一、发布背景
为了贯彻落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，支持专业化住房租赁机构发展，2020年1月17日, 北京金融资产交易所(以下简称“北金所”)官网发布了《关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知》。包含附件：
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程(试行)》
北金所官网发布《北金所推出住房租赁金融服务支持住房租赁企业创新发展》的文章。文中提到：为确保对于住房租赁企业的金融服务专门用于增加租赁住房供给，北金所严格遵循企业持有物业“只租不售”原则，选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目，具有典型性和代表性，在金融服务住房租赁领域做出有益探索。
二、一个指引
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》(以下简称“《指引》”)第二条规定，北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务(以下简称“股权交易服务”)中的住房租赁企业指符合本指引相关条件, 以公司形式依法设立, 由投资人出资并持有相应股权, 以租赁类房地产为投资对象, 以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务, 并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。”此条明确仅针对住房租赁类资产，且主体必须是公司形式。
1.股权交易服务的参与机构包括住房租赁企业、转让方、受让方及项目协调人等。参与机构纳入北金所统一参与人管理，并根据相关规定进行账户开设工作；
2.转让方是指有意愿转让所持股权的住房租赁企业的股东；
3.受让方应满足北金所合格投资人准入条件（下文将详细列举准入条件）以及法律或监管部门认可的其他合格投资者；
4.项目协调人是指受住房租赁企业委托，在股权交易服务中协调完成首次信息披露及初始信息记载、承担住房租赁企业的定期信息披露督导义务、协助完成信息记载变更的机构。项目协调人应为符合北金所要求的银行、证券公司、信托公司、财务公司、保险资产管理公司、基金管理人等机构。
三、北金所介绍及其所提供的技术支持
1.北金所介绍
北京金融资产交易所有限公司是在一行两会、财政部指导下，经北京市人民政府批准成立的专业化金融资产交易机构，于2010年5月30日正式揭牌运营。
北金所是中国人民银行批准的债券发行、交易平台，是中国人民银行批准的中国银行间市场交易商协会指定交易平台，是财政部54号令项下授权的金融类国有资产交易平台，是积极稳妥降低企业杠杆率工作部际联席会议办公室授权的市场化债转股转股资产交易场所和“市场化债转股信息报送平台”技术支持及运营维护机构，是中国人民银行授权的债券回购违约处置服务平台。在交易商协会的领导下，北金所为市场提供债券发行与交易、债权融资计划、企业股权、市场化债转股转股资产、债权和抵债资产交易，以及债券回购违约处置、到期违约债券转让等服务，为各类金融资产提供从备案、挂牌、信息披露、信息记载、交易到结算的一站直通式服务。
北金所采用有限责任公司的组织形式，由中国银行间市场交易商协会、北京产权交易所有限公司、信达投资有限公司、中国光大投资管理有限责任公司、北京华融综合投资有限公司、华能资本服务有限公司、中债资信评估有限公司共同出资组建。
2.北金所提供的技术支持
北金所主要提供的技术支持如下图所示：
四、两个条件
1.房屋租赁企业条件
根据《指引》第二条规定的组织形态条件；第五条规定的专业化条件；第六条规定的资产条件；第七条规定的收入条件；第八条规定的分配条件；第九条规定的负债率条件，整理表格如下：
2.合格投资者准入条件
根据《指引》第十一条规定，合格投资人准入条件如下图所示：
五、五大资产类型
《指引》第五条规定，住房租赁企业投资的租赁类房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施以及北金所认可的其他资产。
六、问题与展望
1.北金所REITs产品与新《证券法》的协调问题
即将于今年3月1日生效的新《证券法》中将明确规范资产支持证券，北金所的REITs产品能否与新《证券法》的规定统一？如不统一将如何协调？这些问题有待进一步明确。
2.对住房租赁企业的约束规定较为笼统
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》第三十四条规定，接受股权交易服务的住房租赁企业经营过程中如不再符合本指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务。此条为约束住房租赁企业的规定，意在约束住房租赁企业不诚信、不尽职的行为。但此条仅规定如住房租赁企业不再符合指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务的法律后果。由于该规定过于笼统，可能会导致在该等情况发生时，不能良好约束、惩罚住房租赁企业。
3.北金所的REITs规定中未体现税收方面的优待政策
租赁住房在收购环节、住房租赁企业所得税环节、分配环节及转让环节的赋税情况未明确予以规定，可能会影响投资者的参与热情。
但即便鉴于以上分析, 北金所的REITs规定仍然为金融服务住房领域的重要探索迈出了坚实地一步, 是在金融服务住房领域的重要探索，贯彻落实了党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，对支持专业化住房租赁机构发展具有重要意义。我们也期待后续人行和证监会能够进一步推出与国际接轨的REITs细则，同时税务主管部门能够制定与REITs相关的税收优惠政策。
参考文章：
[1]盈道REITs法律团队.央行版REITs来了？真相其实是……,
[2]俞佳琦、张宽.人行版REITs规定解读,
为了贯彻落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，支持专业化住房租赁机构发展，2020年1月17日, 北京金融资产交易所(以下简称“北金所”)官网发布了《关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知》。包含附件：
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息披露规程(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务信息记载规程(试行)》
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务转让交易规程(试行)》
北金所官网发布《北金所推出住房租赁金融服务支持住房租赁企业创新发展》的文章。文中提到：为确保对于住房租赁企业的金融服务专门用于增加租赁住房供给，北金所严格遵循企业持有物业“只租不售”原则，选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象，涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型，涉及成熟运营项目及待建、在建项目，具有典型性和代表性，在金融服务住房租赁领域做出有益探索。
二、一个指引
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》(以下简称“《指引》”)第二条规定，北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务(以下简称“股权交易服务”)中的住房租赁企业指符合本指引相关条件, 以公司形式依法设立, 由投资人出资并持有相应股权, 以租赁类房地产为投资对象, 以专业化、机构化形式从事房地产租赁业务, 并将运营取得的收益分配至投资人的法人组织。”此条明确仅针对住房租赁类资产，且主体必须是公司形式。
1.股权交易服务的参与机构包括住房租赁企业、转让方、受让方及项目协调人等。参与机构纳入北金所统一参与人管理，并根据相关规定进行账户开设工作；
2.转让方是指有意愿转让所持股权的住房租赁企业的股东；
3.受让方应满足北金所合格投资人准入条件（下文将详细列举准入条件）以及法律或监管部门认可的其他合格投资者；
4.项目协调人是指受住房租赁企业委托，在股权交易服务中协调完成首次信息披露及初始信息记载、承担住房租赁企业的定期信息披露督导义务、协助完成信息记载变更的机构。项目协调人应为符合北金所要求的银行、证券公司、信托公司、财务公司、保险资产管理公司、基金管理人等机构。
三、北金所介绍及其所提供的技术支持
1.北金所介绍
北京金融资产交易所有限公司是在一行两会、财政部指导下，经北京市人民政府批准成立的专业化金融资产交易机构，于2010年5月30日正式揭牌运营。
北金所是中国人民银行批准的债券发行、交易平台，是中国人民银行批准的中国银行间市场交易商协会指定交易平台，是财政部54号令项下授权的金融类国有资产交易平台，是积极稳妥降低企业杠杆率工作部际联席会议办公室授权的市场化债转股转股资产交易场所和“市场化债转股信息报送平台”技术支持及运营维护机构，是中国人民银行授权的债券回购违约处置服务平台。在交易商协会的领导下，北金所为市场提供债券发行与交易、债权融资计划、企业股权、市场化债转股转股资产、债权和抵债资产交易，以及债券回购违约处置、到期违约债券转让等服务，为各类金融资产提供从备案、挂牌、信息披露、信息记载、交易到结算的一站直通式服务。
北金所采用有限责任公司的组织形式，由中国银行间市场交易商协会、北京产权交易所有限公司、信达投资有限公司、中国光大投资管理有限责任公司、北京华融综合投资有限公司、华能资本服务有限公司、中债资信评估有限公司共同出资组建。
2.北金所提供的技术支持
北金所主要提供的技术支持如下图所示：
四、两个条件
1.房屋租赁企业条件
根据《指引》第二条规定的组织形态条件；第五条规定的专业化条件；第六条规定的资产条件；第七条规定的收入条件；第八条规定的分配条件；第九条规定的负债率条件，整理表格如下：
2.合格投资者准入条件
根据《指引》第十一条规定，合格投资人准入条件如下图所示：
五、五大资产类型
《指引》第五条规定，住房租赁企业投资的租赁类房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设施以及北金所认可的其他资产。
六、问题与展望
1.北金所REITs产品与新《证券法》的协调问题
即将于今年3月1日生效的新《证券法》中将明确规范资产支持证券，北金所的REITs产品能否与新《证券法》的规定统一？如不统一将如何协调？这些问题有待进一步明确。
2.对住房租赁企业的约束规定较为笼统
《北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务指引(试行)》第三十四条规定，接受股权交易服务的住房租赁企业经营过程中如不再符合本指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务。此条为约束住房租赁企业的规定，意在约束住房租赁企业不诚信、不尽职的行为。但此条仅规定如住房租赁企业不再符合指引基本条件或未尽职履行信息披露义务时，北金所将终止提供股权交易服务的法律后果。由于该规定过于笼统，可能会导致在该等情况发生时，不能良好约束、惩罚住房租赁企业。
3.北金所的REITs规定中未体现税收方面的优待政策
租赁住房在收购环节、住房租赁企业所得税环节、分配环节及转让环节的赋税情况未明确予以规定，可能会影响投资者的参与热情。
但即便鉴于以上分析, 北金所的REITs规定仍然为金融服务住房领域的重要探索迈出了坚实地一步, 是在金融服务住房领域的重要探索，贯彻落实了党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，对支持专业化住房租赁机构发展具有重要意义。我们也期待后续人行和证监会能够进一步推出与国际接轨的REITs细则，同时税务主管部门能够制定与REITs相关的税收优惠政策。
参考文章：
[1]盈道REITs法律团队.央行版REITs来了？真相其实是……,
[2]俞佳琦、张宽.人行版REITs规定解读,