引 言
股权并购是获取房地产项目的重要方式，是房地产市场发展到今天，经过优胜劣汰、市场遴选后发展较为成熟、模式较为完善、效果较为明显的房地产重要发展形态。与招拍挂、项目转让相比，在交易条件、税费负担、手续简便等方面具有优势，但在交易过程中也存在诸多潜在风险，需要通过专业律师的尽职调查予以化解。对从事法律实务工作的律师而言，房地产项目公司股权并购属于综合性法律业务，跨越了房地产与建设工程领域、公司对外投资领域和公司股权并购领域。如何通过律师的规范化操作，审慎、严密地完成并购目标，需要我们在实务中不断总结完善，最大程度减少和避免房地产项目公司并购法律风险。本文运用实证分析和比较分析的方法，对房地产项目公司股权并购的风险点进行阐述，从受让方律师尽职调查的法律服务角度，针对实务中股权转让可能出现的法律风险、应采取的法律措施进行逐一分析，为从事该业务的律师提供借鉴。
一、房地产项目公司股权并购中尽职调查的必要性
股权并购作为房地产公司对外投资的主要方式之一，指投资公司作为并购方通过与目标公司股东进行有关目标公司权益的交易，使投资公司成为目标公司的控股股东的投资行为。在公司对外投资中，股权并购方式具有重要的法律地位，并购方可以通过收购股权的方式整体并购房地产项目公司，以获得土地使用权或在建工程，实现对项目公司名下土地的开发。具体来讲，从事房地产项目开发，在有资金保证的基础上，可以采用招拍挂直接拿地开发,或者受让达到转让条件的房地产开发项目，另外就是通过收购股权的方式整体并购项目公司。三者相比较，交易条件、税费承担、手续办理、可操控性、交易价格、律师的工作重点等都有很大区别。
（表一：三种交易方式比较）
通过以上比较可以得出，股权转让方式获取房地产项目最大优势在于节省税费，其次交易手续、交易条件较为宽松，但收购风险最大，除项目本身的风险，还需考虑房地产项目公司的股权风险。所以，股权并购前的尽职调查显得尤为重要。
对房地产项目公司尽职调查，是在股权受让前，股权受让方对房地产项目公司的股权结构、出资情况、负债、财务、经营状况、资产情况以及潜在风险进行的调查、分析、研究，并对调查的结果出具法律意见书。尽职调查对受让决策、谈判、受让合同及受让后的重整具有重要影响，是房地产公司对外投资的重要法律依据。由于房地产开发环节较多、程序复杂、资金投入大，即使受让方对项目公司有一定的了解，但由于缺少对房地产开发法律法规和政策的全面掌握，潜在法律风险容易被忽视，一定程度上会制约并购以后项目公司的发展。而专业律师通过全面深入的尽职调查，不仅能搜集到项目公司及所开发项目的信息，而且还能对这些信息进行核实和分析，对不同的法律风险提出解决方案，做到“防范于未然”。不进行尽职调查，从表面看，可以节省时间和经济成本，但实际上很可能导致不正确的并购投资，为今后的项目开发留下隐患，甚至导致诉讼纠纷。
二、并购房地产项目公司常见法律风险分析
并购房地产项目公司股权过程中存在诸多潜在的法律风险，这其中既包含股权受让中的一般法律风险，也有房地产项目本身的特殊法律风险，如果不能及时发现和提出解决方案，极有可能给整个房地产项目开发和项目受让方带来不利。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面：
1、项目公司对外债务导致的风险
对于项目公司的或有债务、对外提供的连带担保、对外签定已构成违约的合同等风险，都会随着股权的转让而由受让方继受和承担，这显然是股权受让方所不愿看到的。而且，有些股权转让方向股权受让方提供的陈述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷；提供的现金流量表、损益表、资产负债表等存在虚假或隐瞒的风险，这些都需要股权受让方特别注意和控制。股权受让完成后，一旦产生债务风险，即使到时可以按照合同约定通过诉讼程序追偿，也不能保证受让方的实体权益就能够实现。
2、原股东出资不实或转移注册资本导致的风险
拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方是否缴足出资，是否具有完整的股东权利等等，往往难以确认，需要股权受让方事先调查和评估。如果受让的股权之前并未实缴或者抽逃出资，受让之后公司资产不足以清偿债权人的债务，出让方、验资机构固然难辞其咎，但受让方也免不了遭受诉累。
如股东用土地出资，但土地没有过户到项目公司名下，后来又把股权转让出去，或者对出资土地的评估值远高于其实际价值，在尽职调查不彻底、不全面，甚至未做尽职调查时，不能发现股东出资不实的情况并做相应的处理。在这种情况下，一旦目标公司资产不能清偿债权人的债务，出让方、受让方、验资机构都需要承担相应的责任，不可避免使受让方陷入争议之中。况且，按照最高人民法院[2002]第21号文件《关于金融机构为企业出具不实或者虚假验资报告资金证明如何承担民事责任问题的通知》第2条：“对前项所述情况，企业、出资人的财产依法强制执行后仍不能清偿债务的，由金融机构在验资不实部分或者虚假资金证明金额范围内，根据过错大小承担责任，此种民事责任不属于担保责任。”可见，验资机构承担的是一种过错责任，即使受让方想要追究，举证也是较为困难，往往就只局限于追究出让方出资不实的责任。
3、出让方与施工方的争议导致的并购风险
受让方往往重视股权本身，而忽视出让方在建工程中已经形成或正在形成的法律风险。笔者曾参与办理过一起纠纷，甲公司受让乙房地产公司拥有的“××”房地产项目，该项目已经开发建设至15层（总高24层），且各项手续齐备，最后议价以8000万元人民币收购乙房地产公司全部股权，获取了该项目的开发建设权。甲公司按其与乙公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款。从表面看，是很成功的收购，但股权工商登记变更完毕后，项目施工总承包单位C建筑公司主张因乙公司拖欠其工程施工款3000万元，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程，甲公司由此陷入了长达两年的诉讼中。该案的发生，就与尽职调查不全面、不彻底有直接关系。根据笔者近年来的实务经验，大部分建设项目或多或少都存在开发商与建设施工方在工程款、工程质量、验收、工期等方面的纠纷，而且因建设周期一般都较长，这种矛盾会伴随项目建设整个过程，问题的出现在所难免，这就要求律师在尽职调查阶段发现问题，并提出处置措施和应对办法。
4、项目合法性导致的风险
项目本身的风险是股权并购必须考虑的重要因素。股权转让合同签订的再完美，如果不对项目本身进行尽职调查，不能发现其中的法律风险，那股权转让也就成为无泉之水，无本之木。概括来讲，项目本身的风险主要有：项目原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵；项目对周围居民的日照影响；场地是否有利于组织施工；地质结构、用地性质、使用年限是否符合项目开发需要。特别是要重视项目公司是否已经足额缴纳土地出让金；项目是否存在抵押权、租赁权、地役权等权利瑕疵；项目规划是否存在风险；是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵；后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；项目土地闲置是否已经超出规定的开发年限、能否办理延期手续等。
“天下没有免费的午餐”，多数情况下，房地产开发企业特别是一些中小型开发公司，往往是因项目本身出现了这样那样的问题，其自身无法维持项目公司正常运转，甚至是资金链的断裂，才会考虑出让股权。实务中土地和在建工程被原股东多次抵押情况屡见不鲜，有的项目因相邻权问题得不到解决，导致延期开发也多有发生。情况不了解，盲目收购只会导致受让方蒙受巨大的经济损失。
5、股东权利受限导致的并购风险
根据《公司法》规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求意见，其他股东自接到书面通知之日起30日内未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自购买比例，协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有约定的从约定。如果项目公司系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的不生效；如果是国有股权转让，还需履行国有资产交易的程序，需要进行产权评估、土地和在建工程价值评估，并通过在产权交易所挂牌的方式，才能办理股权和工商变更登记手续。所以，股权转让方对外转让股权的权利是否受到其他限制、股权转让行为有没有经过项目公司其他股东的同意、是否存在违背相关法律法规的规定等因素，都将有可能影响股权转让行为的效力。
三、以尽职调查化解法律风险的关键点
从股权并购的实务流程看，在交易双方达成并购意向之后，并购方就应当主动对目标公司进行尽职调查，以获取项目公司的资产、负债、经营、市场、收益、股东、股份以及土地状况，为下一步进入实质性股权并购阶段奠定基础。只有详细缜密地完成调查和批露工作，才能在股权收购过程中采取相应的法律保障措施，对预期可能出现的法律风险进行防范。
1、债权债务风险控制
对项目公司主要债权债务需要了解的情况包括：（1）债务人、债权人是谁；（2）债的具体数额；（3）是否收取利息，利率多少；（4）有无担保，何种担保方式；（5）期限如何；（6）是否为正常经营以外的债权债务等。调查披露的方式主要是查阅资料、账册、文书、表格、名册等。在有些情况下，单纯依靠上述方法无法解决全部问题，这时可以采用其他方式，如以公告的方法要求权利人申报权利，并告知逾期不申报者视为自动放弃权利。虽然无法肯定法律会支持关于逾期未申报视为放弃权利的内容，但是至少可以帮助并购方防备因项目公司对外提供担保可能给自己带来的风险。再如，在某些情况下，股权出让方会口头告知并购方不存在某些对并购方不利的情况，如不存在诉讼、不存在偷漏税款情况等，并购方在经过调查无法有效核实的情况下，可以要求出让方以书面方式对承诺的事项进行保证。对于项目公司已经明确的负债，并购方应要求出让方提供相应的有效担保或留下一定比例的股权转让价款作为履行债务保证金。
2、项目公司股权权属瑕疵和转让的合法性风险控制
在股权权属瑕疵方面，根据《担保法》、《物权法》的有关规定，股东可以用股权为自己或者他人的债务向债权人设立质押，而股东的股权一旦设立质押，其对股权的处分权将受到限制。所以，针对股权权属瑕疵的调查披露结果，受让方必须采取措施予以解决，如提前履行质押权人的债权，从而解除股权转让的限制；或者由出让方、受让方和质押权人三方达成协议，在质押权人同意的情况下完成股权转让，由并购方成为债务继受人，当然这需要股权出让方在交易价款上做出较大让步。
在股权转让的合法性方面，还应对公司章程、项目公司原股东之间的协议进行调查和研究。由于房地产开发项目周期较长，为保证项目公司原股东合作的持续性，许多公司章程对股东转让股权、公司合并、增资、减资等都有限制性明文规定，这些都涉及并购的合法性以及是否侵犯其他股东的利益问题，必须加以核实。同时，股权转让是否经过其他股东的同意，这要看是否有股东会会议决议等文件，并对书面文件上股东签名的真实性进行核实，以避免股东以非本人签字为由，要求认定股权转让协议无效，导致股权转让陷入被动局面。
3、股东出资瑕疵风险控制
房地产项目公司以一方出地、一方出资金的方式组建的居多，以土地作为出资条件必须将土地使用权从股东名下过户到项目公司名下才能完成出资。而根据我国相关规定，以土地出资组建房地产开发企业进行房地产开发的，土地过户到公司名下需要交纳增值税，为了避税，未过户的情况在实务中非常普遍，这就给后期的项目公司并购方带来一系列障碍。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第19条规定：“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据该条规定，受让人在“知道或者应当知道”的情况下也要承担责任。为了避免这种结果的发生，针对项目公司并购的尽职调查就必须将土地使用权权属状况、权利证书、公司出资情况、工商登记、验资报告等与土地、出资相关的全部内容作为整体进行调查。一旦发现有土地未过户的情形，应当要求股权出让方限期进行土地过户，并要求在签订正式股权转让合同之前过户到位，并交纳相应税款。
4、项目原有权属、性质及其权利瑕疵风险控制
并购方受让房地产项目公司股权的目的是拿到一块“干净”的土地进行房地产开发。为了防范由于项目权属不明、手续不全、权利瑕疵导致出现的一系列法律风险，律师必须了解和掌握房地产项目整个开发流程，并在此基础上有针对性、有重点地进行尽职调查。在项目进入实质开发之前，尽职调查的内容包括土地性质是否符合开发条件、土地变性是否有政策和法律障碍、地块四至与四邻之间是否有争议、是否设定抵押等他项权利、是否有租赁、土地手续是否齐备等。如果项目已经到实质开发阶段，还要审查项目公司与施工单位之间的合同文件是否完善、施工合同的法律效力、是否有分包转包的情况、施工过程中有无争议、工程进度、工程款给付情况等。对于项目公司已经开展的工作和已经办理的手续应当核实其真实性、合法性，并在此基础上，判断出下一步开展相关工作和办理相关手续有无政策、法律等方面的障碍。如果房地产项目公司所拥有的项目未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续办理时间和费用承担。与四邻已经产生重大法律纠纷的，应拟定解决方式并由出让方出面解决。在勘察设计过程中，发现该地块的地质构造和岩土结构无法按照既定方案开发，也应在尽职调查中提出，并明确解决方式。
结 语
充分、深入、全面的尽职调查的目的是为了发现项目公司股权以及项目本身存在的问题，从而确定谈判重点，解决交易价格、权利瑕疵的排除、项目公司债权债务、在建工程的处理办法、剥离无关资产、受让股权比例等问题，为签订受让合同奠定基础。在尽职调查过程中，可以与项目公司董事、监事、高管交谈，向项目公司提供尽职调查《文件清单》、《问卷表》，索要文件和资料，并要求项目公司进行尽责披露，列席项目公司董事会、股东会会议，查阅项目公司营业执照、公司章程、会议记录、重要合同、账本、凭证，并与会计师、税务师加强沟通。尽职调查不彻底，会出现“下梁不正上梁歪”的不利局面，使股权并购的成功进行大打折扣。尽职调查体现了律师的敬业和责任心，尤其是房地产项目并购，标的额大、周期较长，更需谨慎、用心，以切实体现律师在风险防范方面法律服务的价值。
股权并购是获取房地产项目的重要方式，是房地产市场发展到今天，经过优胜劣汰、市场遴选后发展较为成熟、模式较为完善、效果较为明显的房地产重要发展形态。与招拍挂、项目转让相比，在交易条件、税费负担、手续简便等方面具有优势，但在交易过程中也存在诸多潜在风险，需要通过专业律师的尽职调查予以化解。对从事法律实务工作的律师而言，房地产项目公司股权并购属于综合性法律业务，跨越了房地产与建设工程领域、公司对外投资领域和公司股权并购领域。如何通过律师的规范化操作，审慎、严密地完成并购目标，需要我们在实务中不断总结完善，最大程度减少和避免房地产项目公司并购法律风险。本文运用实证分析和比较分析的方法，对房地产项目公司股权并购的风险点进行阐述，从受让方律师尽职调查的法律服务角度，针对实务中股权转让可能出现的法律风险、应采取的法律措施进行逐一分析，为从事该业务的律师提供借鉴。
一、房地产项目公司股权并购中尽职调查的必要性
股权并购作为房地产公司对外投资的主要方式之一，指投资公司作为并购方通过与目标公司股东进行有关目标公司权益的交易，使投资公司成为目标公司的控股股东的投资行为。在公司对外投资中，股权并购方式具有重要的法律地位，并购方可以通过收购股权的方式整体并购房地产项目公司，以获得土地使用权或在建工程，实现对项目公司名下土地的开发。具体来讲，从事房地产项目开发，在有资金保证的基础上，可以采用招拍挂直接拿地开发,或者受让达到转让条件的房地产开发项目，另外就是通过收购股权的方式整体并购项目公司。三者相比较，交易条件、税费承担、手续办理、可操控性、交易价格、律师的工作重点等都有很大区别。
区别 | 股权转让方式 | 项目直接转让方式 | 招拍挂方式 |
交易 条件 | 只要不存在与其他主体（如土地局、银行）关于股权转让的限制性约定，则在房地产项目开发的各阶段均可转让。 | 如果是单个小区开发，必须完成小区总投资量的25%以上；如果是成片开发，必须形成三通一平或者七通一平的工业用地条件。 | 进入招标、拍卖、挂牌程序，需要交保证金、竞买、报价等，门槛高，竞争激烈，且对投标人、竞买人会有一定要求。 |
交易 税费 | 转让方：所得税、印花税； 受让方：印花税（万分之五）。 | 转让方：所得税25%、印花税（万分之五）、营业税5%（交营业税的同时要交教育费附加和城建税附加，所以加起来是5.5% ）、土地增值税；受让方：印花税、契税（3%—5%）以及部分城市需缴的交易手续费等。 | 契税、印花税、营业税等。 |
转让 手续 | 较为简单，只要签订股权转让相关合同并按规定办理工商变更登记即可。通过控股公司的经营权来直接控制和管理整个项目。 | 手续较为复杂，涉及土地使用权证的过户以及立项，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等建设手续的更名等，需要得到政府主管部门的批准方可。 | 签订土地出让合同后，立项、规划、报建等手续逐一去政府主管部门办理，周期较长，很多项目还涉及拆迁安置。 |
可控性 | 弱 | 较强，不受之前债务影响 | 较弱 |
交易价格 | 可以议价 | 可以议价 | 高（特别是拍卖） |
收购 风险 | 除项目本身的风险，还需考虑房地产项目公司的股权风险（尤其是股权转让风险）。 风险【大】 | 项目本身的风险，如权属、手续办理、工程建设、市场等。 风险【中等】 | 主要是政策风险。 风险【较小】 |
律师工作重点 | 尽职调查、合同条款设定、交易过程把控。 | 尽职调查、合同条款设定、落实资产权属和项目手续。 | 出让土地的尽职调查、对招拍挂文件审查、合同签订。 |
（表一：三种交易方式比较）
通过以上比较可以得出，股权转让方式获取房地产项目最大优势在于节省税费，其次交易手续、交易条件较为宽松，但收购风险最大，除项目本身的风险，还需考虑房地产项目公司的股权风险。所以，股权并购前的尽职调查显得尤为重要。
对房地产项目公司尽职调查，是在股权受让前，股权受让方对房地产项目公司的股权结构、出资情况、负债、财务、经营状况、资产情况以及潜在风险进行的调查、分析、研究，并对调查的结果出具法律意见书。尽职调查对受让决策、谈判、受让合同及受让后的重整具有重要影响，是房地产公司对外投资的重要法律依据。由于房地产开发环节较多、程序复杂、资金投入大，即使受让方对项目公司有一定的了解，但由于缺少对房地产开发法律法规和政策的全面掌握，潜在法律风险容易被忽视，一定程度上会制约并购以后项目公司的发展。而专业律师通过全面深入的尽职调查，不仅能搜集到项目公司及所开发项目的信息，而且还能对这些信息进行核实和分析，对不同的法律风险提出解决方案，做到“防范于未然”。不进行尽职调查，从表面看，可以节省时间和经济成本，但实际上很可能导致不正确的并购投资，为今后的项目开发留下隐患，甚至导致诉讼纠纷。
二、并购房地产项目公司常见法律风险分析
并购房地产项目公司股权过程中存在诸多潜在的法律风险，这其中既包含股权受让中的一般法律风险，也有房地产项目本身的特殊法律风险，如果不能及时发现和提出解决方案，极有可能给整个房地产项目开发和项目受让方带来不利。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面：
1、项目公司对外债务导致的风险
对于项目公司的或有债务、对外提供的连带担保、对外签定已构成违约的合同等风险，都会随着股权的转让而由受让方继受和承担，这显然是股权受让方所不愿看到的。而且，有些股权转让方向股权受让方提供的陈述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷；提供的现金流量表、损益表、资产负债表等存在虚假或隐瞒的风险，这些都需要股权受让方特别注意和控制。股权受让完成后，一旦产生债务风险，即使到时可以按照合同约定通过诉讼程序追偿，也不能保证受让方的实体权益就能够实现。
2、原股东出资不实或转移注册资本导致的风险
拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方是否缴足出资，是否具有完整的股东权利等等，往往难以确认，需要股权受让方事先调查和评估。如果受让的股权之前并未实缴或者抽逃出资，受让之后公司资产不足以清偿债权人的债务，出让方、验资机构固然难辞其咎，但受让方也免不了遭受诉累。
如股东用土地出资，但土地没有过户到项目公司名下，后来又把股权转让出去，或者对出资土地的评估值远高于其实际价值，在尽职调查不彻底、不全面，甚至未做尽职调查时，不能发现股东出资不实的情况并做相应的处理。在这种情况下，一旦目标公司资产不能清偿债权人的债务，出让方、受让方、验资机构都需要承担相应的责任，不可避免使受让方陷入争议之中。况且，按照最高人民法院[2002]第21号文件《关于金融机构为企业出具不实或者虚假验资报告资金证明如何承担民事责任问题的通知》第2条：“对前项所述情况，企业、出资人的财产依法强制执行后仍不能清偿债务的，由金融机构在验资不实部分或者虚假资金证明金额范围内，根据过错大小承担责任，此种民事责任不属于担保责任。”可见，验资机构承担的是一种过错责任，即使受让方想要追究，举证也是较为困难，往往就只局限于追究出让方出资不实的责任。
3、出让方与施工方的争议导致的并购风险
受让方往往重视股权本身，而忽视出让方在建工程中已经形成或正在形成的法律风险。笔者曾参与办理过一起纠纷，甲公司受让乙房地产公司拥有的“××”房地产项目，该项目已经开发建设至15层（总高24层），且各项手续齐备，最后议价以8000万元人民币收购乙房地产公司全部股权，获取了该项目的开发建设权。甲公司按其与乙公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款。从表面看，是很成功的收购，但股权工商登记变更完毕后，项目施工总承包单位C建筑公司主张因乙公司拖欠其工程施工款3000万元，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程，甲公司由此陷入了长达两年的诉讼中。该案的发生，就与尽职调查不全面、不彻底有直接关系。根据笔者近年来的实务经验，大部分建设项目或多或少都存在开发商与建设施工方在工程款、工程质量、验收、工期等方面的纠纷，而且因建设周期一般都较长，这种矛盾会伴随项目建设整个过程，问题的出现在所难免，这就要求律师在尽职调查阶段发现问题，并提出处置措施和应对办法。
4、项目合法性导致的风险
项目本身的风险是股权并购必须考虑的重要因素。股权转让合同签订的再完美，如果不对项目本身进行尽职调查，不能发现其中的法律风险，那股权转让也就成为无泉之水，无本之木。概括来讲，项目本身的风险主要有：项目原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵；项目对周围居民的日照影响；场地是否有利于组织施工；地质结构、用地性质、使用年限是否符合项目开发需要。特别是要重视项目公司是否已经足额缴纳土地出让金；项目是否存在抵押权、租赁权、地役权等权利瑕疵；项目规划是否存在风险；是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵；后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；项目土地闲置是否已经超出规定的开发年限、能否办理延期手续等。
“天下没有免费的午餐”，多数情况下，房地产开发企业特别是一些中小型开发公司，往往是因项目本身出现了这样那样的问题，其自身无法维持项目公司正常运转，甚至是资金链的断裂，才会考虑出让股权。实务中土地和在建工程被原股东多次抵押情况屡见不鲜，有的项目因相邻权问题得不到解决，导致延期开发也多有发生。情况不了解，盲目收购只会导致受让方蒙受巨大的经济损失。
5、股东权利受限导致的并购风险
根据《公司法》规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求意见，其他股东自接到书面通知之日起30日内未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自购买比例，协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有约定的从约定。如果项目公司系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的不生效；如果是国有股权转让，还需履行国有资产交易的程序，需要进行产权评估、土地和在建工程价值评估，并通过在产权交易所挂牌的方式，才能办理股权和工商变更登记手续。所以，股权转让方对外转让股权的权利是否受到其他限制、股权转让行为有没有经过项目公司其他股东的同意、是否存在违背相关法律法规的规定等因素，都将有可能影响股权转让行为的效力。
三、以尽职调查化解法律风险的关键点
从股权并购的实务流程看，在交易双方达成并购意向之后，并购方就应当主动对目标公司进行尽职调查，以获取项目公司的资产、负债、经营、市场、收益、股东、股份以及土地状况，为下一步进入实质性股权并购阶段奠定基础。只有详细缜密地完成调查和批露工作，才能在股权收购过程中采取相应的法律保障措施，对预期可能出现的法律风险进行防范。
1、债权债务风险控制
对项目公司主要债权债务需要了解的情况包括：（1）债务人、债权人是谁；（2）债的具体数额；（3）是否收取利息，利率多少；（4）有无担保，何种担保方式；（5）期限如何；（6）是否为正常经营以外的债权债务等。调查披露的方式主要是查阅资料、账册、文书、表格、名册等。在有些情况下，单纯依靠上述方法无法解决全部问题，这时可以采用其他方式，如以公告的方法要求权利人申报权利，并告知逾期不申报者视为自动放弃权利。虽然无法肯定法律会支持关于逾期未申报视为放弃权利的内容，但是至少可以帮助并购方防备因项目公司对外提供担保可能给自己带来的风险。再如，在某些情况下，股权出让方会口头告知并购方不存在某些对并购方不利的情况，如不存在诉讼、不存在偷漏税款情况等，并购方在经过调查无法有效核实的情况下，可以要求出让方以书面方式对承诺的事项进行保证。对于项目公司已经明确的负债，并购方应要求出让方提供相应的有效担保或留下一定比例的股权转让价款作为履行债务保证金。
2、项目公司股权权属瑕疵和转让的合法性风险控制
在股权权属瑕疵方面，根据《担保法》、《物权法》的有关规定，股东可以用股权为自己或者他人的债务向债权人设立质押，而股东的股权一旦设立质押，其对股权的处分权将受到限制。所以，针对股权权属瑕疵的调查披露结果，受让方必须采取措施予以解决，如提前履行质押权人的债权，从而解除股权转让的限制；或者由出让方、受让方和质押权人三方达成协议，在质押权人同意的情况下完成股权转让，由并购方成为债务继受人，当然这需要股权出让方在交易价款上做出较大让步。
在股权转让的合法性方面，还应对公司章程、项目公司原股东之间的协议进行调查和研究。由于房地产开发项目周期较长，为保证项目公司原股东合作的持续性，许多公司章程对股东转让股权、公司合并、增资、减资等都有限制性明文规定，这些都涉及并购的合法性以及是否侵犯其他股东的利益问题，必须加以核实。同时，股权转让是否经过其他股东的同意，这要看是否有股东会会议决议等文件，并对书面文件上股东签名的真实性进行核实，以避免股东以非本人签字为由，要求认定股权转让协议无效，导致股权转让陷入被动局面。
3、股东出资瑕疵风险控制
房地产项目公司以一方出地、一方出资金的方式组建的居多，以土地作为出资条件必须将土地使用权从股东名下过户到项目公司名下才能完成出资。而根据我国相关规定，以土地出资组建房地产开发企业进行房地产开发的，土地过户到公司名下需要交纳增值税，为了避税，未过户的情况在实务中非常普遍，这就给后期的项目公司并购方带来一系列障碍。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第19条规定：“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据该条规定，受让人在“知道或者应当知道”的情况下也要承担责任。为了避免这种结果的发生，针对项目公司并购的尽职调查就必须将土地使用权权属状况、权利证书、公司出资情况、工商登记、验资报告等与土地、出资相关的全部内容作为整体进行调查。一旦发现有土地未过户的情形，应当要求股权出让方限期进行土地过户，并要求在签订正式股权转让合同之前过户到位，并交纳相应税款。
4、项目原有权属、性质及其权利瑕疵风险控制
并购方受让房地产项目公司股权的目的是拿到一块“干净”的土地进行房地产开发。为了防范由于项目权属不明、手续不全、权利瑕疵导致出现的一系列法律风险，律师必须了解和掌握房地产项目整个开发流程，并在此基础上有针对性、有重点地进行尽职调查。在项目进入实质开发之前，尽职调查的内容包括土地性质是否符合开发条件、土地变性是否有政策和法律障碍、地块四至与四邻之间是否有争议、是否设定抵押等他项权利、是否有租赁、土地手续是否齐备等。如果项目已经到实质开发阶段，还要审查项目公司与施工单位之间的合同文件是否完善、施工合同的法律效力、是否有分包转包的情况、施工过程中有无争议、工程进度、工程款给付情况等。对于项目公司已经开展的工作和已经办理的手续应当核实其真实性、合法性，并在此基础上，判断出下一步开展相关工作和办理相关手续有无政策、法律等方面的障碍。如果房地产项目公司所拥有的项目未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续办理时间和费用承担。与四邻已经产生重大法律纠纷的，应拟定解决方式并由出让方出面解决。在勘察设计过程中，发现该地块的地质构造和岩土结构无法按照既定方案开发，也应在尽职调查中提出，并明确解决方式。
结 语
充分、深入、全面的尽职调查的目的是为了发现项目公司股权以及项目本身存在的问题，从而确定谈判重点，解决交易价格、权利瑕疵的排除、项目公司债权债务、在建工程的处理办法、剥离无关资产、受让股权比例等问题，为签订受让合同奠定基础。在尽职调查过程中，可以与项目公司董事、监事、高管交谈，向项目公司提供尽职调查《文件清单》、《问卷表》，索要文件和资料，并要求项目公司进行尽责披露，列席项目公司董事会、股东会会议，查阅项目公司营业执照、公司章程、会议记录、重要合同、账本、凭证，并与会计师、税务师加强沟通。尽职调查不彻底，会出现“下梁不正上梁歪”的不利局面，使股权并购的成功进行大打折扣。尽职调查体现了律师的敬业和责任心，尤其是房地产项目并购，标的额大、周期较长，更需谨慎、用心，以切实体现律师在风险防范方面法律服务的价值。