仲裁要点：
情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当考察该风险是否属于社会一般观念上的事先无法预见的风险、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制等因素。在租赁合同中，次承租人退租导致承租人无法承担高额租金这一事由系承租人在签订租赁合同前可预见的商业经营风险，其转租的高收益对应可能发生亏损的风险，该风险并未超出一个正常的完全民事行为能力人的合理预期。同时，双方当事人在签约时已就涉案租赁房屋可能出现的拆迁改造情形进行约定，因此拆迁改造对周边经营环境带来一定的负面影响也应在承租人可预见范围内。故以上两种事由均不满足情势变更原则的适用条件。
案情
2016年9月13日，申请人A科技有限公司与被申请人自然人甲签订《房产租赁合同》（以下简称《租赁合同》） ，约定申请人将其位于S市F区T工贸园×××栋××楼××号房产及其设备（以下简称“ 涉案租赁房屋”） 出租给被申请人，用作厂房。合同约定租期自2016年11月1日至2022年10月31日，租金标准从2018年11月1日起在上一年度租金基础上递增5%。《租赁合同》还约定，租赁期间，被申请人在无须申请人同意的情况下可将该房产转租或分租，但被申请人不得转租给T集团及其下属部门，不得转租给娱乐场所，非法、无证照经营者，高污染行业等，并约定了涉案租赁房屋如需拆迁改造时，申请人向被申请人予以赔偿的标准。
被申请人承租后将涉案租赁房屋转租给B电子商务有限公司（以下简称“次承租人”) ，每月赚取转租差价。
2019年1月17日，被申请人通过EMS向申请人寄出《解除合同及接收物业通知书》，称次承租人退租导致其无力承担高额租金，无法继续履行合同，并以此为由解除《租赁合同》，同时通知申请人自收到通知书之日起3日内接收涉案租赁房屋。因申请人拒收，被申请人于2019年1月18日将该通知书通过微信发送给申请人。
2019年1月21日，申请人通过EMS向被申请人寄出《关于催交拖欠房租并要求继续履行房产租赁合同通知书》，表示被申请人提出的无法继续履行合同的理由不成立，不同意解除《租赁合同》，要求被申请人继续履行合同。
2019年1月23日，被申请人通过EMS向申请人寄出《关于再次要求解除房产租赁合同的通知》，称因次承租人退租，且涉案租赁房屋所在物业已经面临拆迁限期，到处写着红色的“拆除”大字，涉案租赁房屋已不具备稳定的租赁条件，已无法找到租户承租，且涉案租赁房屋已基本空置，其已无力承担高额租金，无力履行合同，并以此为由再次提出解除《租赁合同》。因申请人拒收，被申请人于2019年1月26日将该通知书通过微信发送给申请人。
2019年1月31日，申请人通过EMS向被申请人寄出《关于再次催交房租并要求继续履行房产租赁合同通知书》，称在《租赁合同》签订时已告知被申请人涉案租赁房屋面临拆迁的事实，原次承租人也未退租，故不同意解除《租赁合同》。同时，要求被申请人支付拖欠的2018年11月、12月递增部分租金及2019年1月租金。
2019年3月12日，申请人向被申请人寄出《第三次催交房租并要求继续履行合同通知书》，要求被申请人继续履行合同并于2019年3月21日前支付拖欠的租金。
如上所述，申请人与被申请人在2019年1-3月间通过EMS邮寄书信的形式多次进行是否解除合同的交涉，被申请人要求解除合同，而申请人则催交房租并请求其继续履行，双方当事人多次交涉均无果。被申请人于2019年8月8日完成搬迁，8月26日完成了涉案租赁房屋的交接。
后双方当事人因《租赁合同》的未履行数额及合同是否解除问题产生争议，申请人依据《租赁合同》中的仲裁条款于2019年5月向华南国仲申请仲裁，请求被申请人支付拖欠的租金及利息等。
当事人争议要点
申请人认为:
被申请人提出的无法继续履行合同的理由不成立，在《租赁合同》签订时申请人已告知被申请人涉案租赁房屋面临拆迁的事实，原次承租人也未退租，申请人不同意解除《租赁合同》，合同未被解除，因此请求被申请人履行合同，支付拖欠的租金。
被申请人认为:
1.次承租人退租导致其无力承担高额租金，无法继续履行合同。
- 涉案租赁房屋所在物业已经面临拆迁限期，到处写着红色的“拆除”大字，涉案租赁房屋已不具备稳定的租赁条件，已无法找到租户承租，且涉案租赁房屋已基本空置，其已无力承担高额租金，无力履行合同。被申请人据此主张，租赁合同应当于被申请人发出解除通知之日解除。
仲裁庭意见
仲裁庭认为，被申请人是否有权单方解除涉案租赁合同，是本案中的关键问题。
根据《合同法》的规定，单方解除权分为约定解除权与法定解除权。本案中，《租赁合同》中并未明确约定解除权事由，且申请人已明确表示不同意提前解除合同，被申请人也未举证双方就提前解除合同事宜最终达成一致意见，故不符合约定解除的条件。《合同法》第94条规定了法定解除权的五种情形，被申请人并未举证申请人存在《合同法》第94条规定的行为。故本案不符合法定解除的条件。
本案中，被申请人以“自2018年12月开始，因租户退租，导致我司实在无力承担每月高额的租金，无法继续履行合同” “涉案租赁房屋因面临拆迁，已不具备租赁条件” 等为由提出单方解除合同，该内容似乎隐含着合同因情势变更而不能继续履行的意思表示。” 仲裁庭认为，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当考察该风险是否属于社会一般观念上的事先无法预见的风险、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制等因素。本案中，被申请人是完全民事行为能力人，对在租赁合同履行过程中发生经营、转租困难，有可能产生转租收益不能覆盖租赁成本出现亏损应属于被申请人在签订租赁合同前可预见的商业经营风险，其转租的高收益对应可能发生亏损的风险，该风险并未超出一个正常的完全民事行为能力人的合理预期。仲裁庭还注意到，《租赁合同》第12条“备注条款”中已明确约定了涉案租赁房屋如需拆迁改造时，申请人向被申请人予以赔偿的标准。由此可知，双方当事人在签约时已预见到涉案租赁房屋可能被拆迁改造，而因拆迁改造对周边经营环境带来一定的负面影响也应在被申请人可预见范围内。仲裁庭认为，在租赁合同关系中，承租人一方因自身经营困难，无力交租并不构成情势变更的条件，承租人无权以此单方解除租赁合同。故本案中，被申请人不享有情势变更情形下的合同解除权，被申请人不能据此要求单方解除合同。
综上，仲裁庭认为，本案中被申请人发出的《解除合同及接收物业通知书》和《关于再次要求解除房产租赁合同的通知》均不发生合同解除的法律效力。故仲裁庭裁决支持了被申请人支付拖欠的租金及利息等仲裁请求。
评析
分析本案情形能否适用情势变更原则，重点在于分析被申请人所提出的两个理由是否构成情势变更：即: （1）次承租人退租致其无力履行合同；（2）涉案租赁房屋因面临拆迁，已不具备租赁条件。对此，应首先明确情势变更原则的内涵与适用条件。
依法成立的合同，应当对当事人具有法律约束力.当事人应遵守合同，不得擅自变更或解除合同，此即契约严守原则，规定于我国《合同法》第8条(《民法典》第465条)。但当事人订立合同时作为前提却又没有明确约定的某些“情势”发生变化的，会导致当事人作为前提的给付与对待给付关系失衡，严重超出通常的法律风险。此时，继续履行合同对一方当事人明显不公平，不可以期待当事人继续履行合同，故应允许当事人变更或解除合同。因此，所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更) ，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。究其实质，情势变更原则为诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。[1]
情势变更原则规定于《合同法解释（二）》第26条和《民法典》第533条。《民法典》第533条规定:“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。” 根据该条，情势变更原则的构成要件包括以下几点:
第一，须有情势变更的事实，即交易基础的丧失或发生重大变化。在我国法上，一般认为交易基础指客观交易基础，泛指一切与合同有关的客观事实[2]，并且其丧失或发生重大变化会导致等价关系的破坏或合同目的不能实现。
第二，情势变更须发生在合同成立后履行完毕前。
第三，情势变更的发生不可归责于当事人，主要是指情势的变更不为当事人尤其是受不利影响的当事人所能控制，如战争、金融危机、国家政策等。
第四，情势变更是当事人缔约时所不能预见的，预见的内容为情势变更发生的可能性，预见的时间为合同缔结之时。如果当事人尽管认为情况变化是可能的，仍然在相关条件下订立了合同，则就具有可预见性，不构成情势变更。
第五，情势变更使继续履行原合同显失公平，情势变更相对于契约严守原则而言，其适用具有例外性和补充性，因此对其后果的严重程度应有要求。
本案中，对于被申请人主张的两个理由是否能够适用情势变更原则，以下结合上述构成要件逐一分析。
第一，被申请人主张因次承租人退租致其无力履行合同，这一点理由能否构成情势变更，关键在于对情势变更与商业风险的区分。商业风险指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。现实中的商业风险无处不在，其与情势变更的区别在于:情势变更为意外风险，当事人在订立合同时根据当时的客观条件和能力没有预见且不可能预见，情势的变化超出了正常范围；而商业风险属于商事经营过程中的固有风险，当事人可以预见到，交易基础的变化并未达到异常的程度。情势的变化使合同继续履行显失公平，如对一方而言显失公平而另一方却获得暴利；而当事人对商业风险的承担可能会导致正常的商业亏损，但其通常可以自行承担，并且一般会在缔约时合理计算商业风险，不至于造成显失公平的后果。
本案中，首先，被申请人转租困难这一事由属于正常的商业风险而非情势变更。根据常理可知，租赁的房屋能否找到合适的次承租人、是否能够赚取转租差价，本身就是无法确定的，存在一定风险，且是固有的商业风险。被申请人作为理性、谨慎且以转租谋利的成年人，必然在订立合同时就清楚地知道转租的风险，包括转租失败、转租困难或无法盈利甚至亏损的可能。正如仲裁庭所述:“其转租的高收益对应可能发生亏损的风险，该风险并未超出一个正常的完全民事行为能力人的合理预期。” 因此该情形不满足情势变更原则适用的第四个要件即不可预见性。其次，因转租困难从而被申请人无法利用转租金额的一部分来履行与申请人的租赁合同这一理由无法说明该合同显失公平。实际上，申请人与被申请人签订的租赁合同内容为申请人将涉案租赁房屋及其设备的占有、使用和收益的权利转让给被申请人，被申请人支付相应的价款，至于被申请人如何使用涉案租赁房屋在所不问。即使被申请人转租困难，但其仍然享有对涉案租赁房屋的占有、使用、收益权，与其所应支付的价款形成平等的对价关系，不构成显失公平。虽然被申请人与申请人签订合同的目的是为了赚取转租差价，但这仅是被申请人的动机，而非其签订合同的目的，合同目的为被申请人取得对租赁房屋的占有、使用、收益 权，而这一目的完全可以按照合同约定公平、合理地实现。因此，合同具备继续履行的条件，且继续履行并不违背公平原则和诚实信用原则。所以，本案不满足情势变更原则适用的第五个要件。
因此，被申请人的第一个理由不构成情势变更。
第二，被申请人主张涉案租赁房屋因面临拆迁，已不具备租赁条件，这一理由也不能构成情势变更。如仲裁庭所述，《租赁合同》第12条“备注条款” 中已明确约定了涉案租赁房屋如需拆迁改造时，申请人向被申请人予以赔偿的标准。由此可知，双方当事人在签约时已预见涉案租赁房屋可能被拆迁改造，显然被申请人也预见到了涉案租赁房屋被拆迁改造时会对其自身经营和对房屋的使用、收益产生不利影响。因此，该理由不满足情势变更原则适用的第四个要件即不可预见性。若被申请人确因租赁房屋被拆迁改造而遭受不利影响，其可以根据合同约定向申请人请求相应赔偿，但无法据此主张适用情势变更原则而解除合同。
因此，被申请人主张的第二点理由不构成情势变更。
由本案可知，在适用情势变更原则时，一要注意区分情势变更与商业风险，二者存在一定的模糊之处，关键在于把握好不可预见性，结合合同约定、 当事人的生活经历、实际能力和社会一般观念来判断；二应注意区分订立合同的动机与真正的合同目的的区别；三应针对合同内容本身来判断继续履行合同是否显失公平、是否可期待当事人坚守合同、继续履行合同是否有违诚实信用原则。
综上所述，仲裁庭意见有理有据，分析详尽。本案中，被申请人主张的两个理由均不能适用情势变更原则，被申请人不能据此要求单方解除合同。
注释：
[1] 参见韩世远:《合同法总论》（第四版），法律出版社2018年版，第488页。
[2]参见王洪亮:《债法总论》，北京大学出版社2016年版，第338-339页。