引言 在当前商业地产与资产运营的精细化转型中，转租、分租及联营已成为盘活闲置资产、优化商业生态的高频手段。然而，因合同相对性的延伸，转租极易导致资产脱管、租金流失，甚至在欠租解约时引发群体性腾退纠纷。司法实践中，法院正逐步由侧重合同形式审查转向穿透式审查，即通过剖析承租人的实际经营行为与出租人的履约细节，实质性判断转租合意的达成与合同效力的法律状态。本文旨在剖析三大法律维度，基于出租人视角为商事主体提供实务合规指引。 一、效力穿透：转租合意认定的“实质主义”倾向与出租人抗辩机制 《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 由此规定可见，转租行为的合法性，以出租人同意为前提。但在复杂的商业实务中，法院对出租人“同意”的认定正呈现出多元化与实质化的趋势，司法机关倾向于通过穿透合同表象，结合出租人在合同履行过程中的全部事实行为，综合判断其是否已对转租事实形成知晓并接纳的意思表示。面对这一趋势，出租人需重点防范以下三类情形，以保障对原租赁合同单方解约权的有效掌控。 事后追认与默示同意：根据《民法典》第七百一十八条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。在实务中，司法实践对出租人“明知或应当知道”这一事实的审查，往往依赖于对日常物业管理行为的穿透解构（如出租人是否已审核并留存了次承租人的工商登记与消防审批资料，或实际履行了入驻备案程序等事实行为），综合判断出租人是否构成“事后追认”或“默示同意”。出租人应特别注意，异议的行使不仅要及时，且内容应当明确指向承租人的“转租行为”本身。若出租人仅因欠租或其他违约事项向承租人发函，却未就“转租事实”提出异议，极易导致法院认定出租人并未就转租行为表达否定态度，从而否认该异议函阻断“默示同意”的效力。因此，对于出租人而言，六个月的法定异议期不仅是法律红线，更是决定合同解除权存续的关键节点，出租人应及时采取书面异议，明确表达对转租行为的不认可，以阻断“默示同意”的法律后果。 租赁合同文本的概括授权：若原租赁合同中本身即约定有“承租人有权转租”，或“承租人可自主经营，包括合作、联营、分租、转租”等概括性条款。尽管此类概括性授权在发生纠纷时可能存在一定解释上的空间，但在出租人无法提出相反约定或无相反证据的情况下，法院通常会认定该条款赋予了承租人转租的权利。 基于行业惯例或公开政策的同意认定：在大型商业综合体、产业园区、市场等特定商事场景中，出租人作为专业管理方，如果通过对外公示的招商政策、园区管理规约或一贯的经营做法，表明同意承租人进行分租、联营等行为。在此情形下，法院在审查转租效力时，常常会结合出租人的公开意思表示、长期形成的商业惯例以及具体的日常管理行为进行综合穿透裁判，进而认定其构成概括性或默示同意。 因此，出租人应当建立“知悉留痕”制度，采取“发现即留痕、异议即书面”的管控机制。一旦通过现场巡检、证照核验发现承租人存在疑似擅自转租、分租的行为，应当在知悉事实之日起六个月内，通过EMS、企业微信书面回执、公证处送达等可留存证据的方式向承租人发出规范的、留痕的《违约行为异议函》或《限期整改通知书》，且在异议期间内应审慎处理租金，以法定的书面异议行为阻断“默示同意”的法律推定，防止原合同解除权的消灭。此外，出租人还应在合同中应当将“转租”与“联营/合作”区分开，明确禁止变相转租，或设定“转租须经出租人书面审批”的限制性条件。 二、责任隔离：未经同意转租的“内外效力分层”与出租人维权路径 在承租人擅自瞒报转租（即非法转租）的特定场景下，依据合同相对性原理，该违约行为在不同法律关系维度下的法律效力及民事责任呈现出“内外分层”的法律特征，出租人应精确定位自身的维权路径： 外部法律关系（出租人与承租人维度）：依据《民法典》第七百一十六条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在出租人视角下，擅自转租行为通常被界定为对原租赁合同核心目的的根本性违约。出租人据此依法享有法定的单方解除权，并有权依约追究承租人相应的违约责任、请求损害赔偿。 内部法律关系（承租人与次承租人维度）：依据《民法典》第一百四十三条及合同效力审查原则，承租人与次承租人之间签署的转租协议，并不因未经原出租人同意而当然归于无效。如果该转租协议系缔约双方的真实意思表示，且不具有违反法律、行政法规的强制性规定，在转租双方内部依法具备法律约束力。 违约责任的传导及救济路径：基于上述转租合同相对有效的法律状态，一旦原出租人依法行使法定解除权致使原租赁合同终止，转租人将因未能取得合法处分权或租赁物使用权，可能导致转租合同在客观上发生《民法典》第五百八十条项下的实际履行不能。在此情形下，次承租人依据转租合同的相对性，其产生的各类赔偿请求权（如清退补偿、装修改造残值等）均仅能向直接合同相对人——即承租人主张，从而在法律层面实现了出租人与次承租人之间民事赔偿责任的物理隔离。 但合同相对性原则并非绝对的免责盾牌。出租人在行使解约权过程中，必须建立“程序合规+手段合法”的双重防线：一是程序合规：必须确保解约通知送达的合法、规范，充分履行告知义务。二是合法规避侵权风险：出租人虽不承担合同违约赔偿责任，并不意味着享有无限的清退特权，出租人仍需以合法手段行使资产收回权，以规避清退行为可能导致的侵权责任风险。 三、救济穿透：次承租人行使代位清偿权时出租人的合规审查与抗辩边界 在多层转租关系的商业实务中，在承租人根本违约、出租人依法推进单方解约与资产清退时，常面临次承租人利用《民法典》第七百一十九条瑕疵介入、强行代清偿以阻碍资产清理的合规风险。为此，出租人需要逆向转换抗辩视角，严格审查该代偿行为是否满足法定要件，并把握以下三大合规防御切入点： 审查解约事由的排他性，阻断非欠租型代偿 次承租人依法主张代位清偿以阻却原租赁合同解除的前提，应严格受限于承租人“拖欠租金”这一特定违约事由。若出租人主张解除原合同系基于承租人的其他根本违约行为（例如：擅自改变房屋主体结构、存在重大安全生产隐患拒不整改等），或属于租赁期限届满等非欠租型原因，由于此类解除权基础并非金钱债务，不满足代位清偿的法定触发要件，出租人通常可以“缺乏法定适用前提”为由，依法拒绝次承租人的代偿主张，继续推进资产的清退与收回工作。 审查代偿范围的完整性，拒绝瑕疵履行或部分清偿 次承租人若欲通过代位清偿来阻却原租赁合同的解除，其代偿行为必须具有“涤除违约状态”的效力，即足以实质性消除承租人的根本违约事实。 出租人应严格核验代偿范围。代偿不仅应覆盖承租人逾期未付的全部租金，还必须包含基于该欠租所产生的法定利息及合同约定的违约金。根据债务履行的基本原则，代偿债务必须是完全履行。若次承租人仅主张部分清偿（例如仅代付租金而剔除违约金），其代偿行为即构成瑕疵履行，不足以使承租人脱离“根本违约”的法律状态。 对于次承租人提出的部分代偿，出租人有权依法予以拒绝。只要承租人的根本违约状态未得到完全涤除，出租人所享有的法定合同解除权便不因次承租人的部分代偿而消灭。出租人应书面明确告知次承租人：鉴于其代偿方案未实质性消除违约后果，不符合代位清偿的法定阻却要件，出租人将依法定程序继续推进合同解除及资产收回工作。 规范代偿资金的收款，阻断“行为追认”的法律推定 依据《民法典》第七百一十九条第一款之规定，转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。在承租人擅自转租（即非法转租）的场景下，出租人在面对次承租人自行汇入的代偿资金时，其财务与运营部门应当审慎处置，出租人应当在收据、对账单或专门的书面声明中明确款项性质，阐明该款项仅视为承租人欠款的第三方代履行，不构成出租人对任何转租关系的追认与同意，防范因消极收款而被逆向推定为“同意转租”的资产管理合规风险。 四、出租方的合规强化要点：事前设防+事中管控，降低诉讼维权成本 在多层转租关系的商业实务中，出租人除面临常规的违约纠纷外，还面临隐性转租导致的资产脱管、收益外流以及次承租人瑕疵介入等穿透式风控风险。因此，出租人不能仅依赖诉讼阶段的被动防御，而应将前述“效力、责任、救济”三大维度的司法抗辩要件，逆向转化为自身的“合同文本前置设防”与“履约过程动态隔离”，构建以下合规强化举措： 完善合同文本的“源头阻断”设计 （1）规范“默示同意”的推定边界，阻断消极追认风险：在原租赁合同示范文本中确立转租审批与限制条款，可约定禁止转租，或明确转租必须事前取得出租方书面审批。 （2）细化擅自转租违约成本：在合同中细化违约救济条款，明确约定擅自转租、瞒报转租行为直接构成对原租赁合同核心义务的根本性违反。出租人据此依法享有合同单方解除权与租赁物强制收回权，为后续司法清退中的财产保全与损害索赔奠定合同依据。 构建物业管理的“延伸巡检”与“合规延伸”的闭环 （1）常态化权属巡检，防止“明知”状态隐形沉淀：出租人的运营与物业管理部门应建立定期的商户身份与权属穿透核查制度。通过实地巡查，定期核对实际经营商户的营业执照、税务登记主体或特种行业经营许可，深度穿透并排查以“合作、品牌加盟、代运营”之名行“隐形擅自转租”之实的行为。 （2）严格落实6个月异议期管控：一旦通过动态巡检排查出擅自转租嫌疑，出租人必须恪守六个月的法定异议期红线，第一时间向承租人发出规范、留痕的书面异议函或限期整改通知、完整留存送达凭证，防止因消极默许或逾期未提出异议导致解约权消灭的法律风险。 结语 在商业地产的实务风控中，多层转租引发的民事纠纷正经历着从“机械坚守合同相对性”向“穿透解构事实履行行为与利益平衡”的裁判思维演变。面对司法实践中日益常态化的穿透式审查，出租人若仍寄希望于事后诉讼的被动救济，实则已置身于资产清退难、确权难的合规险境。事前严密的合同文本设防与事中留痕的动态履约管控，其法律价值远优于事后的司法维权。出租人通过完善租赁合同限制性条款、建立常态化巡检+书面留痕的运营机制、将“防范默示同意”与“阻断代偿介入”的策略前置，才能持续掌握物业资产控制权，实现商业资产运营合法、安全、可控的双重目标。

前言： 房屋租赁合同纠纷是日常生活中比较常见的一种合同纠纷，出租人通常会面临承租人拖欠租金、水电费、不及时交还房屋等问题，出租人如何合法保障自身权益呢？在合同解除后，出租人能自行清退房屋吗？笔者最近办理的一起房屋租赁合同纠纷案件中，就涉及出租人是否应该主动清退房屋，对未主动清退房屋造成的扩大损失部分是否需要自担风险的问题。 PART.01 基本案情 2024年1月，甲公司将其名下一处物业出租给乙，租期4年，租赁合同约定，合同解除或终止后，乙应按约定交还物业，乙逾期交还物业超过10日的，视为乙放弃遗留在物业内所有物品的所有权，甲有权自行收回物业包括自行开锁进入物业，处理物业内资产及装修等。后因乙拖欠租金，甲方于2024年6月13日向乙发出解除租赁合同的通知，并要求乙在2024年6月18日前交纳欠交租金、违约金，如未在此期限内交纳欠付租金、违约金，租赁合同自2024年6月18日起解除，乙应于2024年6月23日交还物业。后因乙未能按时交纳租金又未交还房屋，2025年9月，甲向法院提起诉讼要求乙支付欠缴租金、违约金以及支付占用费至实际腾退之日止，并腾退房屋。 PART.02 法院认为 案涉房屋内有少量被查封的财物，妨碍了甲对案涉物业继续出租使用，甲请求按照合同解除前租金标准计付占用期间的占用费，合法有据。但根据规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，案涉物业长期处于关闭状态，乙实际仅存放了少量可移动的财物，甲应在合同解除后的合理期限内及时收回物业以减少损失。最终法院判决占用费计算至判决作出之日一个月为止。 本案的争议焦点为占用费计算期间，占用费是否应计算至承租人实际腾房之日，如承租人未主动腾退房屋，占用费是否可以一直计算？出租人是否应积极履行收回物业的权利以减少损失？针对以上问题，笔者分析如下： 房屋租赁合同关系中，房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定无效、合同期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的相应费用。根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持。”，以及第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。”之规定，房屋租赁合同被认定无效、合同期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋的，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准向其支付占有使用费。 对于承租人拒不腾退房屋的，占用使用费是否一直计算至实际腾退之日呢？在司法实践中，不泛案例适用民法典第五九百十一条的规定，认为非违约方应采取适当措施防止损失扩大；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失请求赔偿。什么行为会被认定为防止损失扩大的适当措施呢？出租人可及时向法院提起诉讼，依法维护合法权益。如出租人依法行使合同约定解除权之后，承租人仍拒不搬离案涉租赁物，出租人需尽快收回案涉租赁物的，在处理案涉租赁物内的物品时，亦应依法进行，比如，将案涉租赁物内的物品进行提存，在搬离案涉物品时，邀请公证处人员到现场进行物品提存公证，同时做好清点、记录、拍摄或录像工作，对案涉物品做好保管和交接。 因此，在承租人拒不腾退房屋时，出租人可以采取适当的措施收回房屋，避免因怠于行使权利而导致损失不当扩大。但收回房屋时应对清退过程做好全程录像，对清退物品进行提存公证，避免因不当清退行为损害承租人合法财产权益而引发纷争。 相关法律法规： 1. · 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同；约定解除事由发生时，解除权人可解除合同。 · 第五百六十三条：有下列情形之一，当事人可解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。 · 第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失请求赔偿。 · 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可解除合同。 · 第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应返还租赁物；返还的租赁物应符合约定或根据租赁物性质使用后的状态。 2. 第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持。 第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。

前言 为避免房屋租赁合同的履行陷入僵局，对租赁合同双方产生不利影响时，法院可以依照违约方的诉请判令解除合同。这是《民法典》赋予违约方的诉权。但对于合同解除后守约一方因合同解除导致的损失赔偿、违约方承担违约责任等问题，亦应从守约方的角度考量，切实充分保障守约方的合法权益。本文以承租人违约诉请解除房屋租赁合同，对出租人权益维护分析如下，以供大家参考、了解。 01 违约方诉请解除合同的法律依据 （1）在《民法典》实施之前，按照的规定，违约方能否主张解除合同在理论及审判实务中存在广泛的争议，但“违约方不享有单方解除合同的权利”的观点在当时的审判实务中为主流观点。 （2）根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，考虑到如房屋租赁合同履行中，双方就合同履行形成僵局时，在符合一定的条件下，允许违约方通过诉讼的方式由法院或仲裁机构来判断是否解除合同。 （3）根据2021年1月1日施行的《民法典》第五百八十条第二款的规定，房屋租赁合同纠纷中亦可以参照适用。在房屋租赁合同存在第一款规定的除外情形之一的，则承租人作为违约方可以诉请终止房屋租赁合同的履行，法院可以根据违约方的请求终止房屋租赁合同权利义务关系。 （4）根据2023年12月5日施行的《民法典合同编通则解释》第五十九条的规定，该条款进一步对合同权利义务关系终止时间的判断进行了规定，以便在法院裁判时对双方合同权利义务关系终止的时间节点做出确认。 上述会议纪要、《民法典》及司法解释的规定条款对承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同提供了法律依据。此时，违约方诉请主张解除合同，并非是行使解除权，而只是行使诉权，违约方通过提起诉讼作为解决合同僵局的方式之一，最终需要由法院、仲裁机构裁判决定。 02 出租人合法权益的保护 既然法规及司法解释对于房屋租赁合同履行不能时，从公平原则、诚实信用原则的角度考虑，允许承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同。赋予承租人作为违约方解除合同的权利，必然导致出租人利益受损。 承租人作为违约一方，虽有权诉请解除房屋租赁合同，但并不能因为解除合同而减少、免除其本应向出租人承担赔偿损失的违约责任。 另外，按照《民法典》第五百九十一条的规定，对于出租人而言，无论是采取私力救济，还是采取公力救济，都应采取适当措施防止损失的扩大。 即：出租人明知承租人违约未能按期支付租金，仅仅只是采用通过电话、微信催促其交纳租金，而始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等有效措施。对于损失的扩大，违约方对该扩大的损失是不承担赔偿责任。 （1）私力救济： 当承租人明确表示拒绝履行支付租金义务、或是以实际行为不能继续履行租赁合同，此时，出租人应该预判到房屋租赁合同无继续履行的可能。 基于租赁合同不能继续履行，出租人可以同意及时与承租人解除房屋租赁合同；或是采取将房屋另行出租，以减少租金损失。 同时，可以按照房屋租赁合同约定或法律规定与承租人协商，要求其支付另行出租房屋空窗期间部分租金作为损失赔偿或承担违约责任。 对于房屋租赁合同履行期间的装修等情况，出租人亦可以与承租人进行协商解决，通过协商利用、恢复原状或采取其他补救措施进行解决，以减少出租方的损失。 （2）公力救济： 若承租人作为违约方，在未能与出租人协商解除房屋租赁合同的情形下，直接通过起诉的方式主张解除合同。出租人亦可以通过调解、提起反诉、另行提起诉讼，要求承租人承担损害赔偿。 出租人主张的损害赔偿可以是基于房屋租赁合同约定的违约金，也可以是承租人拖欠租金期间至法院确定房屋租赁合同解除、终止的时间期间的租金，或是持续至承租人实际搬离、退腾之日止的租金及房屋占用费。 实务中，出租人庭审中主张承租人违约遭受的损失，可以结合房屋租赁合同的剩余租期、租赁房屋再行租赁难易程度、出租人另行出租的差价、承租人解除租赁合同的过错等因素，充分举证、发表辩论意见。 对于出租人作为守约方，要求承租人作为违约方承担违约责任。若在解除房屋租赁合同的纠纷中，出租人提起反诉的，则法院会在该案中一并处理；若法官出于减少当事人诉累，经法官释明，出租人坚持不提出反诉的，则会告知其可另行主张权利。 当然，若出租人出庭应诉，不想解除合同，则需结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《民法典》及其司法解释的规定，从房屋租赁合同的履行是否形成僵局、违约方具有恶意违约的情形、房屋租赁合同继续履行是否不能实现根本目的、出租人是否违反诚实信用原则、是否必须通过诉讼方式行使等方面进行抗辩。 03 小结 在上述法律、司法解释、会议纪要对违约方解除合同诉权进行确立的同时，我们也应该认识到与之对应的合同守约方在权利保护方面存在一定的滞后与不足。 另外，面对实务中出现较多的承租人作为违约方诉请解除房屋租赁合同纠纷案件，作为出租人来说，应在签订房屋租赁合同时，就租赁房屋状态、租期、租金、押金、违约责任等重要事项与承租人进行充分协商，在合理范围内确定双方责任，避免产生争议和不必要的纠纷。 以上观点希望对你有所启发。

在商业地产租赁领域，将地下车库、仓储用房等规划用途为非商业的空间，出租用于餐饮、健身等经营性活动，是较为普遍的现象。一旦租赁双方产生纠纷，“规划用途与实际用途不符”这一问题便会凸显，成为双方就合同效力、租金支付、损失赔偿等争议的核心焦点。本文结合嘉观律师承办的一则案例，对该类纠纷的核心法律问题进行评析。 01 案情简介 A公司将一处地下空间出租给B公司，用于商业经营活动。租赁合同签订后，B公司投入资金完成场地装修并正式开展经营。然而，后续因自身经营不善，B公司出现长期拖欠租金的情况。A公司多次给予租金减免优惠，并与B公司签订补充协议协商解决方案，但B公司仍持续欠付租金。最终，A公司向B公司发函解除租赁合同，并采取断水断电措施，B公司随后搬离租赁场地。 本案诉至法院后，B公司提出抗辩：案涉租赁场地的规划用途实为地下车库，A公司擅自将其作为商业用房出租，违反法律规定，案涉租赁合同应属无效。一审、二审法院经审理，均未支持B公司的该抗辩主张。 02 法院怎么判 （一）合同有效 法院认为，规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但本案租赁房屋已经取得建设工程规划许可，不存在上述无效情形。法院明确指出： "即使约定的使用用途与规划用途不符，违反的是行政法规中的管理性规定，而非效力性的强制性规定。故此认定，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。" （二）双方均违约，各自担责 法院同时指出，出租方将规划用途为地下车库的房屋作为经营用房对外出租，违反了中“违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租”的规定，客观上造成了合同履行障碍，出租方作为出租人存在明显违约行为。结合本案实际情况，法院根据公平原则，对出租方主张的资金占用费及违约金予以酌情减免。 关于租金支付问题，法院认为，尽管出租方存在违规出租的行为，但现有证据不足以证明承租方因案涉地下空间未办理相关备案手续而被责令关停，或该违规行为实际影响了承租方对房屋的正常使用，因此承租方仍应按照租赁合同约定的标准，支付房屋占用期间的租赁费用。 03 法律分析：为什么合同有效 本案的核心法律问题是：规划用途与实际用途不符，是否导致租赁合同无效？理解这个问题，关键在于区分"管理性规定"与"效力性强制规定"。 （一）效力性强制规定：触碰则合同无效 《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的"强制性规定"的民事法律行为无效。但并非所有强制性规定都导致合同无效。司法实践中采用"二分法"：只有违反"效力性强制性规定"，合同才无效；违反"管理性规定"，合同效力不受影响。 所谓效力性强制规定，通常具备两个特征：一是法律条文明确规定"违反者无效"；二是其所保护的法益涉及社会公共利益或第三人利益。例如，关于未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效的规定，即属于效力性强制规定。 （二）管理性规定：违反受处罚，但合同仍有效 管理性强制性规范的核心立法目的，在于规范市场经营行为、维护日常行政管理秩序，其规制对象主要是当事人的行政违法行为，并不以直接否定民事合同法律效力为立法初衷。换言之，当事人行为一旦违反管理性规定，只会触发行政层面的监管惩戒，面临责令整改、罚款等行政处罚后果，并不会影响双方之间民事合同本身的成立与生效，合同依旧具备法律约束力，双方仍需依约履行权利义务。 具体到本案而言，明确禁止将已改变房屋规划使用性质的房屋对外出租，该条款属于典型的行政管理类规范，用于住建、房管等行政主管部门开展行业监管与秩序管控，并非认定房屋租赁合同效力的效力性强制规定。司法裁判亦遵循这一法律适用逻辑，法院正是据此认定，违反规划用途的租赁合同不因此无效。 04 实务启示—合规租赁是"双向保护" 在商业地产租赁实务中，房屋规划用途是绝对不可逾越的法律与合规红线。该事项不像房屋产权权属那样清晰直观，极易被出租方与承租方双双忽视；可一旦因规划用途不符产生争议纠纷，不仅会阻碍租赁合同正常履行，还会给双方造成经营停滞、经济赔付、证照无法办理等多重不必要损失。 对于承租人而言，签约前严格核查房屋规划用途，核实是否匹配自身经营业态、能否顺利办理营业执照及相关经营许可证照，是远比租金议价、常规条款磋商更为关键的前置尽职调查，更是从源头规避后续法律与经营风险的核心举措。对于出租人而言，如实披露房屋真实规划用途，不刻意隐瞒、不误导承租一方，并主动协助对接办理经营备案及相关审批手续，是更有价值的"履约支持"。 嘉观律所办理本案的典型价值，或许就在于提醒所有商业地产参与者：坚守规划用途底线、践行合规租赁准则，才是真正的双向保护。

在房屋租赁实务中，承租人逾期缴纳租金是最常见的纠纷类型。当承租人长期拖欠租金时，考虑到通过法律途径追讨租金周期长、成本高，出租人往往会优先采取停水停电或者对出租房屋强行锁门等“强制措施”。该行为是否合法？是否可能受到法院的否定性评价？本文尝试就此进行探讨。 01 停水停电行为的法律认定 房屋租赁合同属于规定的典型双务有偿合同，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，承租人的主要义务是按约定支付租金。在履行顺序上，通常是承租人先缴纳租金，出租人后保障房屋的正常使用。当承租人逾期缴纳租金时，出租人是否可以通过停水停电等强制措施来维护自己的权益？这一问题的核心在于：停水停电行为的法律性质为何？ （一）先履行抗辩权 《民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”在房屋租赁合同中，承租人先缴纳租金，出租人后保障房屋可以正常使用，形成先后履行顺序。当承租人拖欠租金或水电费时，出租人有权拒绝继续供应水电，这可以认为是先履行抗辩权的典型适用。 （二）合同约定的自救条款 当租赁合同中明确约定了“承租人逾期支付租金的，出租人有权采取自力救济”的条款时，该约定往往作为双方共同协商的产物，对双方均具有约束力，因此出租人采取措施的，并不会被直接认定为违约。但需要注意的是，合同约定并非定论，法院仍有可能审查出租人所采具体措施的合理性。 （三）损失防止义务 《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。”有观点认为，当承租人长期拖欠租金时，出租人采取停水停电措施也可以被理解为防止损失扩大的一种手段，避免承租人继续使用房屋而导致出租人损失进一步扩大。 （四）自力救济 《民法典》第一千一百七十七条规定：“合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施。”亦有观点认为，停水停电在一定程度上也可以被视为自助行为的一种表现形式。 02 司法实践中的多种情形 司法实践中的停水停电存在多种不同情形，以下我们试举几例进行讨论。 （一）停水停电属于行使先履行抗辩权 在(2021)桂民终21号案件中，广西高院二审认为，相关合同约定承租人逾期支付租金时可以进行停水停电，采取停电措施系行使先履行抗辩权，符合合同约定及法律规定。合同中有明确约定，且承租人客观存在逾期支付租金的违约行为为该案要点。 本案另一个要点由一审法院指出，出租人在承租人仅逾期5天的情形下，未给予合理的催告期即采取停水停电措施，法院给予的评价为“亦欠妥”，并据此对违约金进行了酌情调减。这表明，即便停水停电被认定为先履行抗辩权的行使，法院仍然会审查出租人采取措施的合理性和必要性。 （二）长期拖欠租金下停水停电的合法性 在(2020)浙01民终8747号案件中，杭州中院二审全面支持了出租人采取停水停电措施的行为。法院支持的理由在于：承租人长期拖欠租金、水电费、管理费，出租人先后多次催促、函告并发送解除合同通知，承租人仍拒不腾退房屋。在此情形下，出租人采取停水停电措施，法院认定该行为并不违反合同约定。 该案为出租人提供了一个完整的操作范本：先催告、再发函解除合同、最后采取停水停电措施。这种有序并逐步升级的处理方式，更易获得法院的支持。 （三）承租人拖欠租金，出租人停水停电不导致租赁合同的解除 在(2021)沪01民终13935号案件中，承租人拖欠租金约30万元，出租人采取停电措施后，承租人主张以停电日期为合同解除日期并拒付停电之后的租金。上海一中院认定出租人在承租人拖欠租金的情况下采取停电措施，系构成对承租人欠租部分的相应抗辩，承租人要求以停电之日为涉案合同解除日期，无法律依据。该案表明，当承租人同时拖欠租金时，出租人停止供应水电具有充分的法律依据，承租人不能以此为由规避自身的合同义务。 （四）承租人拖欠电费不等于根本违约 我们在检索过程中，发现了关于承租人拖欠电费是否导致合同解除的典型案例，值得一提。在(2026)黔01民终1804号案件中，承租人王某甲拖欠了一个月的联营扣点费用及电费，出租方依据合同约定的“拖欠超过15日可单方解除合同”条款，向承租人发出解除合同通知。在此案中，二审法院参照《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第四十七条精神，认定承租人的违约程度轻微，尚不构成根本违约，未导致合同目的不能实现，因此不支持解除合同。 可见，即便合同约定了明确的解除条件，法院仍会审查违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现。这一裁判规则体现了单方解除权的行使应当审慎，不应以轻微违约为由过早解除合同关系。 03 出租人采取停水停电措施的建议 结合上述诸多案例，出租人合法妥当地采取停水停电措施，宜从以下方面考虑： 首先，完善合同约定。租赁合同中可明确约定：“承租人逾期缴纳租金或水电费超过限定日期的，出租人有权（通知物业管理公司）对租赁房屋停水停电，由此造成的一切后果由承租人自行承担。”这样的约定可以为出租人后续采取措施提供合同依据。 其次，履行催告程序。在采取停水停电措施前，应当先向承租人发送书面催缴通知，明确告知拖欠金额、缴纳期限以及逾期不缴的后果。通过可追溯的方式（如挂号信、电子送达）发送，以确保催告的法律效力。 再次，发送解除合同通知。根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如承租人在催告期限内仍未缴纳租金，应发送书面解除合同通知，明确解除合同的意思表示并要求承租人限期腾退房屋。此处需要说明的是，如果出租人仅希望通过停水停电方式督促承租人及时缴纳租金，并不打算解除合同，亦可无需发送解除合同通知，在履行催告程序后直接采取停水停电措施。 最后，采取停水停电措施。在完成以上程序后，出租人可以采取停水停电措施。但应注意措施的合理性，不应超过必要限度。倘若承租人仅逾期几天，直接停水停电可能会被法院认定行为存在瑕疵；如果承租人长期拖欠且经多次催告仍不履行，停水停电则更能获得法院支持。 此外，应及时提起诉讼。停水停电仅是临时性的自救措施，不能替代正式的法律途径。出租人应在采取自救措施的同时，及时向法院提起诉讼，请求承租人支付拖欠租金、违约金、腾退房屋等，以通过司法程序彻底解决纠纷。 04 结语 综上所述，承租人欠租时，出租人采取停水停电措施并非绝对禁止，却也不应任意为之。其合法性取决于多种要素：合同是否有约定、违约程度如何、是否履行了催告程序、措施是否合理等。我们建议出租人在租赁合同中预先约定停水停电条款，在实际操作中应遵循“催告—解除合同—停水停电—提起诉讼”的顺序进行，以确保自救措施的合法性和有效性。 实习生马萍芸对本文亦有贡献

入库编号:2026-16-2-116-001 参考案例 关 键 词 民事 房屋租赁合同 合同无效 责任承担 损失比例 基本案情 2007年6月9日，原告深圳市知某投资公司（以下简称知某投资公司）与被告郑某青签订了《某大厦裙楼租赁合同》，将某大厦裙楼负一层、二层、三层、首层共10106.49平方米出租给郑某青作为开设休闲项目的营业场所。同日，知某投资公司与郑某青又签订了《补充协议》，约定：除建筑面积外，三层夹层及四层和其他加扩建筑面积由知某投资公司收租，知某投资公司确保郑某青正常使用经营，不受国家管制单位及业主和其他单位的干扰；6月9日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，包括有产权证面积和无产权证面积二部分；租金按每月每平方米人民币63元（币种下同）计算，合计每月租金866800元；租金和面积以《补充协议》为准。 后因郑某青欠付租金，知某投资公司诉至法院，请求判令解除案涉合同，并由郑某青支付欠付的租金及利息、违约金等。 法院经审理查明，当地城管部门认定案涉房屋的三层夹层、四层系违法建筑。2009年12月28日，城管部门拆除了四层大约一半的建筑面积。 广东省高级人民法院作出民事判决：解除知某投资公司与郑某青签订的《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》有效部分的约定；确认知某投资公司与郑某青签订的《补充协议》涉及某大厦裙楼第三层夹层和第四层的约定无效；知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任等。宣判后，知某投资公司、郑某青均不服，提起上诉。最高人民法院作出（2011）民一终字第32号民事判决，对一审判决的上述判项予以维持。 郑某青不服，向最高人民检察院申请监督，最高人民检察院对二审判决提出抗诉，认为由知某投资公司和郑某青对合同无效部分的损失各承担一半责任的认定有误。最高人民法院于2025年2月7日作出民事判决，改判合同无效部分的损失承担比例为知某投资公司承担70%，郑某青承担30%。 裁判理由 本案再审的争议焦点是，案涉《补充协议》因违反法律强制性规定而无效所产生的损失如何分担。 （已废止）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（沿袭了上述规定精神）据此，对于因违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的，应当区分双方当事人对造成合同无效部分的过错程度，确定承担损失的责任比例，具体应让违反法律、行政法规的发起方承担较被动接受方更重的责任。 本案二审裁判已认定，案涉《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》三份协议中，《某大厦裙楼租赁合同》《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效；而《补充协议》所涉某大厦裙楼第三层夹层和第四层属违章建筑，故其相应部分的约定因违反法律强制性规定而无效。从双方签订的《补充协议》第二条关于“2007年6月9日租赁合同的确切面积按实际使用面积确定，该面积包括有产权证面积和无产权证面积两部分”的约定看，本案双方当事人对案涉租赁房产部分面积尚未取得合法手续是明知的。亦即，知某投资公司明知三层夹层和四层未获得合法手续，仍为获利而出租；郑某青作为承租人对此明知但仍与知某投资公司订立租赁合同。可见，双方对《补充协议》部分无效均存在过错，知某投资公司与郑某青应当对合同无效后的损失在各自过错范围内承担责任。 关于各方的过错程度，知某公司作为案涉租赁房屋的提供方，对租赁房产具有控制、处分的能力，应当提供合法房产并办理房租租赁的合法手续，其将未取得合法手续的违章建筑出租，系违反法律、行政法规强制性规定的主导方，理应承担合同无效的主要责任；而承租方郑某青虽然对涉案违章建筑部分未取得合法手续的情况知情，但其过错程度明显小于出租方，应承担合同无效的次要责任。原审确定双方各半负担案涉合同部分无效的损失，存在不当。综合本案具体情况及双方当事人的过错程度，最高人民法院再审确定知某投资公司承担损失的70%，郑某青自行承担损失的30%，以规范房屋租赁市场秩序，引导各方主体严格依法经营。 裁判要旨 对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。 关联索引 （本案适用的是1999年10月1日施行的） 一审：广东省高级人民法院民事判决（2011年1月6日） 二审：最高人民法院（2011）民一终字第32号民事判决（2011年11月8日） 再审：最高人民法院民事判决（2025年2月7日）

租房时看房、签约、转账，没想到租金打出账户的那一刻，风险便悄然埋下。 近日，上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）审结了一起不寻常的房屋租赁合同纠纷，租客称自己早已支付房租，房东却表示并未收到，半年租金离奇“消失”。在法院抽丝剥茧的调查中，真相浮出水面。 “消失”的租金 王先生常年定居国外，将国内一套房屋委托某房屋中介管理。2023年9月，经中介公司介绍，王先生将房屋出租给小朱，双方约定租期一年，租金每月2.6万元，半年一付。签约后，小朱很快就将第一期租金打到了王先生预留在中介处的收款账户。 半年后，第二期租金支付期限到来，王先生却迟迟没有收到这笔款项，于是委托中介公司的员工李某帮忙催讨，但租金始终未到账。直到2024年6月，中介公司才告诉王先生，小朱已经将第二期租金支付给了员工李某指定的第三人账户。 然而，该账户并非王先生本人账户，也未得到其授权。协商未果后，王先生将小朱起诉至浦东法院，要求支付剩余租金。审理中，法院依法追加中介公司为第三人参加诉讼。 小朱表示，自己是应中介李某的要求，才将第二期租金支付到新的账户，并且在支付前查看过李某发来的授权委托及账户变更材料，核对之后才将租金转入了指定账户。 “微信截图和房东签名的授权文件都有，材料齐全，我没有理由怀疑。”小朱认为自己已经支付了租金，并未违约。 中介公司述称，其已于2024年5月解除了与李某的劳动关系，6月才得知李某要求承租人将租金打入第三人账户，核查情况后已启动内部追责程序，并配合警方进行调查。 租金流入中介员工账户 浦东法院经审理查明，中介公司的员工李某利用技术手段，伪造了房东王先生签字的授权委托书和收款账户变更材料。同时，还将自己与王先生之间的微信聊天记录进行篡改、制作成截图，发送给小朱，谎称王先生已经同意更换收款账户，要求小朱将第二期租金转入其指定的第三人账户。随后，李某将该笔租金据为己有。审理中，李某表示正在筹措资金向王先生退还租金。 法院认为，李某的行为已涉嫌犯罪，依法将相关犯罪线索移送公安机关处理，目前正在依法办理中。 法官说法 胡哲 浦东法院 民事审判庭法官 一、房东不能当“甩手掌柜” 房产出租不是“坐等收钱”，即便委托中介公司打理，房东仍应定期了解房屋出租情况。尤其不在本地的房东，签订租赁合同时应当明确收款账户及备用账户，如收款账户确需变更，应与租客当面或通过可靠电子签名等方式签订收款账户变更协议。如需中介代收，应当签订授权文件作为租赁合同附件，明确授权范围与期限，并定期核对银行流水，确保租金收益安全。 二、租客需提升防诈意识 租客应向租赁合同确定的收款账户支付租金。签约时房东未授权中介代收的，如中介员工告知收款账户变更，租客应及时与中介公司及房东本人核实。需要注意的是，对于中介提供的诸如微信聊天记录、视频通话记录、电子版授权文件等电子数据材料，应核验其原始载体，涉及大额转账时，建议与房东本人当面核实。 三、中介应筑牢内部防线 中介机构作为居间服务方，应当对员工履职行为承担管理责任。特别是对涉及资金流转、账户变更等关键环节，要建立明确流程和双重审核机制，避免个人单独操作；同时，也要加强员工职业道德和合规培训，一旦发现员工存在利用职务便利骗取他人财物等行为，应第一时间采取措施并报警处理，主动协助房东、租客妥善化解风险，防止损失进一步扩大。 法条链接 一、 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 二、 第二百六十六条诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。 图片来源于网络 线索提供丨民事审判庭 本文作者丨曹赟娴、杨敦毅 责任编辑丨曹赟娴

商业房屋租赁作为企业经营活动的重要基础，其合同关系的稳定与合规直接关乎企业的持续运营与发展。实践中，因租赁合同条款约定不明、关键风险未被识别而引发的纠纷屡见不鲜，往往导致承租人陷入被动，甚至蒙受重大经济损失。本文旨在结合法律规定与实务经验，系统梳理商业租赁合同审核中的核心风险点，为承租方提供具有可操作性的风险防控指引与合同完善建议。 01 合同主体与租赁物权属核查：确保权利来源合法有效 合同主体的适格性与租赁物的合法权利来源，是租赁法律关系成立的基石。承租人首先应核实出租人是否具备处分租赁物的完整权利。 1.产权人作为出租人：若出租人系房屋所有权人，承租人应要求其出示不动产权属证书，并可协同至不动产登记机构调取产权信息（俗称“产调”）。核查重点在于：房屋用途是否与拟从事的商业经营活动相符；是否存在抵押权登记，以防抵押权实现导致租赁权落空；以及是否存在司法查封等权利限制情形。根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但其记载应与登记簿一致，以登记簿为准。因此，书面产调信息是核实权属状态最可靠的依据。 2.“二房东”（转租人）作为出租人：若签约对方并非产权人，而是转租人，则必须审查其转租行为的合法性。根据之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；如未经出租人同意转租，出租人有权解除合同。因此，承租方应坚持要求转租人提供产权人出具的同意转租的书面声明，或提供原租赁合同中明确允许转租的条款，并作为本合同的附件。否则，一旦产权人行使解除权，次承租人与转租人之间的租赁合同将面临无法继续履行的根本性风险 02 租赁物用途与法定条件：确保经营可行性 租赁合同约定的用途，必须与租赁物的自然属性、规划用途及法律法规的强制性要求相匹配。 1.用途合法性：合同应明确约定租赁物的具体用途。该用途必须符合产权证明文件上记载的规划用途，且不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，以及违反规定改变房屋使用性质的房屋，均不得出租。若拟从事餐饮、娱乐、教育培训等特定行业，还需提前向工商、卫生、文化等主管部门咨询，确认该房屋所在区位、硬件条件是否符合行业准入的特别要求。 2.配套条件保障：商业经营依赖于稳定的水电、消防等基础设施。合同应明确出租人保证租赁房屋具备满足约定经营规模所需的水、电（特别是专用变压器容量）、燃气、通讯、排污等接入条件，并承诺协助办理相关开户、扩容手续。根据，若合同对此约定不明，后续可能就扩容费用的承担、办理责任等产生争议。 03 消防验收与安全检查：严守经营红线 消防安全是商业经营，尤其是公众聚集场所不可逾越的红线，相关合规责任必须在合同中明确。 1. 消防验收文件的提供与核实：商业房屋的消防合规通常涉及多个阶段。首先，建筑物本身在竣工时应通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法（2021修正）》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。承租人应要求出租人将房屋的《建设工程消防验收意见书》（或备案凭证）作为合同附件。其次，若承租人需进行二次装修，装修工程亦需单独报审报验。合同应约定，出租人须提供符合二次装修报验条件的原始图纸与技术资料，并给予必要协助。最后，对于公众聚集场所，开业前必须申请消防安全检查。 2. 出租人的协助义务：鉴于消防审批流程的专业性与复杂性，合同应专款约定出租人的协助义务，包括但不限于：提供符合要求的原始消防设计文件、配合施工单位现场勘查、协助向物业及主管部门报备与沟通等。将此明确为合同义务，可在因出租人配合不力导致消防验收延误时，为其设定明确的违约责任。 04 租金计费面积与相关费用：明晰商业成本 租金是租赁合同的核心对价，其计算基础的清晰与公平至关重要。 1.计租面积的界定与误差处理：明确计租面积是“建筑面积”还是“使用面积”。若采用建筑面积，应要求约定公摊比例，并尽可能将面积分摊图示作为合同附件。 2.其他费用的承担与计价：除租金外，物业费、水电费、空调能耗费等是主要的运营成本。 物业费：需明确该费用是否已包含在租金内。若未包含，应明确收费标准、缴纳方式（直接向物业公司缴纳或通过出租人代收代缴）以及出租人应确保其提供的收费标准不高于物业公司向该房屋产权人直接收取的标准。水电费：应争取约定承租人独立向供水供电部门或物业公司缴费，避免出租人代收。若必须由出租人代收，则需明确其提供官方缴费凭证的义务，并约定“出租人不得加价收取水电费，否则视为严重违约”，以防范出租人赚取差价。 05 免租期与房屋装修：保障投入安全 装修期与免租期是承租人为开业进行必要投入的时段，相关权利需通过合同固化。 1.免租期的性质与收回：合同中应明确约定用于装修、筹备的免租期限及其起止日期。最关键的是，必须约定“若因出租人违约或不可归责于承租人的事由（如房屋征收、重大安全隐患等）导致合同提前解除，则已履行的免租期视为完全生效，出租人无权要求承租人补交该期间的租金”。反之，若因承租人违约导致合同提前终止，出租人有权收回免租期租金，此约定亦属公平，但应明确补缴的计算方式，避免产生争议 2.装修权属与补偿：首先，承租人进行装修、改造，必须获得出租人的书面同意。根据规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。 其次，为保护承租人的重大投入，合同应特别约定装修补偿条款：“因出租人违约、房屋被征收或法律政策变化等非因承租人原因导致合同在租赁期限内提前解除的，出租人应向承租人赔偿其对房屋的装修、改造、增设附属设施等所形成的添附物（含已形成附合部分）的现值损失。” 此约定旨在弥补《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条，租赁期满不予补偿对承租人可能造成的不公，将装修残值损失明确为出租人违约或法定事由下的赔偿范围。最后，合同终止时，建议约定按“现状交还”，承租人无义务恢复原状，除非装修损害了房屋主体结构安全。 07 房屋征收等外部风险：未雨绸缪分配补偿 租赁期内，房屋可能因公共利益被征收，此系不可归责于双方的原因导致合同终止，但由此产生的补偿利益分配必须在合同中明确。 根据，征收补偿包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿等。其中，搬迁费、停产停业损失补偿以及针对室内装饰装修价值的补偿，是基于承租人作为实际经营者的投入和损失而产生的。合同应明确约定：“如租赁房屋遇政府征收、征用或拆迁，导致本合同无法继续履行的，针对装饰装修、设备搬迁、停产停业损失、临时安置等所获得的补偿款项，全部归承租人所有。出租人有义务配合承租人向征收部门申报、确认前述补偿项目及金额，并将获得的相应款项全额转付承租人。” 此条款能有效防止出租人侵占本应属于承租人的补偿利益，是保护长期经营投入的核心条款。 结 语 商业租赁合同并非格式文本的简单填充，而是基于特定交易背景、融合商务安排与法律风险防控的个性化文件。对于承租方面言，在签约前投入必要资源，对上述核心条款进行审慎核查与谈判，将风险防范的关口前移，其价值远胜于争议发生后的艰难诉讼。一份权责清晰、风险分配合理、救济路径明确的租赁合同，是企业稳定经营、长治久安的重要法律保障。建议在重大租赁项目签约前，务必由专业法律人士结合具体情况进行审查与修改。

在房屋租赁合同关系中，合同双方普遍约定若承租人提前退租或违反合同约定导致合同提前解除的，出租人有权没收履约保证金或按一定标准收取违约金。依据《民法典》的相关规定，如约定的违约金数额过分高于守约方损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。在房屋租赁合同因承租人违约而提前解除的情况下，出租人作为守约方所主张的损失，主要集中于预期可得利益损失。那么，应当如何合理认定该预期可得利益损失？ 案例一 简要案情：甲方塔某与乙方宁某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于吉林省长春市某房屋出租给乙方，租赁期限自2023年7月1日至2025年6月30日止。双方约定租赁期间，乙方不得中途退租，如需退租，提前1个月申请，同时赔偿甲方6个月租金作为违约金。合同签订后，塔某与宁某通过微信沟通租房事宜，聊天内容为：“宁某：我不再租了，经营不下去了，赔不起了，要么9月25号我撤店，要么10月的10.1假期结束后我不租了。塔某：你找人续接合同，否则按合同走，保证金＋6月房租＋补足房租”。塔某、宁某因案涉房屋退租事宜发生争议，故诉至法院。塔某请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求宁某支付拖欠租金4209.31元及利息、违约金32630.4元。宁某称该约定违约金过高，赔偿半个月合适。 法院认定 案涉合同约定以六个月租金作为违约金虽是双方真实意思表示，但是相较于两年的总租期及剩余未履行的八个月租期，该标准属明显偏高；其次，宁某提前两个月告知塔某解约的行为，客观上为塔某提供了重新招租及减少损失的合理时间；最后，结合本地房屋租赁市场的通常交易习惯，四个月的寻租期应为保障出租方找到新的承租人、避免损失扩大的合理期限。基于公平原则及诚实信用原则，结合合同履行实际情况、违约方过错程度及守约方实际损失，本院依法将违约金调整为四个月租金标准即21753.6元（5438.40元＊4个月），该标准既符合法律规定，亦能合理平衡双方利益。 案例二 简要案情：甲方与乙方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将某一层商场出租给乙方，租赁期限自2022年12月11日起至2025年12月10日止，月租金144857.79元。合同签订之前，乙方应当以3个月租金的标准向甲方缴纳履约保证金434573.37元，并约定乙方累计欠交租金2个月及以上的，甲方有权单方面解除本合同，乙方支付的租金、履约保证金及投入的装修等费用，甲方不予退还和补偿。而后，甲方、乙方、丙方共同签订《房屋承租权转让合同》，各方同意由丙方整体租赁该商场，甲方与乙方所签《房屋租赁合同》中乙方的权利与义务全部转由丙方享有和承受。当日，丙方向甲方缴纳了履约保证金434573.37元。合同签订后，丙方未按期足额支付应付租金。甲方多次发送《催告函》催促丙方支付欠付租金。2024年5月14日，丙方以经济市场低迷、亏损严重为由向甲方邮寄书面《退租申请》，并申请以履约保证金抵扣租金，减免违约金。为此甲方诉至法院，请求解除双方的租赁合同关系，要求丙方支付欠付租金、逾期付款违约金以及没收履约保证金。 【法院认定】 1、本案履约保证金兼具担保和违约金性质。违约金系以补偿损失为主，惩罚为辅，因丙方欠交租金致使合同解除给甲方造成的损失已由丙方赔偿履约保证金以替代交易租金损失进行填补，丙方亦需承担逾期支付租金违约金，另考虑丙方不属于恶意违约，对甲方没收履约保证金的主张不予支持，并无不当。 2、甲方主张按剩余18个月租期计算租金损失，并以此为基数计算相应违约金，认为其主张没收的履约保证金金额属于合理范围，因该主张不符合的规定，本院不予支持。 【律师意见】 房屋租赁合同属于典型的以持续履行的债务为内容的定期合同，而对于持续性履行定期合同中预期可得利益的认定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》中已有明确规定。 一、非违约方主张按剩余合同履行期间的租金收益来计算可得利益损失的，人民法院不予支持。 在持续性履行合同中，合同解除后剩余履行期限较长，按照剩余履行期限对应的租金计算可得利益不符合常理，已超出当事人订立合同时的预见范围，不符合违约责任的可预见原则。且合同解除后，如果简单地以剩余履行期限对应的租金计算可得利益，可能导致守约方在能够及时采取替代交易进行减损的情况下怠于履行减损义务，放任损失扩大，不利于社会整体交易效益的提升。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十一条第二款明确规定，非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。 二、持续性履行合同中，应根据寻找替代交易所需合理期限对应的预期租金收益来确定可得利益。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十一条第一款明确规定：“在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益”，也即在持续性履行合同中，应根据寻找替代交易所需合理期限对应的租金收益来确定可得利益。 而对于寻找替代交易合理期限的认定，在尚未发生替代交易的情况下，由法院基于公平原则及诚实信用原则，结合合同履行实际情况、违约方过错程度以及本地房屋租赁市场的通常交易习惯等因素进行确定。经检索司法案例，法院一般会根据案件的具体情况酌定寻找替代交易合理期限为1-4个月，并依据寻找替代交易合理期限的租金损失来酌定守约方的可得利益损失。如已发生替代交易，则应按照实际寻找替代交易期间的租金损失确定可得利益损失。 总的来说，房屋租赁合同因承租人提前退租或其他违约行为而提前解除后，出租人所主张的预期可得利益损失，不能简单按照合同剩余的全部租期租金来计算，法律支持的是在寻找替代交易合理期限内的预期可得租金收益。准确理解这一规则，有助于租赁双方更合理地预判风险、合法合理确定履约条款、解决纠纷，促进租赁市场的健康有序运行。

讲述法治故事，传播法治声音。上海青浦法院官方微信推出“青法说案”栏目，聚焦社会民生，选择身边案例，以通俗生动语言，讲述发生在百姓身边的法治故事，向社会释法说理。 当承租人资金链断裂，单方面提出提前退租时，作为守约方的出租人，能否“按兵不动”，任由房屋空置，同时继续向违约方收取租金？近日，上海市青浦区人民法院（下文简称青浦区人民法院）审结一起相似情况的房屋租赁合同纠纷案。 2023年2月 晴空公司（化名）将房屋出租给乌云公司（化名），双方签订了为期两年的《房屋租赁合同》。合同签订后，乌云公司向晴空公司缴纳租赁保证金并支付了一段时间的租金、物业管理费及水电费。 然而，在合同履行过程中，乌云公司开始拖欠租金等费用。 2024年5月11日 乌云公司工作人员通过微信向晴空公司明确表示：“开始撤场，无力继续承受房租”，并提出“随时可以清点家居”。晴空公司工作人员回复指出乌云公司系单方面违约。 2024年6月3日 晴空公司工作人员询问房屋密码以便查看家具，乌云公司随即告知密码并说明家具位置，晴空公司回复“好”。 2024年8月15日 晴空公司正式向乌云公司发出《告知函》，通知乌云公司解除租赁合同，要求归还房屋并支付截至当日的房屋租金、物业费及违约金。 双方多次协商未果，晴空公司遂诉至人民法院。 晴空公司诉称 合同于2024年8月15日解除，要求乌云公司支付欠付至该日的房屋租金、物业费、水电费及违约金等。 乌云公司辩称 其已于2024年5月11日因资金困难而提出解约，且晴空公司在6月3日已掌握房屋密码并清点物资，租赁关系应于5月11日结束，相关费用都应计算至该日。 青浦区人民法院认为，首先，乌云公司以“资金困难”为由要求提前退租，不属于法定或约定的解除权情形，其单方表示不能导致合同解除，故其主张合同于2024年5月11日解除不能成立。 其次，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。晴空公司在2024年5月11日已知晓对方违约并要撤场，却迟至8月15日才行使解除权。在此期间，其未采取收回房屋、另行招租等必要措施防止空置损失扩大，未履行减损义务。 最后，晴空公司于2024年6月3日知晓房屋密码，且乌云公司未对晴空公司清点家具的要求提出异议，应视为乌云公司不再使用房屋、家具可交还。此时，晴空公司已有能力且应当实际控制房屋，故认定租赁合同关系于2024年6月3日实际终止。 综上，青浦区人民法院判决租赁合同于2024年6月3日终止，并依据该截止日判令乌云公司支付欠付的房屋租金、物业费、水电费及违约金。 宣判后，晴空公司提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。案件现已生效。 在房屋租赁合同的履行过程中，承租人出现提前退租等违约行为并不鲜见，此时出租人作为守约方可以根据承租人的违约情况依照合同约定主张权利，比如针对提前退租主张承租人支付违约金等。但当出租人能够通过及时解除合同、收回房屋等措施减少损失却不为，实质上是放任损失的扩大并将本可避免的损失转嫁到违约方，主观上有变相获取额外收益的可能性。对此，法官提示如下： 0 1 . 何为出租人的减损义务？ 减损义务，是诚信原则在合同履行中的具体体现。它要求守约方在对方违约后，应采取合理、必要的措施，尽量减少因违约造成的损失。若其未采取适当措施，则守约方无权就本可避免的“扩大损失”要求赔偿。 在房屋出租领域，出租人的减损义务在于租赁合同无法继续履行或者终止后，承租人已不再合法占有房屋时，出租人负有采取合理、必须的措施及时收回房屋，或将房屋另行出租，以防止空置损失持续扩大的责任。 0 2 . 出租人何时负有减损义务？ 减损义务并非租赁合同签订之日起就存在，它的产生有较为明确的时间点，同时还要有减损的可能性。 1.当租赁合同无履行的可能性。当承租人出现根本违约的情形或者合同约定的解除情形时，出租人能够预见合同无法继续履行，无履行可能性意味着合同目的无法实现，如被告长期拖欠租金，经过多次催讨仍未予以回复或支付租金等，此时出租人应当依据法律规定或者合同约定及时解除合同并收回房屋，防止损失进一步扩大。 2.当承租人不再占有房屋时。当承租人在租赁期限届满前，通过口头或书面方式向出租人表示不再继续承租，并将房屋腾空、将房屋钥匙归还或者通过其他方式表示已将房屋归还于出租人，就视为承租人不再占有房屋。尽管承租人提前退租系违约行为，但只要承租人不再占有房屋，出租人就应及时解除合同，收回房屋，履行减少空置损失扩大的法定义务。 3.存在采取措施减损的可能性。当然，因客观原因或者违约方等原因，出租人无法采取措施减少损失，则也不应当认为出租人对扩大损失部分负有责任。此时，出租人主观上并没有放任损失扩大，客观上也无法采取减损措施。比如，租客长期欠缴租金，但租客不同意腾房，并以房屋放置贵重物品等为由继续占用房屋的，出租人也未控制房屋钥匙，此种情况下，不可苛责出租人具备立即收回房屋等合理减损措施之可能性，故出租人未违反法定的减损义务。 0 3 . 出租人如何履行减损义务并保障自身的损失？ 出租人应当合理履行减损义务，从而防止损失扩大。出租人可以通过及时解除合同，收回房屋，重新将房屋出租等措施减少损失的扩大。因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。此外，在签订房屋租赁合同，应当确定违约责任，一般房屋租赁存在押金、保证金等，可以设置违约没收押金的条款，或者违约导致合同解除的，违约方承担合理期限的租金作为违约金，以弥补出租方合理的房屋空置损失。 （上下滑动查看） 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 撰稿 | 陆辰彬 盛思豆 主审法官 | 陆辰彬 供稿 | 民事审判庭 编辑 | 杨怡伦 ☝ 清晨追击！“喊醒”装睡的失信人 ☝ 深度合作，青浦区人民法院将庭审“搬进”上政课堂 点击关键词 直达历史精选 / / / / / / /

“超级审判”的超级之处： 争议所涉金额高达45亿美元 判决书长达230页 涉及欧盟、美国、英国、俄罗斯等多国禁令/制裁、法律和主体 涉及原告飞机租赁公司、被告保险公司、俄罗斯航空公司、俄罗斯航空公司保险人等众多主体 判决史无前例，对保险业将产生重大影响 一、背景 二十多年前，随着俄罗斯寻求在全球舞台上重新获得一席之地，俄罗斯旗舰航空公司俄罗斯国际航空公司（Aeroflot PJSC）、大量初创航空公司加快了从苏联时代的伊尔系列飞机和图波列夫飞机向现代喷气式飞机的转变。这推动了航空业务中的飞机租赁。如今俄罗斯各航空公司机队的1000架飞机中约有一半来自于各国飞机租赁公司。 2022年2月21日俄罗斯对乌克兰采取军事行动使这一市场陷入巨大动荡： （1）美国、欧盟、英国和日本等国家和组织对航空业进行制裁。其中，欧盟的禁令要求欧盟的飞机租赁公司在2022年3月28日起停止向俄罗斯出租飞机。于是，各飞机租赁公司纷纷解除飞机租赁协议，要求承租人归还飞机（包括飞机、发动机以及其它相关设备）； （2）俄罗斯针对西方国家的制裁，立即出台了诸多反制措施，包括要求俄罗斯航空公司将飞机租赁协议下的所有飞机返回至俄罗斯境内、要求俄罗斯航空公司不得遵守出租人根据开普敦公约行使的救济措施、允许俄罗斯航空公司在没有得到出租人同意的情况下将飞机注册在俄罗斯等等。 （3）特别地，俄罗斯政府于2022年3月9日颁布了第311号令（“第311号令”）（有关执行2022年3月8日俄罗斯联邦总统第100号法令的各项措施）（On Measures to Implement Decree of the President of the Russian Federation No. 100），自2022年3月10日生效。根据第311号令，所有的航空器、引擎（以及其它相关产品和物料）均不得出口，直至2022年12月31日。该出口禁令期限经多次展期后，有效期直到2025年12月31日。据此，俄罗斯各航空公司均拒绝向飞机租赁公司返还租赁飞机，并继续在俄罗斯境内运营租赁飞机。 飞机租赁公司面临着飞机租赁协议解除却无法收回租赁飞机困境，而且无法预测自2022年2月军事行动开始以来的相关制裁或禁令何时解除。因此，各飞机租赁公司以租赁飞机无法收回因而已经发生巨额损失为由，根据其自身投保的出租人保险（含一切险和战争险）（“出租人保险”）向保险公司索赔，然而，保险公司以租赁飞机仍在俄罗斯境内正常飞行并未发生损失、飞机租赁公司作为承租人（俄罗斯航空公司）投保保险（“主保险”或“承租人保险”）的被保险人应首先寻求主保险的理赔[1]、保险公司已发出保险撤销通知保险不再有效、保险公司受制裁禁令所限无法理赔等理由拒绝作出理赔。双方掀起了一场保险索赔与理赔的高风险争斗。 以AerCap（全球最大的飞机租赁公司）为代表的飞机租赁公司于2022年6月开始在英格兰与威尔士商业与财产法院（Business and Property Courts of England and Wales）起诉保险公司。AerCap案与其它五个类似的飞机租赁公司诉保险公司案件由英格兰与威尔士高等法庭下辖的商事法院（Commercial Court）合并审理，因诉额巨大，由AerCap在诉讼中任首席原告[2]。高等法庭法官Butcher于2024年10月至2025年2月对这一案件进行了庭审，并于2025年6月11日作出了有利于原告飞机租赁公司的一审判决。（点击文末“阅读原文”查看判决全文）这一“超级审判”对飞机租赁保险诸多关键问题作出了的突破性判决，势必对保险公司以及保险市场带来惊涛骇浪般的冲击与影响。 二、原告飞机租赁公司的主要诉请与被告保险公司的主要抗辩 原告投保的出租人保险包括飞机机身、备件和设备的一切险与战争险，并且涵盖租赁飞机和引擎相关的或有风险（contingent cover）和占有风险（possessed cover），其中或有风险针对的是有形损失或损害的风险（risks of physical loss or damage），在原告作为被保险人未在主保险下获得理赔的情况下承保理赔。 原告主张其投保的租赁飞机和引擎全部灭失。其中，AerCap的主诉请为其投保的租赁飞机因一切险下的或有风险灭失，替代诉请为其投保的租赁飞机因战争险风险灭失（对AerCap而言，将一切险索赔作为主诉请更有利，因为战争险下保险人的保险责任以12亿美元为限）。其它原告的权利主张有的与之相似，而有的主诉请与替代诉请则与之相反。 AerCap诉称，保单的一切险下或有风险损失理赔条件均已满足[3]： 诉请所涉租赁飞机均为飞机租赁协议的标的物； 在损失发生时，诉请所涉租赁飞机均不在AerCap或其代理人的照管、监管或控制之下； 飞机租赁协议已经明确要求飞机承租人对诉请所涉租赁飞机投保承租人保险； 在保险期间，诉请所涉租赁飞机已经发生有形损失； AerCap未获得承租人保险下理赔，且在按照保单发出书面索赔要求后90日内未收到承租人保险回复。 AerCap的保险公司针对上述观点提出了争锋相对的抗辩，主要包括[4]： 保单下的或有风险保险仅承保主保险所涵盖的风险，而主保险的承保范围并不包括承租人拒绝归还飞机、承租人仍使用飞机但飞机租赁公司因政府行为无法重新占有飞机等原因造成的损失，也不包括战争风险造成的损失； 保险所涉飞机未发生损失，承租人仍继续占有和运营飞机； 原告只有在主保险下未获理赔时才可基于一切险下的或有风险保险索赔，而原告还未证明其在主保险下已经在法律上无法获赔（legal irrecoverability）； 战争险保险人进一步抗辩，或有风险保险理赔还取决于原告在主保险下实际无能力获赔（practical inability to recover）。 俄乌军事冲突史无前例，原告飞机租赁公司与被告保险公司均没有现成的行业操作惯例可以遵循。从以上原告飞机租赁公司诉请与被告保险公司的抗辩可以大致看出，双方分歧巨大，原告从无法实际占有租赁飞机角度出发，认定租赁飞机已经实质性发生损失或发生推定全损，并且原告因为地缘政治紧张、军事冲突影响持续，制裁与禁令等因素导致实际上或很长一段时间内无法在主保险下获得理赔，被告保险公司则更严格解读保单条款及其文字，为其保险理赔设定了极为严格的门槛条件。 三、“超级审判”的诸多突破性判决观点 法官Butcher在长达230页的判决书中，详细总结了原告飞机租赁公司诉请与被告保险公司抗辩，高度精炼地梳理了保险索赔所涉的关键事件，而后旁征博引，深入分析判例观点、证人证言、专家意见以及原告提出的诉请、证据和被告提出的抗辩理由，逐一回答了以下几个关键问题： （一）原告诉请归属于或有风险还是占有风险保险范围； （二）是否可以认定原告在主保险下未获得理赔从而触发出租人保险理赔； （三）飞机是否发生了损失以及损失发生的原因； （四）保险公司发出的撤销保险通知是否足以对抗Death's Blow或Grip of the Peril原则而免责； （五）保险公司是否因制裁/禁令限制而免除保险赔偿义务。 法官Butcher遂对以上关键问题作出了突破性判决，具体如下： （一）、原告飞机租赁公司诉请归属于或有风险的保险范围 或有风险保险与占有风险保险适用条件不同。以AerCap保单为例，或有风险保险承保条件有：（1）租赁飞机是飞机租赁协议标的物；（2）损失发生时，租赁飞机均未在飞机租赁公司或其代理人的照管、监管或控制下；（3）有形损失被主保险承保；（4）有形损失在保险期间内发生；（5）飞机租赁公司未在主保险下获得理赔（is not indemnified in whole or in part under the Principle Insurance）或在发出书面索赔通知后90日内未收到主保险人回复[5]。以DAE保单为例，占有风险保险则承保处于飞机租赁公司的照管、监管或控制下或由其负责的租赁飞机，包括正处于重新占有的过程中（in the course of repossession）的飞机[6]。 法官认为，很显然原告未实现对飞机的照管、监管、控制或负责（事实上还处于承租人的控制之下）。而对于原告提出的飞机正“处于重新占有的过程中”，法官认为其不单独构成占有风险承保的条件，核心仍应证明该“重新占有的过程”使飞机租赁公司拥有或即将拥有照管、监管、控制租赁飞机或对租赁飞机负责的状态[7]。而原告所作所为还未达到标准，因为在法官看来，只有针对某一特定飞机采取了具体行动以在某一特定地点占有该飞机，才够得上“处于重新占有的过程中”，仅仅在计划重新占有飞机是远远不够的。 判决最终认定，原告诉请属于或有风险承保范围，即只要原告未在主保险下获得理赔就触发了出租人保险下的理赔，且即使原告通过和解在主保险下获得了部分赔偿，也不影响出租人保险下的索赔。 （二）、原告飞机租赁公司事实上未在主保险下获得理赔，即可触发出租人保险下的或有风险保险理赔。 如前所述，飞机租赁公司未在主保险下获得理赔是出租人保险理赔的前提条件之一。被保险人需证明其无法或未能从主保险下获得部分或全部理赔，在主保险下保险人拒绝理赔的情况下才能触发出租人保险的保险理赔。因此，认定飞机租赁公司未在主保险下获得理赔尤为关键。被告在庭审中提出了诸多抗辩，例如，飞机租赁公司需举证其已经采取了任何和全部合理步骤去获取主保险理赔、只有飞机租赁公司法律上无权在主保险下获得理赔才能触发出租人保险下索赔权、飞机租赁公司还未证明其在主保险下实际无能力获赔。 但法官认为被告的要求过于严苛而没有采信： （1）原告确实需要在出租人保险下提出索赔之前首先在主保险下提出索赔，但原告并无义务穷尽全部合理的步骤；保单中的“is not indemnified”并没有要求或暗示原告必须采取全部合理步骤；只要原告未在主保险下获得全部赔偿就可以享有在出租人保险下的索赔权利[8]。 （2）Chubb保险人主张如果飞机租赁公司能够或有能力（can be recovered or is capable of being recovered）在主保险下获得理赔，其就无权提起出租人保险下索赔，这就涉及到法律上无法获赔（legal irrecoverability）问题：即只要飞机租赁公司有法律权利获得主保险理赔，就自动丧失了出租人保险下的索赔权利。但这是保险公司对保单条款的过于严苛的解释，法官认为该解读并非保险条款本意，相关条款强调的是一种实际上的未获理赔（a type of practical irrecoverbility），即只需要考察飞机租赁公司是否已经获得理赔，否则出租人索赔将受制于主保险具体条款和法律解读，现实中，出租人投保前并不看主保险合同的事实也进一步支持了法官的判断，即出租人保险理赔并不以主保险法律上无法理赔为前提[9]。 （3）“无能力获赔”（inability to recover）并非为原告飞机租赁公司设置特别高的义务。在法官看来，这意味着原告在合理的时间内采取合理步骤获取理赔，这些步骤无效果且在可预期的即近将来不会获得理赔（no recovery is anticipated in the immediate future），原告无需证明在将来无法获得理赔（无论花了多少时间和努力），自然也无需一定要起诉主保险的保险人[10]。 判决最终认定原告事实上未在主保险下获得理赔，已满足了出租人保险下理赔的重要前提条件之一。 （三）、原告飞机租赁公司已经永久丧失租赁飞机占有权（permanent loss of possession），属于出租人保险承保的有形损失 首先，判决一锤定音认定，永久丧失占有权属于有形损失[11]。这一判定明确了保险中有形损失并不局限于物理性损失。保险公司曾经主张，租赁飞机仍在俄罗斯航空公司控制之下并继续正常运营，租赁飞机未发生物理损失因此不存在承保损失。保险公司的这一抗辩理由不成立。 其次，判决确定了评估损失的标准，即在权衡各种概率的基础上确定剥夺占有权是否是永久的（whether the deprivation of possession, is, on a balance of probabilities, permanent）。具体地说： （1）就租赁飞机而言，永久剥夺占有权就是飞机的整个商业生命周期内均被剥夺占有权。法官在判决中细致区分了概率（probability）与可能性（possibility）之间的差别，提出即使在飞机的商业生命周期内租赁飞机有返还可能性，也并不能排除原告可以在权衡概率的基础上证明剥夺是永久的[12]。 （2）永久剥夺占有权与是否保有所有权无关。即使原告在法律上拥有租赁飞机的所有权，甚至可以在法律上行使所有权相关权利，原告仍可能永久性地丧失占有权而发生损失[13]。 （3）法院在确定何时发生损失的时候，采用一种名义上前瞻性评估（notionally forward-looking assessment）的方式，在所有可能相关的日期中，通过评估截止何时占有权的剥夺在概率上具有永久性，从而确定一个日期为具体损失发生日。为此，法院将考察该期间的真实事实，而非表面上简单呈现的现象。此外，法院还可能考察在损失发生日之后一段时间（wait and see period）发生的情况来辅助佐证损失发生日[14]。 再次，法官依据近因原则（proximate causation），判定战争风险具体导致租赁飞机发生损失，损失应依据战争险进行理赔。具体而言： （1）原告飞机租赁公司投保的一切险承保范围广泛。一般而言，如有损失发生，则应按一切险来索赔和理赔，除非该损失被证明是因为战争风险导致的（一切险的免责事由为因战争风险导致损失）。由于一切险和战争险之间存在非此即彼的关系，法官在逻辑上先讨论了是否是战争风险导致了租赁飞机损失。 （2）法官认为与本案中战争风险相关的风险有以下两类：（a）政治风险（Political Peril），主要是指一人或多人出于政治或恐怖主义目的的任何行为，无论其是否为主权国家的代理人，无论由此造成的损失或损害是意外或故意；（b）政府风险（Government Peril）：以AerCap保单表述为例，指任何政府（无论是民事、军事还是事实上的政府）、公共或地方当局的没收、国有化、扣押、限制、扣留、挪用、征用所有权或使用权。就“限制”和“扣留”而言，关键点在于租赁飞机是否受到了限制，而这个问题应该根据飞机的实际情况来评估，而不是根据当时飞机使用者的主观意愿来评估[15]。 （3）法官分六个部分展开讨论了与损失、致损风险和因果关系问题相关的关键事实，包括：（1）在俄罗斯对乌克兰采取军事行动之前，出租人和承租人对未来的看法（有的出租人如AerCap提前预判到了战争可能性，部分俄罗斯航空公司向其表达过未来存在飞机无法归还的可能）；（2）俄罗斯政府截至2022年3月9日的行动；（3）俄罗斯政府颁布的各项命令（尤其是GR 311）；（4）2022年3月9日至10日之后的俄罗斯政府行为；（5）俄罗斯各航空公司的立场；以及（6）原告飞机租赁公司针对俄罗斯各航空公司的追偿努力[16]。 （4）最终，法官认定俄罗斯政府的各项命令，尤其是GR 311，决定性地导致了租赁飞机无法被归还原告飞机租赁公司，构成了战争风险中的“限制”或“扣留”，是租赁飞机发生损失的近因，而各俄罗斯航空公司为自身利益保留租赁飞机的愿望或决定不是发生损失的近因。确切地说，GR 311的生效日（即2022年3月10日）为损失发生日，自GR 311生效日起，原告飞机租赁公司对租赁飞机的占有权被永久剥夺，无法获得归还租赁飞机所需的任何出口许可证。法官进一步认定，损失发生日的确定与飞机租赁协议的解除无关，而且无需再适用“等等看”（wait and see）原则即可确认2022年3月10日为损失发生日[17]。 （5）法官还认定，本案不存在一切险风险和战争风险同时独立发生并同等导致损失的情况，即便存在，基于上述论证，法官仍认为损失归属于战争险风险而非一切险风险[18]。 （四）、被告保险公司发出的保险撤销通知不足以对抗Death's Blow或Grip of the Peril原则，在保险终止后仍需赔偿原告飞机租赁公司遭受的租赁飞机损失 本案中，除AerCap外，各原告飞机租赁公司投保的战争险保单均包含允许战争险保险公司复核保单地域限制范围等条款。一般地，保险公司发出的复核通知自通知发出后7天午夜起生效，如被保险人不接受通知内容，则保险撤销，如被保险人无异议，则保险将不适用于被排除的国家和地区。本案中大多数复核通知在2022年3月10日，即损失发生日后生效，部分通知于3月8日23:59分生效[19]。 就撤销保险通知是否产生排除战争险承保的效果，法院认为，由于death's blow或者grip of the peril原则的适用，战争险保险人仍应在保险终止后对损失承保。 （1）Death's blow：系海上保险领域长期公认的原则，如果船舶遭受严重损坏，即使该损坏不能立即构成全损，甚至不能构成推定全损，仅在风险期满后才发展为全损，该全损仍受保险承保[20]。 （2）Grip of the peril：如果发生了承保风险，并且在该风险后发生的一系列事件中，推定全损变成了实际全损，则承保人应对该全损承担责任，该原则也适用于船舶占有被剥夺的情况。在本案中，法官理解为，如果被保险人在保险期间内因承保风险的发生而失去对相关财产的占有权，且在被保险人无法合理阻止的情况下，该占有权的丧失在保险期间结束后，由于保险期间内发生的承保风险的正常后续事件而发展为永久剥夺，则被保险人有权根据保单获得赔偿[21]。 （3）被告保险公司主张损失须发生在保险期限内的抗辩不成立，即本案复核通知的条款不足以阻止或推翻death's blow或grip of the peril原则的适用；保险公司主张适用grip of the peril原则的前提是保险公司违约的抗辩亦不成立[22]。 法官在综合考虑后认为，自2022年2月26日起就已存在对俄罗斯航空公司飞机和发动机的有效限制或扣留，包括FATA 3月5日电报要求的限制等，因此，在损失发生日（2022年3月10日）前，战争险风险即已存在，且该风险导致的租赁飞机损失通过上述限制或扣留措施正常发展而来。据此，战争险保险人随后发出撤销保单通知并不有效阻断其承保责任[23]。 （五）、被告保险公司无法因各国的制裁或禁令而免除保险赔偿义务 本案中的战争险保险人均提出了因各国制裁或禁令（主要是美国和欧盟的制裁）而免责的抗辩。背景是，战争险保单根据市场惯例包括了AVN 111（制裁和禁运条款）。AVN 111一般规定，（1）如果因违反禁运或制裁规定导致保险人向被保险人提供保险非法，则保险人不得提供保险且无需承担责任；（2）如果保险人提供保险合法，但支付赔偿可能违反禁运或制裁，则保险人应采取所有合理措施获得可以支付的授权；（3）如果在保险期间内相关法律法规适用导致保险人提供保险受限，则保险人与被保险人均有权根据适用法律法规取消保险，但前提是，如果保险人取消保险，则其需提前30天通知被保险人。 法官在梳理了美国和欧盟制裁后，指出（1）美国制裁令并未阻止保险公司向非俄罗斯飞机租赁公司提供承保，也不禁止保险公司向非俄罗斯飞机租赁公司支付保险赔偿；（2）欧盟制裁旨在让俄罗斯承受军事行动带来的“严重后果和高昂代价”，但向非俄罗斯的飞机租赁公司提供保险并未不属于欧盟制裁所指的向“位于俄罗斯的任何人、实体或组织”提供保险。最终，被告保险公司的相关抗辩均未被法官采信，其在战争险保单下的保险赔偿义务不因制裁或禁令而免除[24]。 四、“超级审判”后续观察 （一）、上诉观察 业界对这一“超级审判”判决期盼已久。一直以来，飞机租赁公司与保险公司之间的“保险索赔战”因各种争议点悬而未决而显得扑朔迷离。现在，法官Butcher作出的判决廓清了诸多争议谜团，尤其为各国际飞机租赁公司提供了强有力支持，但对保险和再保险人而言却是不小的冲击。Fidelis保险公司对判决结果表示遗憾，并称其已在考虑包括上诉在内的所有选择[25]。根据英国《民事诉讼规则》规定，被告可以在判决法院（商事法院）规定的时间或判决之日起21日内提出上诉请求，上诉理由应说明判决错误或严重程序性或违规行为导致的不公正。截止目前尚无相关上诉确切消息，“超级审判”的各被告是否已实际提起上诉、上诉法院会否受理上诉，上诉是否可能改变现有判决等等均有待后续观察。 （二）、主保险/承租人保险索赔 根据国际飞机租赁交易及保险惯例，作为出租人的飞机租赁公司通常会要求承租人为租赁飞机投保主保险，飞机租赁公司通常在主保险中被列为“附加被保险人”或“合同方”，主保险下保险公司也会根据保单投保再保险，主要再保险人包括伦敦和国际市场上的再保险公司。英格兰与威尔士高等法院同样受理了一系列出租人、飞机所有人、银行等基于主保险向保险公司和再保险公司提出的诉讼。对此，被告保险公司/再保险公司以主保险涉及俄罗斯法律和专属管辖条款为由，向英国法院提出管辖权异议，但该异议在Zephyrus Capital Aviation Partners 1D Ltd v Fidelis Underwriting Ltd and Others一案中，被Henshaw J法官裁定驳回，法官认为由于原告不太可能在俄罗斯获得公正审判，主保险索赔管辖权将留在英国商事法院，相关审判将在2026年9月进行[26]。 类似的问题在“超级审判”案中也被提及。被告保险公司抗辩要求法院考虑原告索赔损失能否在主保险下获偿，引发了严重的案件管理（case management）问题。法官在2024年7月裁决称，相关问题将剥离至第二阶段审理，包括原告是否依据主保险享有索赔权、俄罗斯保险法问题以及第二阶段问题对主保险保单的适用性等[27]。 鉴于出租人保险的最终赔偿将很大程度上受到主保险赔偿的影响，有关主保险索赔情况还需密切关注。 五、“超级审判”的影响与冲击 首先，作为俄乌冲突以来，案涉金额最大也最饱受国际关注的案例，无论各保险公司是否上诉，本案都为解决涉俄飞机出租人保险下的索赔和理赔提供了及时和清晰的指引，并可能对爱尔兰、美国等其它地区的类似案件的审判产生影响。 其次，这一明显有利于被保险人的判决，无疑将给保险公司现在的理赔和将来的保险业务带来巨大的影响和冲击。目前可预测到的影响和冲击包括： 强化全球涉俄罗斯租赁飞机索赔纠纷中保险人、再保险人的和解意愿，加速其与被保险人的和解进程； 航空租赁保险的战争险保险人和再保险人相对集中，意味着不多的保险人将面临巨额保险赔偿，体量小的保险公司可能因无力赔付而告破产； 被保险人对于“未在主保险下获得理赔”的举证责任一定程度上降低，更易触发出租人保险理赔； Death's Blow或Grip of the Peril原则可能更加容易适用，保险人即使撤销保险也会因Death's Blow或Grip of the Peril原则适用而承保； 保单条款将作出更有利于被保险人的解释，导致保险人无法完全依赖保单中除外条款或免责条款，大大提高了保险人理赔风险； 保险人将不得不重新设计保单条款和精算保费（尤其是战争险），未来被保险人可能面临更苛刻的保险条款和更高的保费，保险人与被保险人之间的博弈更加激烈。 敬请与上海市君悦所保险业务团队律师一起继续关注俄航飞机出租人保险索赔案及其后续演进。 【1】按飞机融资租赁行业惯例，在承租人保险之外，出租人往往会自行为租赁飞机投保，从而在承租人投保的主保险下无法获得理赔或足额理赔的情况下，获得额外保险保障。保险合同约定的承保条件往往会包括： 主保险已承保了飞机有形损失（physical loss or damage） 被保险人在主保险下未获部分或全部赔偿 如主保险下保险人在被保险人提交书面索赔请求一定期限内拒绝理赔。 【2】本文主要依据AerCap投保的出租人保险的保单、诉请讨论各原告在诉讼案中权利主张。 【3】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 239. 【4】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 241. 【5】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 238 【6】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 348 【7】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 380 【8】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 336 【9】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 407-409. 【10】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 420-422. 【11】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 475 【12】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 534. 【13】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 539. 【14】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 542, 543. 【15】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 550, 590. 【16】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 669-904. 【17】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 911-921, 925. 【18】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 928. 【19】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 930-932. 【20】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 938. 【21】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 938, 963. 【22】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 954-964. 【23】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 954-966. 【24】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 1012, 1013. 【25】Fidelis mulls appeal after High Court sides with lessors in Russian aviation case, Reinsurance News, 11th June 2025, https://www.reinsurancene.ws/fidelis-mulls-appeal-after-high-court-sides-with-lessors-in-russian-aviation-case/ 【26】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 10-14. 【27】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 56.

“超级审判”的超级之处： 争议所涉金额高达45亿美元 判决书长达230页 涉及欧盟、美国、英国、俄罗斯等多国禁令/制裁、法律和主体 涉及原告飞机租赁公司、被告保险公司、俄罗斯航空公司、俄罗斯航空公司保险人等众多主体 判决史无前例，对保险业将产生重大影响 一、背景 二十多年前，随着俄罗斯寻求在全球舞台上重新获得一席之地，俄罗斯旗舰航空公司俄罗斯国际航空公司（Aeroflot PJSC）、大量初创航空公司加快了从苏联时代的伊尔系列飞机和图波列夫飞机向现代喷气式飞机的转变。这推动了航空业务中的飞机租赁。如今俄罗斯各航空公司机队的1000架飞机中约有一半来自于各国飞机租赁公司。 2022年2月21日俄罗斯对乌克兰采取军事行动使这一市场陷入巨大动荡： （1）美国、欧盟、英国和日本等国家和组织对航空业进行制裁。其中，欧盟的禁令要求欧盟的飞机租赁公司在2022年3月28日起停止向俄罗斯出租飞机。于是，各飞机租赁公司纷纷解除飞机租赁协议，要求承租人归还飞机（包括飞机、发动机以及其它相关设备）； （2）俄罗斯针对西方国家的制裁，立即出台了诸多反制措施，包括要求俄罗斯航空公司将飞机租赁协议下的所有飞机返回至俄罗斯境内、要求俄罗斯航空公司不得遵守出租人根据开普敦公约行使的救济措施、允许俄罗斯航空公司在没有得到出租人同意的情况下将飞机注册在俄罗斯等等。 （3）特别地，俄罗斯政府于2022年3月9日颁布了第311号令（“第311号令”）（有关执行2022年3月8日俄罗斯联邦总统第100号法令的各项措施）（On Measures to Implement Decree of the President of the Russian Federation No. 100），自2022年3月10日生效。根据第311号令，所有的航空器、引擎（以及其它相关产品和物料）均不得出口，直至2022年12月31日。该出口禁令期限经多次展期后，有效期直到2025年12月31日。据此，俄罗斯各航空公司均拒绝向飞机租赁公司返还租赁飞机，并继续在俄罗斯境内运营租赁飞机。 飞机租赁公司面临着飞机租赁协议解除却无法收回租赁飞机困境，而且无法预测自2022年2月军事行动开始以来的相关制裁或禁令何时解除。因此，各飞机租赁公司以租赁飞机无法收回因而已经发生巨额损失为由，根据其自身投保的出租人保险（含一切险和战争险）（“出租人保险”）向保险公司索赔，然而，保险公司以租赁飞机仍在俄罗斯境内正常飞行并未发生损失、飞机租赁公司作为承租人（俄罗斯航空公司）投保保险（“主保险”或“承租人保险”）的被保险人应首先寻求主保险的理赔[1]、保险公司已发出保险撤销通知保险不再有效、保险公司受制裁禁令所限无法理赔等理由拒绝作出理赔。双方掀起了一场保险索赔与理赔的高风险争斗。 以AerCap（全球最大的飞机租赁公司）为代表的飞机租赁公司于2022年6月开始在英格兰与威尔士商业与财产法院（Business and Property Courts of England and Wales）起诉保险公司。AerCap案与其它五个类似的飞机租赁公司诉保险公司案件由英格兰与威尔士高等法庭下辖的商事法院（Commercial Court）合并审理，因诉额巨大，由AerCap在诉讼中任首席原告[2]。高等法庭法官Butcher于2024年10月至2025年2月对这一案件进行了庭审，并于2025年6月11日作出了有利于原告飞机租赁公司的一审判决。（点击文末“阅读原文”查看判决全文）这一“超级审判”对飞机租赁保险诸多关键问题作出了的突破性判决，势必对保险公司以及保险市场带来惊涛骇浪般的冲击与影响。 二、原告飞机租赁公司的主要诉请与被告保险公司的主要抗辩 原告投保的出租人保险包括飞机机身、备件和设备的一切险与战争险，并且涵盖租赁飞机和引擎相关的或有风险（contingent cover）和占有风险（possessed cover），其中或有风险针对的是有形损失或损害的风险（risks of physical loss or damage），在原告作为被保险人未在主保险下获得理赔的情况下承保理赔。 原告主张其投保的租赁飞机和引擎全部灭失。其中，AerCap的主诉请为其投保的租赁飞机因一切险下的或有风险灭失，替代诉请为其投保的租赁飞机因战争险风险灭失（对AerCap而言，将一切险索赔作为主诉请更有利，因为战争险下保险人的保险责任以12亿美元为限）。其它原告的权利主张有的与之相似，而有的主诉请与替代诉请则与之相反。 AerCap诉称，保单的一切险下或有风险损失理赔条件均已满足[3]： 诉请所涉租赁飞机均为飞机租赁协议的标的物； 在损失发生时，诉请所涉租赁飞机均不在AerCap或其代理人的照管、监管或控制之下； 飞机租赁协议已经明确要求飞机承租人对诉请所涉租赁飞机投保承租人保险； 在保险期间，诉请所涉租赁飞机已经发生有形损失； AerCap未获得承租人保险下理赔，且在按照保单发出书面索赔要求后90日内未收到承租人保险回复。 AerCap的保险公司针对上述观点提出了争锋相对的抗辩，主要包括[4]： 保单下的或有风险保险仅承保主保险所涵盖的风险，而主保险的承保范围并不包括承租人拒绝归还飞机、承租人仍使用飞机但飞机租赁公司因政府行为无法重新占有飞机等原因造成的损失，也不包括战争风险造成的损失； 保险所涉飞机未发生损失，承租人仍继续占有和运营飞机； 原告只有在主保险下未获理赔时才可基于一切险下的或有风险保险索赔，而原告还未证明其在主保险下已经在法律上无法获赔（legal irrecoverability）； 战争险保险人进一步抗辩，或有风险保险理赔还取决于原告在主保险下实际无能力获赔（practical inability to recover）。 俄乌军事冲突史无前例，原告飞机租赁公司与被告保险公司均没有现成的行业操作惯例可以遵循。从以上原告飞机租赁公司诉请与被告保险公司的抗辩可以大致看出，双方分歧巨大，原告从无法实际占有租赁飞机角度出发，认定租赁飞机已经实质性发生损失或发生推定全损，并且原告因为地缘政治紧张、军事冲突影响持续，制裁与禁令等因素导致实际上或很长一段时间内无法在主保险下获得理赔，被告保险公司则更严格解读保单条款及其文字，为其保险理赔设定了极为严格的门槛条件。 三、“超级审判”的诸多突破性判决观点 法官Butcher在长达230页的判决书中，详细总结了原告飞机租赁公司诉请与被告保险公司抗辩，高度精炼地梳理了保险索赔所涉的关键事件，而后旁征博引，深入分析判例观点、证人证言、专家意见以及原告提出的诉请、证据和被告提出的抗辩理由，逐一回答了以下几个关键问题： （一）原告诉请归属于或有风险还是占有风险保险范围； （二）是否可以认定原告在主保险下未获得理赔从而触发出租人保险理赔； （三）飞机是否发生了损失以及损失发生的原因； （四）保险公司发出的撤销保险通知是否足以对抗Death's Blow或Grip of the Peril原则而免责； （五）保险公司是否因制裁/禁令限制而免除保险赔偿义务。 法官Butcher遂对以上关键问题作出了突破性判决，具体如下： （一）、原告飞机租赁公司诉请归属于或有风险的保险范围 或有风险保险与占有风险保险适用条件不同。以AerCap保单为例，或有风险保险承保条件有：（1）租赁飞机是飞机租赁协议标的物；（2）损失发生时，租赁飞机均未在飞机租赁公司或其代理人的照管、监管或控制下；（3）有形损失被主保险承保；（4）有形损失在保险期间内发生；（5）飞机租赁公司未在主保险下获得理赔（is not indemnified in whole or in part under the Principle Insurance）或在发出书面索赔通知后90日内未收到主保险人回复[5]。以DAE保单为例，占有风险保险则承保处于飞机租赁公司的照管、监管或控制下或由其负责的租赁飞机，包括正处于重新占有的过程中（in the course of repossession）的飞机[6]。 法官认为，很显然原告未实现对飞机的照管、监管、控制或负责（事实上还处于承租人的控制之下）。而对于原告提出的飞机正“处于重新占有的过程中”，法官认为其不单独构成占有风险承保的条件，核心仍应证明该“重新占有的过程”使飞机租赁公司拥有或即将拥有照管、监管、控制租赁飞机或对租赁飞机负责的状态[7]。而原告所作所为还未达到标准，因为在法官看来，只有针对某一特定飞机采取了具体行动以在某一特定地点占有该飞机，才够得上“处于重新占有的过程中”，仅仅在计划重新占有飞机是远远不够的。 判决最终认定，原告诉请属于或有风险承保范围，即只要原告未在主保险下获得理赔就触发了出租人保险下的理赔，且即使原告通过和解在主保险下获得了部分赔偿，也不影响出租人保险下的索赔。 （二）、原告飞机租赁公司事实上未在主保险下获得理赔，即可触发出租人保险下的或有风险保险理赔。 如前所述，飞机租赁公司未在主保险下获得理赔是出租人保险理赔的前提条件之一。被保险人需证明其无法或未能从主保险下获得部分或全部理赔，在主保险下保险人拒绝理赔的情况下才能触发出租人保险的保险理赔。因此，认定飞机租赁公司未在主保险下获得理赔尤为关键。被告在庭审中提出了诸多抗辩，例如，飞机租赁公司需举证其已经采取了任何和全部合理步骤去获取主保险理赔、只有飞机租赁公司法律上无权在主保险下获得理赔才能触发出租人保险下索赔权、飞机租赁公司还未证明其在主保险下实际无能力获赔。 但法官认为被告的要求过于严苛而没有采信： （1）原告确实需要在出租人保险下提出索赔之前首先在主保险下提出索赔，但原告并无义务穷尽全部合理的步骤；保单中的“is not indemnified”并没有要求或暗示原告必须采取全部合理步骤；只要原告未在主保险下获得全部赔偿就可以享有在出租人保险下的索赔权利[8]。 （2）Chubb保险人主张如果飞机租赁公司能够或有能力（can be recovered or is capable of being recovered）在主保险下获得理赔，其就无权提起出租人保险下索赔，这就涉及到法律上无法获赔（legal irrecoverability）问题：即只要飞机租赁公司有法律权利获得主保险理赔，就自动丧失了出租人保险下的索赔权利。但这是保险公司对保单条款的过于严苛的解释，法官认为该解读并非保险条款本意，相关条款强调的是一种实际上的未获理赔（a type of practical irrecoverbility），即只需要考察飞机租赁公司是否已经获得理赔，否则出租人索赔将受制于主保险具体条款和法律解读，现实中，出租人投保前并不看主保险合同的事实也进一步支持了法官的判断，即出租人保险理赔并不以主保险法律上无法理赔为前提[9]。 （3）“无能力获赔”（inability to recover）并非为原告飞机租赁公司设置特别高的义务。在法官看来，这意味着原告在合理的时间内采取合理步骤获取理赔，这些步骤无效果且在可预期的即近将来不会获得理赔（no recovery is anticipated in the immediate future），原告无需证明在将来无法获得理赔（无论花了多少时间和努力），自然也无需一定要起诉主保险的保险人[10]。 判决最终认定原告事实上未在主保险下获得理赔，已满足了出租人保险下理赔的重要前提条件之一。 （三）、原告飞机租赁公司已经永久丧失租赁飞机占有权（permanent loss of possession），属于出租人保险承保的有形损失 首先，判决一锤定音认定，永久丧失占有权属于有形损失[11]。这一判定明确了保险中有形损失并不局限于物理性损失。保险公司曾经主张，租赁飞机仍在俄罗斯航空公司控制之下并继续正常运营，租赁飞机未发生物理损失因此不存在承保损失。保险公司的这一抗辩理由不成立。 其次，判决确定了评估损失的标准，即在权衡各种概率的基础上确定剥夺占有权是否是永久的（whether the deprivation of possession, is, on a balance of probabilities, permanent）。具体地说： （1）就租赁飞机而言，永久剥夺占有权就是飞机的整个商业生命周期内均被剥夺占有权。法官在判决中细致区分了概率（probability）与可能性（possibility）之间的差别，提出即使在飞机的商业生命周期内租赁飞机有返还可能性，也并不能排除原告可以在权衡概率的基础上证明剥夺是永久的[12]。 （2）永久剥夺占有权与是否保有所有权无关。即使原告在法律上拥有租赁飞机的所有权，甚至可以在法律上行使所有权相关权利，原告仍可能永久性地丧失占有权而发生损失[13]。 （3）法院在确定何时发生损失的时候，采用一种名义上前瞻性评估（notionally forward-looking assessment）的方式，在所有可能相关的日期中，通过评估截止何时占有权的剥夺在概率上具有永久性，从而确定一个日期为具体损失发生日。为此，法院将考察该期间的真实事实，而非表面上简单呈现的现象。此外，法院还可能考察在损失发生日之后一段时间（wait and see period）发生的情况来辅助佐证损失发生日[14]。 再次，法官依据近因原则（proximate causation），判定战争风险具体导致租赁飞机发生损失，损失应依据战争险进行理赔。具体而言： （1）原告飞机租赁公司投保的一切险承保范围广泛。一般而言，如有损失发生，则应按一切险来索赔和理赔，除非该损失被证明是因为战争风险导致的（一切险的免责事由为因战争风险导致损失）。由于一切险和战争险之间存在非此即彼的关系，法官在逻辑上先讨论了是否是战争风险导致了租赁飞机损失。 （2）法官认为与本案中战争风险相关的风险有以下两类：（a）政治风险（Political Peril），主要是指一人或多人出于政治或恐怖主义目的的任何行为，无论其是否为主权国家的代理人，无论由此造成的损失或损害是意外或故意；（b）政府风险（Government Peril）：以AerCap保单表述为例，指任何政府（无论是民事、军事还是事实上的政府）、公共或地方当局的没收、国有化、扣押、限制、扣留、挪用、征用所有权或使用权。就“限制”和“扣留”而言，关键点在于租赁飞机是否受到了限制，而这个问题应该根据飞机的实际情况来评估，而不是根据当时飞机使用者的主观意愿来评估[15]。 （3）法官分六个部分展开讨论了与损失、致损风险和因果关系问题相关的关键事实，包括：（1）在俄罗斯对乌克兰采取军事行动之前，出租人和承租人对未来的看法（有的出租人如AerCap提前预判到了战争可能性，部分俄罗斯航空公司向其表达过未来存在飞机无法归还的可能）；（2）俄罗斯政府截至2022年3月9日的行动；（3）俄罗斯政府颁布的各项命令（尤其是GR 311）；（4）2022年3月9日至10日之后的俄罗斯政府行为；（5）俄罗斯各航空公司的立场；以及（6）原告飞机租赁公司针对俄罗斯各航空公司的追偿努力[16]。 （4）最终，法官认定俄罗斯政府的各项命令，尤其是GR 311，决定性地导致了租赁飞机无法被归还原告飞机租赁公司，构成了战争风险中的“限制”或“扣留”，是租赁飞机发生损失的近因，而各俄罗斯航空公司为自身利益保留租赁飞机的愿望或决定不是发生损失的近因。确切地说，GR 311的生效日（即2022年3月10日）为损失发生日，自GR 311生效日起，原告飞机租赁公司对租赁飞机的占有权被永久剥夺，无法获得归还租赁飞机所需的任何出口许可证。法官进一步认定，损失发生日的确定与飞机租赁协议的解除无关，而且无需再适用“等等看”（wait and see）原则即可确认2022年3月10日为损失发生日[17]。 （5）法官还认定，本案不存在一切险风险和战争风险同时独立发生并同等导致损失的情况，即便存在，基于上述论证，法官仍认为损失归属于战争险风险而非一切险风险[18]。 （四）、被告保险公司发出的保险撤销通知不足以对抗Death's Blow或Grip of the Peril原则，在保险终止后仍需赔偿原告飞机租赁公司遭受的租赁飞机损失 本案中，除AerCap外，各原告飞机租赁公司投保的战争险保单均包含允许战争险保险公司复核保单地域限制范围等条款。一般地，保险公司发出的复核通知自通知发出后7天午夜起生效，如被保险人不接受通知内容，则保险撤销，如被保险人无异议，则保险将不适用于被排除的国家和地区。本案中大多数复核通知在2022年3月10日，即损失发生日后生效，部分通知于3月8日23:59分生效[19]。 就撤销保险通知是否产生排除战争险承保的效果，法院认为，由于death's blow或者grip of the peril原则的适用，战争险保险人仍应在保险终止后对损失承保。 （1）Death's blow：系海上保险领域长期公认的原则，如果船舶遭受严重损坏，即使该损坏不能立即构成全损，甚至不能构成推定全损，仅在风险期满后才发展为全损，该全损仍受保险承保[20]。 （2）Grip of the peril：如果发生了承保风险，并且在该风险后发生的一系列事件中，推定全损变成了实际全损，则承保人应对该全损承担责任，该原则也适用于船舶占有被剥夺的情况。在本案中，法官理解为，如果被保险人在保险期间内因承保风险的发生而失去对相关财产的占有权，且在被保险人无法合理阻止的情况下，该占有权的丧失在保险期间结束后，由于保险期间内发生的承保风险的正常后续事件而发展为永久剥夺，则被保险人有权根据保单获得赔偿[21]。 （3）被告保险公司主张损失须发生在保险期限内的抗辩不成立，即本案复核通知的条款不足以阻止或推翻death's blow或grip of the peril原则的适用；保险公司主张适用grip of the peril原则的前提是保险公司违约的抗辩亦不成立[22]。 法官在综合考虑后认为，自2022年2月26日起就已存在对俄罗斯航空公司飞机和发动机的有效限制或扣留，包括FATA 3月5日电报要求的限制等，因此，在损失发生日（2022年3月10日）前，战争险风险即已存在，且该风险导致的租赁飞机损失通过上述限制或扣留措施正常发展而来。据此，战争险保险人随后发出撤销保单通知并不有效阻断其承保责任[23]。 （五）、被告保险公司无法因各国的制裁或禁令而免除保险赔偿义务 本案中的战争险保险人均提出了因各国制裁或禁令（主要是美国和欧盟的制裁）而免责的抗辩。背景是，战争险保单根据市场惯例包括了AVN 111（制裁和禁运条款）。AVN 111一般规定，（1）如果因违反禁运或制裁规定导致保险人向被保险人提供保险非法，则保险人不得提供保险且无需承担责任；（2）如果保险人提供保险合法，但支付赔偿可能违反禁运或制裁，则保险人应采取所有合理措施获得可以支付的授权；（3）如果在保险期间内相关法律法规适用导致保险人提供保险受限，则保险人与被保险人均有权根据适用法律法规取消保险，但前提是，如果保险人取消保险，则其需提前30天通知被保险人。 法官在梳理了美国和欧盟制裁后，指出（1）美国制裁令并未阻止保险公司向非俄罗斯飞机租赁公司提供承保，也不禁止保险公司向非俄罗斯飞机租赁公司支付保险赔偿；（2）欧盟制裁旨在让俄罗斯承受军事行动带来的“严重后果和高昂代价”，但向非俄罗斯的飞机租赁公司提供保险并未不属于欧盟制裁所指的向“位于俄罗斯的任何人、实体或组织”提供保险。最终，被告保险公司的相关抗辩均未被法官采信，其在战争险保单下的保险赔偿义务不因制裁或禁令而免除[24]。 四、“超级审判”后续观察 （一）、上诉观察 业界对这一“超级审判”判决期盼已久。一直以来，飞机租赁公司与保险公司之间的“保险索赔战”因各种争议点悬而未决而显得扑朔迷离。现在，法官Butcher作出的判决廓清了诸多争议谜团，尤其为各国际飞机租赁公司提供了强有力支持，但对保险和再保险人而言却是不小的冲击。Fidelis保险公司对判决结果表示遗憾，并称其已在考虑包括上诉在内的所有选择[25]。根据英国《民事诉讼规则》规定，被告可以在判决法院（商事法院）规定的时间或判决之日起21日内提出上诉请求，上诉理由应说明判决错误或严重程序性或违规行为导致的不公正。截止目前尚无相关上诉确切消息，“超级审判”的各被告是否已实际提起上诉、上诉法院会否受理上诉，上诉是否可能改变现有判决等等均有待后续观察。 （二）、主保险/承租人保险索赔 根据国际飞机租赁交易及保险惯例，作为出租人的飞机租赁公司通常会要求承租人为租赁飞机投保主保险，飞机租赁公司通常在主保险中被列为“附加被保险人”或“合同方”，主保险下保险公司也会根据保单投保再保险，主要再保险人包括伦敦和国际市场上的再保险公司。英格兰与威尔士高等法院同样受理了一系列出租人、飞机所有人、银行等基于主保险向保险公司和再保险公司提出的诉讼。对此，被告保险公司/再保险公司以主保险涉及俄罗斯法律和专属管辖条款为由，向英国法院提出管辖权异议，但该异议在Zephyrus Capital Aviation Partners 1D Ltd v Fidelis Underwriting Ltd and Others一案中，被Henshaw J法官裁定驳回，法官认为由于原告不太可能在俄罗斯获得公正审判，主保险索赔管辖权将留在英国商事法院，相关审判将在2026年9月进行[26]。 类似的问题在“超级审判”案中也被提及。被告保险公司抗辩要求法院考虑原告索赔损失能否在主保险下获偿，引发了严重的案件管理（case management）问题。法官在2024年7月裁决称，相关问题将剥离至第二阶段审理，包括原告是否依据主保险享有索赔权、俄罗斯保险法问题以及第二阶段问题对主保险保单的适用性等[27]。 鉴于出租人保险的最终赔偿将很大程度上受到主保险赔偿的影响，有关主保险索赔情况还需密切关注。 五、“超级审判”的影响与冲击 首先，作为俄乌冲突以来，案涉金额最大也最饱受国际关注的案例，无论各保险公司是否上诉，本案都为解决涉俄飞机出租人保险下的索赔和理赔提供了及时和清晰的指引，并可能对爱尔兰、美国等其它地区的类似案件的审判产生影响。 其次，这一明显有利于被保险人的判决，无疑将给保险公司现在的理赔和将来的保险业务带来巨大的影响和冲击。目前可预测到的影响和冲击包括： 强化全球涉俄罗斯租赁飞机索赔纠纷中保险人、再保险人的和解意愿，加速其与被保险人的和解进程； 航空租赁保险的战争险保险人和再保险人相对集中，意味着不多的保险人将面临巨额保险赔偿，体量小的保险公司可能因无力赔付而告破产； 被保险人对于“未在主保险下获得理赔”的举证责任一定程度上降低，更易触发出租人保险理赔； Death's Blow或Grip of the Peril原则可能更加容易适用，保险人即使撤销保险也会因Death's Blow或Grip of the Peril原则适用而承保； 保单条款将作出更有利于被保险人的解释，导致保险人无法完全依赖保单中除外条款或免责条款，大大提高了保险人理赔风险； 保险人将不得不重新设计保单条款和精算保费（尤其是战争险），未来被保险人可能面临更苛刻的保险条款和更高的保费，保险人与被保险人之间的博弈更加激烈。 敬请与上海市君悦所保险业务团队律师一起继续关注俄航飞机出租人保险索赔案及其后续演进。 【1】按飞机融资租赁行业惯例，在承租人保险之外，出租人往往会自行为租赁飞机投保，从而在承租人投保的主保险下无法获得理赔或足额理赔的情况下，获得额外保险保障。保险合同约定的承保条件往往会包括： 主保险已承保了飞机有形损失（physical loss or damage） 被保险人在主保险下未获部分或全部赔偿 如主保险下保险人在被保险人提交书面索赔请求一定期限内拒绝理赔。 【2】本文主要依据AerCap投保的出租人保险的保单、诉请讨论各原告在诉讼案中权利主张。 【3】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 239. 【4】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 241. 【5】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 238 【6】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 348 【7】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 380 【8】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 336 【9】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 407-409. 【10】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 420-422. 【11】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 475 【12】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 534. 【13】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 539. 【14】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 542, 543. 【15】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 550, 590. 【16】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 669-904. 【17】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 911-921, 925. 【18】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 928. 【19】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 930-932. 【20】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 938. 【21】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 938, 963. 【22】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 954-964. 【23】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 954-966. 【24】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 1012, 1013. 【25】Fidelis mulls appeal after High Court sides with lessors in Russian aviation case, Reinsurance News, 11th June 2025, https://www.reinsurancene.ws/fidelis-mulls-appeal-after-high-court-sides-with-lessors-in-russian-aviation-case/ 【26】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 10-14. 【27】AERCAP IRELAND LIMITED v. AIG EUROPE S.A. and another, [2025] EWHC 1430 (Comm), para 56.

承租人在征收中具有一个特殊的地位——并非产权人但却是实际使用人。这导致在补偿款分配中存在这样一个争议焦点，即承租人是否有权主张补偿款？ 01 承租人能否主张补偿款 法律规定 主要观点 1. 从物权角度看：对房屋征收补偿的性质应为弥补房屋所有权人丧失物权的补偿，而物权具体包括占有、使用、收益、处分。租赁合同实际上就是房屋所有权人将物权中的占有、使用权让渡给承租人行使，因此这部分权利的补偿承租人也应当享有。 ：规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。根据上述法律规定，虽然明确被征收人是房屋所有权人，但承租人作为用益物权人，因征收行为导致用益物权受到损害的，其有权获得相应的征收补偿。首先，从物权保护的角度来看。对所有权人（被征收人）房屋征收补偿的性质应为弥补其丧失物权的损失补偿，而物权的权能具体包括占有、使用、收益、处分。租赁协议实际上是所有权人将其物权之占有、使用权能让渡给承租人行使，承租人基于合法有效的协议概况受让了物权之占有、使用权能，在房屋用益物权的使用人与房屋所有权人不一致的情况下，政府在征收补偿中应当分情况考虑被征收房屋的具体状况，不能忽视承租人的合法权利。 2. 从公平原则看：根据，补偿对象原则上为房屋所有权人，承租人未被直接列为被征收人。但公平原则要求“谁有损失补偿给谁”，即承租人因征收造成的实际损失（如装修、停产停业、搬迁等）应获得合理补偿。 ：、规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收导致了经营性用房无法继续使用，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。本案中，征收直接导致陈天柱（承租人）无法继续经营而产生的停产停业损失、搬迁费，雨花区政府、雨花区征收办应补偿给陈天柱。一审判决确定涉案补偿协议中停产停业损失和搬迁费违法，根据湖南省有关规定确定停产或酌定停业损失、搬迁费数额，属于行使法院自由裁量权，不违反法律规定，并无不当。 综上，承租人无论是基于公平原则，还是基于法律规定，均有权主张自己应获取的征收补偿款。 承租人主张补偿的前提 1. 租赁合同到期的期限在房屋所有权人签订征收补偿协议约定的交房时间后，确因征收导致租赁期限中断，租赁期限未完全履行，承租人权利受损的。 2. 租赁合同因为征收导致承租人租赁合同的目的不能实现，提前解除。 3. 虽然租赁合同无效，但是在征收前，出租人未主张合同无效也未提出异议，承租人合法占有和使用租赁房屋至房屋所有权人签订征收补偿协议约定的交房时间后。 【案例】青岛中院审理房屋租赁合同纠纷典型案例：谁投资谁受益，利益平衡公平为先——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配 案情简介：出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，涉案房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失、提前搬迁奖励等拆迁补偿费用以及装修增建损失。 法院经审理认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故出租人与承租人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁涉案厂房后实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续生产经营及产生相应损失，故出租人应当给予承租人相应的补偿。根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故出租人应当给予承租人相应的装修补偿。 在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。在租赁合同有效的前提下，如出租人与承租人对租赁房屋征收补偿款的归属有明确约定，在该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，人民法院可以按照约定进行处理，并结合公平原则、诚信原则对征收补偿款进行分配。 承租人主张补偿的路径 1. 民事诉讼 基于出租人与承租人双方建立的租赁合同法律关系，根据合同的相对性原则，承租人租赁房屋因征收而导致承租人权利受损，一般向合同的相对方即出租方主张赔偿权利。如果租赁合同约定了明确的拆迁补偿计算依据，承租人自然可以基于租赁合同约定向出租人主张合同权利。但是实际中，大部分的租赁合同不会对于拆迁补偿的标准和具体的拆迁补偿进行约定。 【案例】陕西建工第三建设集团有限公司，西安碑林华珍医院与房屋拆迁安置补偿合同纠纷案 一审法院认为：承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的,依据合同法的基本原则和有关规定按租赁合同纠纷予以裁判。人民法院应当根据征收补偿协议及双方租赁合同的约定，以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。华珍医院、陕建三公司之间房屋租赁合同到期后，双方未续签书面合同而形成不定期租赁关系，双方之间租赁关系已经一审、二审法院生效的法律文书确认，于2018年5月8日予以解除，并就腾房及房屋占用费一并处理。华珍医院承租房屋因地铁线路被政府征收，房屋所有权人与征收部门订立补偿协议并获得经济补偿。本案中出租人所获得征收补偿款项中,是否有溯源于承租人的权益,因双方租赁合同中约定“合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。”根据公平原则,承租人自行委托评估的华珍医院资产价值为1218862.13元，陕建三公司与碑林区住建局签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》附属物补偿费1218862.13元应认定为华珍医院的资产价值，出租人应将其获得的该部分补偿费用支付给承租人。征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元部分溯源于承租人的权益，应由华珍医院享有。华珍医院主张律师费属于合理支出，应予以支持。华珍医院主张其他损失，未提供确凿的证据证明，不予支持。 二审法院认为，一审判决认定本案陕建三公司所获得征收补偿款项中,有溯源于华珍医院的权益,并无不当。陕建三公司与碑林区住建局签订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》载明附属物补偿费1218862.13元，陕建三公司与华珍医院对该附属物补偿费的有效承载范围存在争议，一审判决认定该部分附属物应为华珍医院的资产价值，陕建三公司应将其获得的该部分补偿费用支付给华珍医院，并无不妥。关于征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元的问题。陕建三公司主张此时双方签订的租赁合同已经解除，华珍医院不应享有权益。但华珍医院在不定期租赁合同履行期间尚未搬离涉案场地，故一审判决认定该部分溯源于华珍医院的权益，应由华珍医院享有，并无不当。 2. 行政诉讼 【案例一】隐没堂茶馆与广东省开平市人民政府不履行法定职责一案再审 法院认为，房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。 【案例二】丽水市开平建材零售店与浙江省丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案再审 法院认为，根据规定，被征收人对征收决定不服的，可以提起行政诉讼。司法实践中，针对房屋征收决定提起行政诉讼的原告通常为被征收房屋的所有权人，同时一些政策性公房租赁人作为利害关系人亦可给予相应诉权。但对于普通民事法律关系的承租人而言，一般无权对涉案项目行政征收行为本身施加不必要的影响，其相关民事权益宜通过向民事出租人提出主张而实现。当然，由于后续补偿决定依照安置补偿方案如果包含了企业停产停业损失的行政补偿，则对于行政补偿行为可以考虑给予营业性租赁人相应的诉权。 【案例三】章丘市冠泉商务宾馆与山东省济南市章丘区人民政府确认征收补偿协议无效一案再审 法院认为，在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。 02 承租人可主张的补偿项目 在土地征收和拆迁过程中，地方政府会发布一系列相关的征收文件，包括房屋征收决定、补偿安置方案等。其中，房屋征收补偿安置方案是政府为了公共利益的需要实施房屋征收时，根据不同地方不同情况，具有针对性地对房屋征收的具体实施时间、征收范围、补偿方式等内容所制定的详细方案。一般情况下，征收补偿安置方案中应当要有以下内容：（1）房屋征收事由和征收目的；（2）房屋征收范围和被征收房屋具体的情况；（3）被征收房屋价值具体的（含房屋装饰装修价值）补偿标准；（4）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；（5）具体的搬迁费和临时安置费标准；（6）具体的停产停业损失费标准；（7）补助费和奖励费标准；（8）签订补偿安置协议的期限与地点；（9）异议反馈渠道等等。承租人通常可以主张部分征收补偿款，但其主张的具体项目和标准，主要依据房屋征收补偿安置方案的规定，同时也会受到租赁合同约定和相关法律法规的影响。 ：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 装修装饰费用 承租人在租赁房屋上进行装饰装修，在征地拆迁时，对于未形成附合的装饰装修物，如家具、电器、设备等可以自行拆除、搬离。但对于已经形成附合的装饰装修物，例如地砖、油漆等不能与被拆迁房屋分离的添附物价值的补偿。根据的规定：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定。若租赁合同中约定附合物归属于承租人一方的，则承租人可以主张因征收产生的装饰装修补偿款项。当租赁合同对于附合物的归属没有约定时，根据规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因征收导致租赁合同解除，该事由属于不可归责于双方当事人的事由。承租人仍可主张该项补偿，法院会根据公平原则，结合租赁双方的举证情况，综合考虑装修情况、评估报告中对装修的评估及剩余租期等因素，按比例分配被征收房屋的装饰装修补偿费。 停产停业损失（主要针对经营性房屋） （自2018年6月1日起施行，有效期至2023年5月31日）第三条：房屋征收部门对因国有土地上房屋征收而造成被征收人停产停业损失的，应给予补偿。 第五条：被征收房屋停产停业损失补偿，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构依据相关规定通过评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，停产停业损失补偿费按月支付；被征收人选择货币补偿的，一次性给予停产停业损失补偿费。 第七条：被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产经营单位或个人协商分配。 协商不成的，由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证。在当事人协商或诉讼结果确定后再行支付。 【案例】盐城市瑞好达装饰家具有限公司与江苏省盐城市亭湖区人民政府行政其他一案 本院认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼应当满足诸多的法定条件，与被诉行政行为之间具有行政法上的利害关系即是其中之一，否则人民法院可依法裁定不予立案或者驳回起诉。再审申请人瑞好达公司的原审诉求为判令亭湖区政府及第三人盐城工学院、亭湖区城投公司对其企业搬迁、停产停业损失予以合理补偿。规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及经营性房屋被征收等情形，因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收及补偿行为之间存在行政诉讼法上的利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。 搬迁费用与临时安置费用 搬迁费用是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对由此带来的搬迁费用和停产停业损失是征收人对因征收导致收益权受损给予补偿。此时，由于承租人实际占有使用房屋，承租人是否配合搬迁清退工作，直接影响到该部分补偿的金额，而且承租人在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用，故承租人可以主张搬迁安置补偿。 【案例】王艳与辽宁省新民市人民政府、辽宁省新民市土地房屋征收管理办公室履行行政职责一案再审 法院认为，关于房屋承租人是否具有诉讼主体资格问题。规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，搬迁费用是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对由此带来的搬迁费用和停产停业损失是征收人对因征收导致收益权受损给予补偿。实质上，搬迁费用和停产停业损失均是对因征收所致房屋使用权损失的部分所给予的补偿，该部分补偿可以直接对房屋使用权人进行补偿。本案中，经原审认定，王艳与房屋所有权人新华书店签订的《房屋租赁合同》，新华书店与新民市景天房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议》及新华书店出具的《情况说明》也证明新华书店领取的补偿未包含对王艳的相关补偿。因此，王艳作为房屋承租人具有向新民市政府主张因征收产生的搬迁费用和停产停业损失的请求权。新民市政府提出王艳不具有房屋征收的被补偿主体资格的主张于法无据。关于王艳的搬迁费用问题。新民市政府虽主张王艳伪造包装运输合同，但未提供证据证实，且王艳提交的包装运输合同、发票与生效判决（2013）沈中民二终字第1960号民事判决书中查明的2011年12月王艳将办公地点搬至开发商提供的新址的事实相互印证。因此，原审法院依据王艳提交的包装运输合同和发票确定搬迁费用为66000元，具有事实依据。 提前搬迁奖励费 根据规定：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”该补助和奖励办法系由各市、县级人民政府制定，各地区的补助和奖励办法各有不同，因此，实际上承租人是否能主张提前搬迁奖励费需要结合当地的拆迁补偿政策。 而在司法实践中，也存在人民法院结合拆迁补偿政策支持承租人请求该费用的情况。一案中，二审法院认为：（二）关于孙延威应当获得的拆迁补偿项目及数额问题。1. 关于停产停业综合补助费。该补助费是针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿，孙延威承租涉案房屋后实际进行了经营，杨振明将涉案房屋进行出租，出租也可认为是经营行为的一种，故停产停业综合补助费应当在孙延威与杨振明之间合理分配。一、二审法院结合本案实际情况，认定孙延威分得该项补助费的70%，杨振明及杨爱君分得30%，处理适当。杨振明主张拆迁评估登记的企业系其所经营的北京台湖爱君商贸中心，且注册地即为涉案租赁房屋，故应当由其获取全部补偿款，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。2. 关于经营性用房搬家补助费。虽然杨振明、杨爱君作为拆迁主体分别与住总公司签订拆迁协议，但孙延威在涉案房屋内实际经营，是本次拆迁腾退搬迁的实际损失人，故一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在双方之间分配，并无不当。3. 关于提前搬迁奖励费。提前搬迁奖励费性质上是对实际经营人的一种补助或奖励，同时结合拆迁补偿政策，一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在双方之间分配，亦无不当。

房屋租赁关系在社会经济生活中广泛存在，承租人通过租赁房屋获取居住或经营场所，满足生活与生产需求。 当出租人决定出售租赁房屋时，承租人的居住或经营的稳定性可能受到影响。基于此，法律设立了房屋承租人优先购买权制度，确保承租人在同等条件下享有优先购买所租住房产的权利，这对于稳定租赁关系、保护承租人居住权益及促进房屋资源合理流转具有重要意义。 然而，实践中该制度存在诸多争议与问题，如优先购买权的行使条件如何准确界定、权利冲突时如何协调、侵害救济途径如何有效落实等问题。 本文结合具体案例，从房屋承租人优先购买权的概念、构成要件、行使规则、效力、侵害救济等方面进行分析。 一、房屋承租人优先购买权概念 房屋承租人优先购买权，是指在租赁关系存续期间，出租人欲出售租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人的购买权利。 该权利的设立旨在保障承租人对租赁房屋的持续使用利益，维护租赁关系的稳定性和承租人生活、经营的连续性。 二、房屋承租人优先购买权的构成要件 1.租赁合同合法有效 合法有效的租赁合同是承租人主张优先购买权的前提。当租赁合同因无效、被撤销或终止而失去法律效力时，相应的租赁关系即告终止，此时承租人不再具备优先购买的权利。 案例1  江西省高级人民法院案件 江西某公司将其所有的房屋出租于徐某，并签订了《租赁合同》，后因徐某长期拖欠租金，江西某公司要求与徐某解除双方之间的租赁关系，并将该房屋出售给第三人。 徐某认为江西某公司侵犯了其优先购买权，诉至法院要求江西某公司承担赔偿责任。 法院经审理认为，徐某因长期拖欠租金，导致出租人解除了租赁合同。而优先权是以合法有效的租赁关系存续为前提的，江西某合同因徐某根本违约而解除了双方之间的租赁合同，徐某丧失了优先购买权。最终法院驳回了徐某的诉求。 2.出租人出卖房屋 优先购买权的行使以出租人出卖房屋为条件。出卖行为应当是有偿转让，若出租人以赠与、继承等无偿方式处分房屋，则不适用优先购买权制度。 此外，根据相关司法解释，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，也应认定为出卖房屋，承租人在同等条件下仍可享有优先购买权。 3.同等条件的认定 “同等条件”是承租人行使优先购买权的关键，主要包括价格及其他影响交易的重要条件，如支付方式、付款期限、房屋交付时间等。若这些因素对出租人利益有重大影响，也应纳入考量范围。 案例2  福州市中级人民法院(2025)闽01民终3876号‌案 李女士将正在出租的房屋以803万元挂牌出售，承租人王先生得知售价后，称价格较高需考虑。后因房屋所在小区被划入知名小学学区，房价上涨到940多万元。这时，王先生主张行使优先购买权，要求按803万元购买房屋，李女士拒绝，认为应按涨价后的市价交易。随后，李女士以943万元的价格与张先生签订房屋买卖合同。 王先生起诉至法院，要求确认其优先购买权，并以803万元购买房屋，同时主张房屋差价损失赔偿。法院审理后认为，李女士已履行告知义务，“同等条件”应综合考虑房屋出售时的市场条件。房屋因学区划分涨价属于客观市场因素，新价格反映了当前市场价值；王先生起初未明确购买意愿，涨价后主张优先购买权带有投机性，不符合优先购买权制度设立的初衷。 最终，法院驳回王先生诉求，但给予其15天时间，可按943万元的同等条件优先购买房屋，明确了市场波动对出租人利益有重大影响，也应作为“同等条件”的考量范围。 4.合理期限内行使权利 出租人出卖房屋时负有通知义务，应在合理期限内通知承租人。法律规定承租人在接到通知之日起15日内不行使权利视为放弃，未对出租人通知的合理期限作出明确规定。 但从这一规定可以推断，出租人通知承租人的合理期限至少应提前15日。在实践中，合理期限的确定还需综合考虑房屋交易的复杂性、市场行情等因素。 三、房屋承租人优先购买权的行使及限制 1.优先购买权的行使方式 承租人应以明示方式向出租人作出购买意思表示，且在合理期限内到达出租人，内容明确表明以同等条件购买房屋。 案例3  山东省日照市中级人民法院 出租人丁某通知承租人赵某出售房屋，但未明确告知出售条件（如价格、付款方式等），履行通知义务存在瑕疵，而赵某仅询问房屋周边配套设施等细节，‌未向出租人明确表示购买意向‌，也未主动询问交易核心条件（如价格、付款方式）或要求延长考虑期限等积极行使自己优先购买权的行为。 法院经审理认为，承租人未以积极行为（如报价、磋商条款）主张购买，不符合行使优先购买权的法定要求，‌视为承租人放弃了优先购买权。 2. 优先购买权的限制情形 （1）房屋按份共有人行使优先购买权‌ 按份共有人的优先购买权基于物权产生，优先于基于债权产生的承租人优先购买权。 （2）出租人将房屋出卖给近亲属‌ 出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人不享有优先购买权，以促进家庭和睦和社会稳定。 案例4 商先生将房屋出租给李女士，双方书面约定租期为3年。租赁期内，商先生将房屋低价卖给了弟弟。李女士得知后，以自己享有优先购买权为由将商先生诉至法院，要求确认上述房屋买卖合同无效。 法院经审理认为，商先生在未通知李女士的情况下将租赁房屋出售侵害了李女士的优先购买权。但本案中商先生将房屋卖给自己的弟弟，这属于承租人不得主张优先购买权的情形，所以李女士的请求不能得到支持。 （3）承租人放弃优先购买权‌ 优先购买权作为一种财产权，承租人可以放弃。放弃优先购买权应当采取明示的方式，如向出租人作出书面声明或口头明确表示放弃。 此外，根据法律规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，承租人未参加拍卖的，也视为放弃优先购买权。 四、房屋承租人优先购买权的效力 1.对出租人的效力 出租人负有通知的义务，且在承租人行使优先购买权期间，不得将房屋出卖给第三人。否则，承租人可请求出租人承担赔偿责任。 案例5 福清市人民法院（2025）闽0181民初‌案 某公司与某超市签订《房屋租赁合同》。租赁期内，出租人先后与第三人签订协议，将租赁物出售并办理部分产权转移登记。该公司向超市寄送《优先购买权通知函》，告知房屋打包出售价1000万元，要求3日内答复是否以同等条件购买，但未披露该价格是与第三人议定价格，也未告知款项交付期限、房屋交付期限等关键交易信息。超市立即复函质疑，公司未作回应。 租赁期满后，超市起诉公司侵犯其优先购买权，索赔房屋差价损失、停业损失及各类费用合计105.82万元。 法院审理认为，公司履行通知义务存在严重瑕疵，妨害超市行使优先购买权，应承担损害赔偿责任。最终判决公司赔偿超市10万元。出租方不服，上诉至福州市中级人民法院，被判决驳回上诉，维持原判。 此案例表明，出租人需全面、准确履行通知义务，否则要对承租人承担赔偿责任。 2.对承租人的效力 承租人在符合条件时行使优先购买权，与出租人形成房屋买卖合同关系。一旦行使权利，承租人即享有合同当事人的权利和义务。 3.对第三人的效力 承租人行使优先购买权时，出租人与第三人签订的房屋买卖合同并非当然无效。若第三人已善意取得房屋所有权，承租人只能向出租人主张赔偿损失。 五、房屋承租人优先购买权的侵害救济 1.损害赔偿 当出租人妨害承租人行使优先购买权时，承租人可请求出租人赔偿损失（如上述案例三）。 2.确认合同无效之诉的困境 承租人不能通过提起确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效之诉来维护自身权益。 因为房屋买卖合同只要符合合同生效要件即为有效，承租人优先购买权被侵害时，往往只能要求出租人赔偿损失（如上述案例一）。 六、房屋承租人优先购买权制度存在的问题及建议 1.存在的问题 （1）“合理期限”规定不明‌ 法律仅规定承租人接到通知后行使权利的期限，对于出租人通知的合理期限未明确。 （2）“同等条件”认定标准模糊‌ 除价格外，哪些条件属于重要条件以及如何衡量其对交易的影响程度缺乏明确标准。 （3）优先购买权与其他权利冲突解决规则不完善‌ 当承租人优先购买权与其他优先权及善意取得制度发生冲突时，具体适用存在模糊地带。 2.建议 （1）明确“合理期限”‌ 通过立法或司法解释明确规定出租人通知的合理期限，提高法律的可操作性。 （2）细化“同等条件”认定标准‌ 制定详细的认定标准，明确除价格外哪些交易条件属于重要条件及其影响权重。 （3）完善权利冲突解决规则‌ 进一步细化优先购买权与其他权利冲突时的解决规则，明确权利的优先顺序和适用条件。 七、结论 房屋承租人优先购买权制度对于维护房屋租赁市场秩序、保障承租人的居住权益具有不可替代的重要意义。 通过对该制度的深入研究，结合具体案例分析其在实践中存在的问题，我们发现，尽管现行法律对这一制度作出了规定，但在实际应用中仍面临诸多挑战。 为了使该制度能够更加准确、有效地实施，需要明确通知期限，细化同等条件认定标准，完善权利冲突解决规则。只有这样，才能更好地平衡出租方、承租方及第三人之间的利益关系，促进房屋租赁市场的健康、稳定发展。

一、法律规则的历史演进与现状 （一）早期规则：最高院复函的“三分法”(已于2013年废止) 2004年最高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》((2003)民一他字第11号)： 必须验收工程：出租法律（原）规定必须经消防验收的房屋，未经验收或验收不合格，合同无效。 非必须验收工程：房屋非法律规定必须验收的，法院不因此认定合同无效。 公众聚集场所用途：出租用于宾馆、饭店、商场等场所，消防验收合格非合同效力要件，申报检查义务在经营者。 （二）核心转变：《城镇房屋租赁合同解释》的“履行障碍+补正”标准 明确无效事由与补正机制：(法释〔2009〕11号，2020年配合《民法典》修正，实质内容未变)第二条、第三条明确规定，租赁合同无效的情形仅限于出租未取得或违反建设工程规划许可证、未经批准或超期临时建筑的房屋。并规定在“一审法庭辩论终结前”补正（取得许可/批准/延长）的，可认定有效。该解释未规定“未经消防验收”本身为合同无效事由。 明确未经消防验收的救济途径：第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该条规定将消防问题（作为房屋使用条件问题）从合同效力层面（无效）剥离，转向合同履行层面的救济（解除权）。这实质上替代并超越了已被废止的旧复函逻辑。 （三）《民法典》时代的体系整合 合同无效的根本标准：《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的效力性强制性规定或违背公序良俗的民事法律行为无效。进一步释明：其中第十七条明确何为违背“公序良俗”（影响国家安全、社会稳定、公共利益、善良风俗等），并强调需结合多种因素综合判断。第十八条区分强制性规定类型。即使规定使用“应当”、“必须”、“不得”，若其旨在赋权或限制权利（如导致无权处分、产生解除权等），则违反该规定不必然导致合同无效，而应按该规定本身设定的民事法律后果处理（如合同可撤销、可解除、需追认等）。 根据前述规定，民法典体系下吸收了城镇房屋租赁司法解释相关规定，应认为未经消防验收是否导致合同无效，关键在于违反的具体消防规定是效力性强制规定还是管理性规定，以及是否损害社会公共利益（公序良俗）。 二、对建设工程的分类与强制性规定 (2021修正)及相关规定（如修正）将建设工程分为两类，并设定不同后果：特殊建设工程（含公众聚集场所）需要强制验收；其他建设工程仅需备案抽查。 （2021修正）第十一条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。”该条明确了特殊建设工程和其他建设工程。第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该条明确消防分为“强制验收”与“备案抽查”二种类型，对应的后果是“禁止投入使用”与“应当停止使用”。第十五条第四款：“公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。消防安全检查的具体办法，由国务院应急管理部门制定。”该条规定公共聚集场所属于强制验收一类。 明确列举了特殊建设工程种类：（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。”同时第二十七条规定：“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”第三十三条规定：“其他建设工程，建设单位申请施工许可或者申请批准开工报告时，应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。” 根据上述规定，必须进行消防验收的建设工程：公共聚集场所和特殊建设工程，若未经消防验收或验收不合格即出租，因违反“禁止投入使用”的效力性强制性规定，租赁合同很可能被认定无效；需消防备案的建设工程：因“停止使用”不等同于禁止出租，且备案程序通常属于管理性规定，此类房屋未经消防验收合格一般不影响租赁合同效力。以上规定将建设工程分为必须进行消防验收的建设工程和需进行消防备案的建设工程。 三、司法审判实践 法院在处理未经消防验收的租赁合同效力时，核心区分点在于房屋是否属于必须进行消防验收的特殊建设工程（含公众聚集场所）。 （一）倾向于认定合同有效的案例(多见于非特殊工程或后果可补救) 1.最高人民法院｜ (2021)最高法民申4912号： 裁判要旨： 未完成竣工验收和消防验收不影响租赁合同的订立及效力。合同中约定“按现状交付”，承租人负有审慎注意义务，不能以此为由主张合同无效或必然影响使用。 2.最高人民法院｜ (2018)最高法民申871号： 裁判要旨：明确引用《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项，指出未经消防验收属于可能导致房屋“无法使用”的履行障碍问题（承租人可解除合同），而非合同无效事由。合同系双方真实意思表示，不违反效力性强制规定，应为有效。 （二）倾向于认定合同无效的案例(多见于特殊建设工程且无法使用) 1.湖南省长沙市中级人民法院｜ (2024)湘01民终16563号： 裁判要旨：房屋整体未完成“一次消防”验收（属强制验收范围），违反“禁止投入使用”的效力性强制性规定，合同无效。双方均有过错，租金应予返还。 2.景洪市人民法院｜ (2023)云2801民初4542号： 裁判要旨：涉案房屋（商铺）作为建设工程，出租时及至庭审结束均未通过建筑工程整体验收和消防验收。出租人明知此情况仍出租，违反了（不得交付使用）和（禁止投入使用）的效力性强制规定，合同无效。 3.句容市人民法院｜ (2019)苏1183民初1065号： 裁判要旨：出租的经营性用房面积达五千余平方米，属大型人员密集场所（特殊建设工程），必须经消防验收。因出租人未能提供任何消防验收或竣工验收合格证据，房屋应禁止投入使用，租赁合同违反法律强制性规定无效。 4.郴州市北湖区人民法院｜ (2017)湘1002民初52号： 裁判要旨：租赁房屋（悦和义乌小商品批发城）属人员密集场所，依法必须消防验收合格方可使用。因一直未取得消防验收合格证明，违反了的强制性规定（禁止投入使用），合同无效 四、总结与认定规则 现行法律体系（《民法典》、《城镇房屋租赁合同解释》、）下，对未经消防验收的房屋租赁合同效力认定，已实现从早期单纯关注“效力性强制认定”向侧重“履行障碍救济”的转变，并融入《民法典》关于效力性强制规定与公序良俗的框架。核心规则如下： 1.区分建设工程类型是前提： 特殊建设工程（含公众聚集场所）：依法必须消防验收。若未经消防验收或验收不合格即出租使用：因直接违反“禁止投入使用”的效力性强制性规定，且通常涉及重大公共安全（人员密集），租赁合同极可能被认定无效（损害社会公共利益/公序良俗）。 其他建设工程（备案抽查类）：未经消防验收或备案抽查不合格，原则上不必然导致租赁合同无效。违反“应当停止使用”及备案要求，通常视为管理性规定，其后果是承租人可能因房屋无法使用而依据《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项主张解除合同，并可追究出租人的违约责任或主张损失赔偿。合同本身效力一般不受影响。 2.补正的可能性： 对于特殊建设工程，若在争议发生前或诉讼中（特别是一审辩论终结前）完成了消防验收并合格，消除了“禁止投入使用”的状态，合同效力瑕疵可能得到补正，合同可被认定为有效，或至少阻却无效的认定。但若始终无法补正且已实际违反“禁止使用”规定，则无效风险极高。 3.承租人权利救济： 即使合同有效，若因房屋未经消防验收导致承租人无法使用租赁房屋（例如被查封、无法办理相关证照、存在重大安全隐患被责令停业等），承租人有权依据《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。 4.合同无效的后果： 合同被认定无效后，依据《民法典》第一百五十七条处理：因该合同取得的财产（如租金）应当返还；不能返还或没有必要返还的折价补偿；有过错的一方赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任（实务中常见租金返还与房屋占有使用费抵扣）。 结 论 未经消防验收的房屋租赁合同效力，不能一概而论。关键在于判断房屋是否属于依法必须进行消防验收的特殊建设工程或公众聚集场所。若属此类且未经验收合格，合同很可能因违反效力性强制规定及损害公共利益而无效；若属仅需备案抽查的其他建设工程，合同一般有效，但承租人可能获得解除权。司法实践已清晰体现了这一区分原则。 或许您还想看 作者简介 杨光明 高级权益合伙人 杨光明律师，执业十多年以来，专注于以公司为主体的高端、复杂商事争议诉讼与仲裁，擅长庭审对抗与节奏掌控，办案经验丰富。在确认合同无效及合同解除纠纷、集体土地合作开发纠纷、买卖合同及产品质量争议、信用证与保函、保全与执行、公司股权、民商事案件再审等领域深耕多年，具有丰富的执业经验和专业积累。 手机：13510860275 邮箱：yangguangming@deheheng.com 许惠茹 高级联席合伙人 许惠茹律师，厦门大学民商法硕士，具有基金从业资格、证券从业资格，曾在福建某地产公司长期工作，具备扎实的民商法理论功底和实践经验。自从业以来，参与办理多起合作纠纷、土地开发纠纷以及执行与保全等商事案件。专注于土地开发、信用证与保函，金融担保，公司股权、商事争议解决等业务领域。 手机：13341361956 邮箱：xuhuiru@deheheng.com 质控人简介 孙 晶 高级权益合伙人 争议解决业务中心总监 sunjing@deheheng.com END