的特殊违约金，另一种观点认为，这也是我们认同的观点，即既然是违约金当然适用《合同法》相关违约金的相关规定。从最高法院司法解释的精神看，出让合同引发的纠纷由人民法院按照民事案件予以审理，并且主要审理依据为《合同法》及其司法解释的规定，那么上述违约金就是由《合同法》调整的违约金，由此引发的违约金纠纷应适用相应违约金调整的法定规则。
二、“虐心”违约金怎么办？
我们认为，在当前我国法律体系下，可能的救济方式有两种：第一, 釆用行政救济方式解决纠纷;第二, 采用民事救济方式解决纠纷。
行政救济VS民事救济
（一）釆用行政救济方式解决纠纷
申请国土资源部门并报县级以上人民政府批准对违约金进行减免。但现行法律中没有关于减免违约金的直接规定，土地出让违约金属于政府非税收入，依据《国有土地使用权出让收支管理办法》及《政府非税收入管理办法》的有关规定，对其“减征、免征”需依据按照设立和征收非税收入的管理权限予以批准，但并没有相应的审批规定，国土资源及人民政府作为行政机关缺乏法律依据，从而不能直接作出减免的决定。
（二）采用民事救济方式解决纠纷
1、竞得企业可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少违约金
依据我国《合同法》及相关司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。
实践中，土地出让金数额一般均较高，且在经济下行大背景下，房地产开发企业不能逾期缴纳的期限一般较长，部分企业长达五年甚至十年，违约金早已超过出让金数额，明显高于造成损失的百分之三十。违约竞得企业可据此请求人民法院适当减少。
2、若国土资源部门（出让方）也存在违约情形，竞得企业可以请求人民法院判决出让方也承担相应的违约责任
出让合同范本对双方违约的情形均作了约定，若出让方未能按期交付土地，出让人也应承担违约责任，向受让方按约定支付延期交付的违约金。若出让方交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人也有权要求出让人赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。从合同公平原则出发，出让方也应当依照相同违约金计算标准向竞买人支付违约金。从而，可以对冲或者互抵从而实现违约金金额的实际减少。
3、竞得企业若无力支付剩余出让金，可依据出让合同要求退还出让宗地的国有建设用地使用权
依据出让合同2008示范文本的相关约定，受让人因自身原因终止该项目投资建设，可向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人履行报批手续后依据情况退还全部或部分国有建设用地使用权出让价款，收回国有建设用地使用权。
竞得企业在资金缺位，短期内无法解决的情况下可尽早申请终止合同并请求退还土地，以免最终因逾期缴纳土地出让金被收回土地，还要承担高额的违约金。
综上所述，我们认为在现行法律法规下，要对畸高的违约金进行调整，可通过民事诉讼途径请求适当调整。但是，这种方式难免缺乏效率性，同时政府财政收入的调整需要法院决定，也不符合行政权、司法权的分权制衡原则。我们认为，应当尽快确立国有土地出让金的调整机制，确认审批机构与权限，完善审批程序，从根本上解决这一难题。