房地产企业破产购房人权利顺位浅析

近年来，随着国家宏观调控和各地方政府出台的一系列房地产调控政策，一些规模较小、管理能力较差的房地产开发企业相继进入破产程序，各级法院受理的房地产破产案件呈现明显的上升趋势，实践当中，如何确定各权利主体的权利之顺位，具有非常关键的意义，各法院和管理人也就此进行了积极的探索，也做了一些有益的尝试，试图就该问题获得理想中的效果。本文对购房人权利顺位的安排进行解析。
1 被拆迁人的权利顺位
客观地讲，房地产开发企业开发土地的基础和渊源都来自于被拆迁人曾经的生存家园，拆迁安置对被拆迁人来讲具有完全意义上的生存权的考量，一旦房地产开发企业进入破产程序，则就应该赋予被拆迁人对安置补偿的绝对优先权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置合同，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这一规定在一定程序上肯定了被拆迁人安置的优先权利，具有正义性和应然性。
2 普通消费者的权利顺位
基于保障生存利益的考虑，实践中，对于普通消费者赋予了其超级优先权，其权利顺位优先于建设工程施工人、抵押权人、职工债权等其他优先债权人。然而值得商榷的是，该权利的产生在立法没有设置公示制度的前提下，就迳行将未经公示的购房人权利凌驾于已作公示的其他优先权之上，已完全超出银行对信贷风险的预测能力和控制范围，客观上是牺牲交易安全达成维稳目标的行为，因此，最高院也通过一系列的司法解释，来限定“普通消费者”的定义和适用范围。
《建设工程价款批复》第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原最高人民法院执行办（现为执行局）（2005）执他字第16号批复进一步强调，《建设工程价款批复》关于已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为保护消费者居住权而设置的，消费者购房应是用于满足生活居住需要，而非用于经营，不能扩大解释。
2015年 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称 《执行异议复议规定》）第29条关于购房人权利对抗执行债权的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
综合以上规定，我们可以归纳出“普通消费者”的基本含义，一是消费者只能是个人购房，基于居住目的、没有多余房产；二是付款超过50%；三是消费者获得的是物权的请求权，而并非是解除购房合同后的金钱请求权。
3 “以房抵债”范畴下房屋买卖合同债权人权利顺位
“以房抵债”债权人通常意义上不能获得物权期待权，从而要求继续履行房屋买卖合同的权利，而应恢复其原有债权性质，按照破产法规定来确定清偿的权利顺位。
这里包含两种情况：第一种为签订买卖合同方式担保借款的履行；第二种为借款债权转化为房屋债权，这其中又分为代物清偿及债之更改。
第一种情况下通过签订房屋买卖合同来为借款合同进行担保其本身不能设立担保物权，房屋买卖合同设定担保违背了物权法定原则，债权人不享有优先受偿权。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的借款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。
第二种情况下则需要区分是否已经完成物权变动登记及是否具有破产法上可以行使撤销权的原因，若房地产开发企业与债权人就借款协议仅仅达成了《以物抵债协议》，但尚未完成产权过户登记的，则债权人不能获得物权的期待权，其债权仍应按照普通债权来处理。
4 已支付完全部房款的非“普通消费者”的权利顺位
购房人在支付完全部购房款后，属于已经完全履行完了购房人的合同义务，管理人一般不能再行使解除房屋买卖合同的权利，而应确认购房人对房屋取回权的效力。对于未能支付全部购房价款的购房人，如购房人行使合同解除权，则其债权归为普通债权，如管理人主张解除合同，退还房屋款项的价款应作为共益债务处理，如管理人决定继续履行合同，则购房人交纳的购房款作为破产财产，继续履行合同需要的费用作为共益债务。
5 结语
房地产企业破产的法律和社会复杂性，利益相关方权利诉求的叠合和冲突，都使得房地产企业破产权利顺位的安排会得到广泛的关注，甚至更会引起各方权利主体的博弈，因此这都需要房地产企业破产从业者在具体个案中综合运用法律，甚至商业谈判的方式来平衡各方的利益。