IPO临门婚变，往往面临巨大利益之争，牵一发而动全身。合合信息以1.4亿元现金补偿前妻换取了股权完整，顺利过会；盛凌电子实控人离婚8年后突遭前妻起诉要求分割股权，历经多轮问询，依靠艰难和解才涉险过关；而致远电子即便在离婚前签下了一致行动协议，仍然受到多轮监管审查，最终黯然撤回IPO申请。 一、拟上市公司实控人离婚股份分割对公开发行的影响 离婚股份分割最容易触发的监管问题就是控制权的稳定性。根据，发行人应当保持主营业务、控制权和管理团队稳定，股份权属清晰，不存在导致控制权可能变更的重大权属纠纷。拟上市公司实控人离婚分割股份，要在符合发行监管要求的框架下合理估值和平稳分割。 如果前配偶未退出持股，应通过一致行动协议、表决权委托等安排，明确双方在股东大会表决、董事会席位、重大事项决策及股权处置等方面的权利义务，将前配偶纳入稳定的治理框架： 【一致行动人协议】是指投资者以协议的形式与其他投资者承诺共同扩大其所能够支配的上市公司股份表决权数量，承诺在公司事项的决议上保持一致行动。通过协议绑定实控人与前配偶在表决权行使、董事提名、重大事项决策等方面的行动方向，从而保障了公司治理结构稳定，避免因婚姻关系解除导致公司控制权失去稳定性。 【表决权委托】是指股东将其持有公司股份对应的表决权，在一定范围和期限内委托他人代为行使。通过将所有权和表决权分离的方式，前配偶可以在股份分割后只保留经济利益，比如分红、转让收益，但不参与公司控制，并将相应表决权委托给实控人行使，以维持原有控制权结构的稳定。 【案例】宏工科技 宏工科技实际控制人罗才华与何进在2019年办理离婚时，为稳定公司控制权，同步签署了《一致行动协议》，约定一致行动的期限为自协议签署之日至公司首次公开发行并上市后三十六个月。2022年公司申请公开发行时，如实在招股说明书中披露了这一情况。并在交易所审核问询后，二人向监管层出具了稳定控制权的不可撤销承诺。约定不得向第三方委托表决权、特殊情形下表决权自动归集、上市后36个月股份锁定及减持价格限制等安排，构建了较为严密的控制权稳定机制。该安排回应了深交所对实际控制权稳定性的关注，最终，宏工科技于2025年4月顺利登陆创业板。 【案例】皓吉达 皓吉达终止IPO案中，作为发行人共同实际控制人的原夫妻双方黄国平与黄碧婵于报告期内解除婚姻关系。二人于2021年11月29日签署离婚协议书，但直至2023年3月28日才签署一致行动协议。深交所关注到，发行人及中介机构未在招股说明书中如实披露该重大变故。由于离婚使原有夫妻关系所蕴含的一致行动基础发生变化，而双方在报告期内长达一年多时间处于缺乏正式一致行动安排的状态，引起了监管部门对发行人控制权稳定性的疑问。最终，皓吉达主动撤回IPO申请。 二、拟上市公司股份价值评估方式 【股份分割依据】 规定，“夫妻双方分割共同财产中的股票、债券、投资基金份额等有价证券以及未上市股份有限公司股份时，协商不成或者按市价分配有困难的，人民法院可以根据数量按比例分配。” 【价值评估依据】 财政部《资产评估基本准则》第十六条规定，“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。” 中国证券业协会《非上市公司股权估值指引》第四条规定，“非上市公司股权的常用估值技术包括市场法、收益法和成本法。 ” 中国资产评估协会规定，“本准则所称资产评估方法，是指评定估算资产价值的途径和手段。资产评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。” 拟上市公司的股份价格不同于已经上市的公司，没有确定的公开市场交易价，但又可能因IPO预期、融资估值、业绩增长及行业前景等因素估值远高于账面净资产。估值的复杂性导致夫妻双方在离婚分割时往往难以就股权价值达成一致。在当事人无法协商达成一致时，法院通常会委托资产评估机构对股权价值进行评估，而评估方式的选定可能导致评估价格天差地别。 1.市场法（Market Approach） 股权估值可通过与同类型、同规模、同行业的公司或最近发生的类似交易来确定价值。市场法较能反映拟上市公司因融资、成长性和上市预期形成的市场价值。适用于已完成外部融资、同行业可比样本较多的拟上市企业。同等条件下，市场法较能客观反映资产真实的公允市场价值。 【案例】一案，因被告不认可法院委托机构的评估方法，导致无法出具专业资产评估报告，其承担举证不能的法律风险。鉴于公司有外部融资，一审法院以市场法估算了股权价值，参考了该公司京东众筹项目中的投资金额、融资比例，并考虑资金众筹中存在的一定风险因素。二审法院肯定了这一观点。 2.收益法（Income Approach） 以历史的财务数据为基础，估算预期盈利并按照一定比例折算后，加上公司的资产，扣除公司的负债，最后获得公司股权估值。收益法强调了公司的价值不仅在于资产，还在于这些资产所产生的收益。能较好反映企业成长性和无形资产价值。但收益法对未来的预测主观性较强，对于风险因素不能完全考虑。同等条件下，相较于成本法，收益法对公司股权价值估值可能偏高。 【案例】一案中，被告坚持主张以成本法估算股权价值，最终在关联交易中以451万元转让股权。而法院委托的资产评估机构采用收益法评估，认定股权价值约为2500万元，两者相差2000余万元。法院认为以成本法认定股权价格有失公平，最终采信收益法的股权评估价值。 3.成本法/资产基础法（Cost Approach） 通常是以最新资产负债表为基础，计算各项资产和负债价值，从而确定股权价值。该方法资料来源相对明确，可核验性较强，在司法实践中较为常见。对“有形资产”相对客观，但难以充分反映无形资产、技术团队、客户资源和上市预期等因素对公司价值的贡献。同等条件下，相较于收益法、市场法，成本法对公司股权价值估值可能偏低。 【案例】一案中，罗某1婚前持有利致公司股权。离婚时，双方就婚前股权的婚后增值部分如何分割产生争议。法院最终以成本法认定股权价值，依据为净资产（所有者权益），即资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。 IPO进程中，实际控制人的婚姻状况是监管机构的关注事项，分家析产影响上市进程，建议尽可能协商股份价值及分割方式，避免激烈对抗陷入双输局面。如果实难达成一致，代理律师需要尽可能争取到对己方有利的评估方式。另外，建议在拟上市架构中引入细致全面的协议安排或信托持股，明确公司控制权归属，将上市后实控人婚变对公司影响降至最低。

随着我国城市化进程的不断推进，房地产与建筑工程领域的法律法规也在不断地更新和完善，以适应时代的发展需求。在这样的大背景下，Alpha 法律研究所精心整理了这本《房地产与建筑工程法规汇编手册》，为校友们提供一个全面、实用的法规汇编，以支持房地产与建筑工程领域的法律实践。 本文章摘录了《房地产与建筑工程法规汇编手册》下共 12 个专题的法律、行政法规、司法解释和部门规章，完整版《房地产与建筑工程法规汇编手册》您可以扫描下方二维码领取。 1、房地产开发 【法律】 1. 中华人民共和国土地管理法（ 2019 修正） 2. 中华人民共和国城市房地产管理法（ 2019 修正） 3. 中华人民共和国城乡规划法（ 2019 修正） 4. 中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法 5. 中华人民共和国农村土地承包法（ 2018 修正） 【行政法规】 1. 城市房地产开发经营管理条例（ 2020 第二次修订） 2. 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（ 2020 修订） 【部门规章】 1. 房地产开发企业资质管理规定（ 2022 修正） 2. 住房和城乡建设部关于修改的决定 3. 房地产开发统计报表制度（ 2021 ） 4. 用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法 5. 中国证券监督管理委员会公开发行证券公司信息披露编报规则（第10 号）——从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定 6. 报国务院批准的建设用地审查办法 7. 城市房地产开发管理暂行办法 8. 国土资源部关于土地开发整理项目及资金管理工作廉政建设规定 2、房地产交易 【行政法规】 1. 不动产登记暂行条例（ 2024 修订） 【司法解释】 1. 最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复 2. 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2020 修正） 【部门规章】 1. 不动产登记暂行条例实施细则（ 2019 修正） 2. 不动产登记资料查询暂行办法（ 2019 修正） 3. 商品房屋租赁管理办法 4. 城市商品房预售管理办法（ 2004 修正） 5. 中央在北京单位已购公房上市出售管理办法 6. 城市房地产转让管理规定（ 2001 修正） 7. 商品房销售管理办法 8. 财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定 9. 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 10. 中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法 11. 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 3、物业管理 【行政法规】 1. 物业管理条例（ 2018 修正） 【司法解释】 1. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2020 修正） 【部门规章】 物业管理师制度暂行规定 4、房地产税收 【行政法规】 1. 中华人民共和国房产税暂行条例（ 2011 修订） 2. 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（ 2019 修正） 【部门规章】 1. 廉租住房保障办法 2. 财政部税务总局关于集体企业缴纳房产税、车船使用税有关财务处理的规定 3. 财政部关于 1986 年国营企业缴纳房产税、车船使用税有关财务处理的规定 5、其他房地产领域法规 【行政法规】 1. 中华人民共和国土地管理法实施条例（ 2021 修订） 2. 国有土地上房屋征收与补偿条例 3. 中华人民共和国土地增值税暂行条例（ 2011 修订） 【司法解释】 1. 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 2. 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（ 2020 修正） 3. 最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复 4. 最高人民法院关于私房改造后留给房主自住房产权归谁所有问题的批复 5. 最高人民法院关于在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复 6. 最高人民法院华东分院关于土改后已分土地户人口增加分家时土地如何分法问题的批复 7. 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（ 2020 修正） 8. 最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定 9. 最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复 10. 最高人民法院关于马本师与嵊县房地产管理委员会房屋代管纠纷的批复 11. 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 【部门规章】 1. 住房和城乡建设部关于修改的决定 2. 住房和城乡建设部关于修改的决定 3. 地名管理条例实施办法 4. 住房和城乡建设行政处罚程序规定 5. 房地产广告发布规定（ 2021 修改） 6. 城市房地产抵押管理办法（ 2021 修改） 7. 农村土地经营权流转管理办法 8. 房地产价格统计报表制度（ 2021 ） 9. 土地调查条例实施办法（ 2019 修正） 10. 节约集约利用土地规定（ 2019 修正） 11. 农村土地承包经营权要素编码规则 12. 注册房地产估价师管理办法（ 2016 修正） 13. 住房城乡建设部关于修改等 11 个部门规章的决定 14. 房地产经纪管理办法（ 2016 修正） 15. 住房城乡建设行政复议办法 16. 房地产估价机构管理办法（ 2015 修正） 17. 住房和城乡建设部关于修改等部门规章的决定 18. 国家土地督察限期整改工作规定（试行） 19. 住房和城乡建设部关于修改的决定（ 2014 ） 20. 住房保障档案管理办法 21. 闲置土地处置办法（ 2012 修订） 22. 公共租赁住房管理办法 23. 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（ 2011 修正） 24. 确定土地所有权和使用权的若干规定（ 2010 修订） 25. 住房和城乡建设部关于发布的通知 26. 在京中央和国家机关新录用公务员周转住房管理办法 27. 违反土地管理规定行为处分办法 28. 国土资源部报国务院审批的土地利用总体规划的规划大纲评审办法 29. 协议出让国有土地使用权规定 30. 农业部关于进一步加强农业部机关及直属机关房地产管理的若干规定（试行） 31. 城市房地产权属档案管理办法 32. 中国人民解放军总后勤部移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法 33. 在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法 34. 土地登记公开查询暂行办法（试点试用） 35. 军队转业干部住房保障办法 36. 财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定 37. 建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 38. 中央国家机关个人住房组合贷款管理暂行规定 39. 房地产事业单位新旧会计制度衔接有关调帐问题的处理规定 40. 建设部关于房地产事业单位执行《事业单位会计制度》的补充规定 41. 国家土地管理局土地科技管理暂行办法 42. 铁道部贯彻的实施办法 43. 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 44. 国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定 45. 关于收取土地登记费办法 46. 中国人民建设银行房地产信贷部单位住房贷款暂行办法 47. 国务院住房制度改革领导小组、财政部、建设部关于住房资金的筹集、使用和管理的暂行规定 48. 土地管理部门保密法实施细则 49. 城镇国有土地使用权申报工作的若干规定 50. 建筑业企业资质管理规定（ 2018 修正） 51. 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（ 2015 修正） 52. 土地权属争议调查处理办法（ 2010 修正） 53. 住房和城乡建设部关于修改的决定（ 2009 ） 54. 经济适用住房价格管理办法 55. 国土资源部关于土地开发整理项目及资金管理工作廉政建设规定 56. 省级土地利用总体规划审查办法 57. 土地登记规则（ 1995 修改） 58. 城镇经济适用住房建设管理办法 6、工程许可与资质管理 【法律】 1. 中华人民共和国建筑法（ 2019 修正） 【工作答复】 1. 全国人大常委会法制工作委员会对建筑施工企业母公司承接工程后交由子公司实施是否属于转包以及行政处罚两年追溯期认定法律适用问题的意见 【部门规章】 1. 建筑工程施工许可管理办法（ 2021 修改） 2. 建设部关于整顿勘察设计市场和换发建筑工程设计资质证书若干问题的规定 3. 建设工程勘察设计资质管理规定（ 2018 修正） 7、工程质量与安全 【法律】 1. 中华人民共和国安全生产法（ 2021 修正） 2. 中华人民共和国防震减灾法（ 2008 修订） 【行政法规】 1. 建设工程质量管理条例（ 2019 修正） 2. 建设工程安全生产管理条例 【部门规章】 1. 建设工程质量检测管理办法 2. 建设工程勘察质量管理办法（ 2021 修改） 3. 水利水电建设工程蓄水安全鉴定暂行办法（ 2017 修正） 4. 建设工程质量保证金管理办法（ 2017 修订） 5. 房屋建筑工程质量保修办法 6. 建设工程质量投诉处理暂行规定 7. 机电部关于机械建设工程质量监督管理实施细则 8. 国家建委关于保证基本建设工程质量的若干规定 8、工程招投标与施工合同 【法律】 1. 中华人民共和国招标投标法（ 2017 修正） 2. 中华人民共和国政府采购法（ 2014 修正） 【行政法规】 1. 中华人民共和国招标投标法实施条例（ 2019 修正） 【司法解释】 1. 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 2. 最高人民法院民事审判庭关于如何理解和适用的复函 【部门规章】 1. 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（ 2019 修正） 2. 建筑工程设计招标投标管理办法 3. 国家重大建设项目招标投标监督暂行办法（ 2013 修订） 4. 煤矿建筑安装工程承包合同管理暂行办法 5. 建筑安装工程招标投标试行办法 6. 关于办理基本建设建筑安装工程招标投标公证收费标准的暂行规定 9、工程造价与审计 【部门规章】 1. 工程造价咨询企业管理办法（ 2020 修正） 2. 建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法（ 2018 修正） 3. 注册造价工程师管理办法（ 2020 修正） 4. 教育系统基建、修缮工程项目审计实施办法 5. 财政部关于会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法 10、工程环保与节能 【法律】 1. 中华人民共和国环境保护法（ 2014 修订） 2. 中华人民共和国海洋环境保护法（ 2023 修订） 3. 中华人民共和国环境影响评价法（ 2018 修正） 【行政法规】 1. 民用建筑节能条例 【部门规章】 1. 绿色建筑评价标识使用规定（试行） 2. 绿色建筑评价标识实施细则（试行修订稿） 3. 民用建筑节能管理规定（ 2005 ） 11、城市更新 【国务院规范性文件】 1. 国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知 2. 国务院关于加快棚户区改造工作的意见 12、其他建筑工程领域法规 【行政法规】 1. 建设工程抗震管理条例 2. 中华人民共和国注册建筑师条例（ 2019 修正） 3. 建设工程勘察设计管理条例（ 2017 修订） 【司法解释】 1. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2020 修正） 2. 最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复 【部门规章】 1. 建设工程消防设计审查验收管理暂行规定（ 2023 修正） 2. 建筑工人实名制管理办法（试行）（ 2022 修改） 3. 建设工程消防设计审查验收管理暂行规定（ 2023 修正） 4. 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（ 2019 修正） 5. 通航建筑物运行管理办法 6. 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（ 2018 修改） 7. 建筑业统计报表制度（ 2019 ） 8. 建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法（ 2018 修正） 9. 内河航道整治建筑物模拟技术规程 10. 装配式建筑示范城市管理办法 11. 装配式建筑产业基地管理办法 12. 建设工程消防验收评定规则 13. 房屋建筑工程抗震设防管理规定（ 2015 修正） 14. 建筑工程施工发包与承包计价管理办法（ 2013 ） 15. 阳光工程村镇建筑工匠培训项目实施办法（试行） 16. 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（ 2009 修正） 17. 建筑业农民工技能培训示范工程实施办法（试行） 18. 民用建筑能效测评机构管理暂行办法 19. 中华人民共和国注册建筑师条例实施细则（ 2008 ） 20. 建设部关于发布房屋建筑工程抗震设防管理规定 21. 建筑工程预防坍塌事故若干规定 22. 建筑工程预防高处坠落事故若干规定 23. 超限高层建筑工程抗震设防管理规定 24. 建设工程抗震设防要求管理规定 25. 全国建筑市场稽查特派员办公室财务开支标准暂行规定 26. 建设工程监理范围和规模标准规定 27. 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定 28. 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 29. 财政部关于会计师事务所从事基本建设工程预算、结算、决算审核暂行办法 30. 中央在京单位结合民用建筑修建和使用防空地下室暂行管理办法 31. 化工建筑施工企业工法管理实施细则 32. 交通部水上建筑施工企业境外工程工资总额与经济效益挂钩实施办法 33. 建筑材料行业标准化管理办法 34. 化工行业建筑安装企业标准化水平考核暂行实施细则 35. 建筑材料工业价格管理办法（试行） 36. 建筑材料行业技术改造管理办法 37. 建筑卫生陶瓷企业成本管理规程 38. 国家建筑材料工业局标准物质管理办法 39. 国家建筑材料工业局专利代理工作试行办法 40. 国家建筑材料工业局专利代理服务收费暂行办法 41. 文化部关于纪念建筑、古建筑、石窟寺等修缮工程管理办法 42. 高层建筑消防管理规则 43. 古建筑消防管理规则 44. 国营建筑企业与城乡集体建筑企业联合经营试行办法 45. 注册建筑师执业及管理工作有关问题的暂行规定 46. 建设部、城镇建设、建筑工业产品型号管理办法（试行） 47. 国家建材局建筑材料工业行业管理规定（暂行）

基本案情 2016年上半年，庞某以公司名义，用虚构的38台挖机资料作为融资设备证明，并以1套房屋和25间门面作抵押担保，向重庆某融资租赁有限公司申请融资贷款2500万元。 因重庆某融资租赁有限公司要求对抵押物进行价值评估，且要求抵押物及融资租赁设备价值要高于贷款金额，庞某自知抵押物价值不足，遂在委托被告人缪某对案涉抵押房产开展评估工作时，希望缪某对抵押物进行高评。庞某为获得缪某帮助，除评估费用外另送给缪某两条大重九香烟及一件五粮液。后缪某将庞某提供的案涉抵押房产资料拿给重庆某房地产土地评估有限责任公司法定代表人即被告人丁某，由丁某负责案涉抵押房产的市场价值评估，并明确告知丁某要将评估价做到2900万元以上。 丁某查看庞某提供的房产资料后，认为其中作为佐证材料的房屋租赁合同反映的房屋租金过高，但其未按规定对案涉抵押房产进行实地勘察，未对庞某提供的资料进行核验，而是按照缪某的要求，直接以案涉抵押房产在2016年5月7日的市场价值为2908.93万元的结论制作了评估报告，并授意公司有评估资质但未实际参与评估工作的秦某、陈某在报告上签字。 本案审理过程中，公安机关另行委托其他评估公司对同一评估对象在2016年的市场价值进行了评估，评估价仅为978.61万元，之前评估公司出具的评估报告评估价较此高出1930.32万元。 裁判结果 重庆市黔江区人民法院审理认为，被告人缪某伙同被告人丁某，利用丁某承担资产评估职责人员的身份，故意提供虚假证明文件，情节严重，其行为均已构成提供虚假证明文件罪。二人均系主犯，且都具有自首、全部退缴违法所得等量刑情节。遂以缪某、丁某犯提供虚假证明文件罪，均判处有期徒刑一年，缓刑二年，并处罚金20000元；对丁某、缪某退缴全部违法所得予以没收；对缪某收取的两条大重九香烟及一件五粮液予以追缴。宣判后，丁某不服，提出上诉。重庆市第四中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原判。 典型意义 本案被告人缪某伙同丁某在房地产市场价值评估中，不按规范履行评估职责，将委托方预先设定房地产价值作为评估结论，出具与评估对象实际价值严重不符的评估报告，委托方将该评估报告作为依据向融资租赁公司申请并获得远超抵押物价值的巨额融资贷款，给融资租赁公司带来巨大风险。该行为严重扰乱金融市场秩序，应依法惩处。人民法院打击此类犯罪，为维护市场秩序、构建社会信用、促进社会公平竞争、构建良好营商环境提供了保障。本案也提醒评估从业人员，要坚守职业操守，依法执业，切勿以身试法。

本期探讨建设工程价款优先受偿权的客体相关问题，承包人行使建设工程价款优先受偿权的时候，最为突出的冲突就是可否对土地使用权进行优先受偿，另外如建设工程为人防工程的话，基于其特殊性，人防工程的所有权是归国家所有，那么非牟利性质的人防工程使用权是否可转化为建设工程价款优先受偿，也是本期话题需要明确的问题： 一、承包人对于土地使用权拍卖所得价款不享有优先受偿权 一般情况下，建筑物与土地在自然属性上具有不可分性。承包人行使优先受偿权，向法院申请拍卖其施工的建筑物时，根据“房地一体”原则，法院会将建筑物及其占用范围内的地使用权一并拍卖，除承包人对其施工的工程拍卖的价款享有优先受偿权外，承包人对于土地使用权拍卖所得价款是否享有优先受偿权？ 从立法本意来看，法律赋予承包人对其施工的工程价款优先受偿，是基于建设工程的特殊性：承包人已将建筑工人的劳动力、建筑材料等物化于建设工程中，出于对其特殊保护而赋予的特殊权利。承包人享有优先受偿权的前提条件是承包人已将劳动力、建筑材料等物化于建设工程中；但承包人并未将劳动力、建筑材料等物化于土地使用权中，故承包人无权将其享有的工程优先受偿权的范围扩张至建筑物占用范围内的土地使用权。 从《民法典》第八百零七条的规定来看，承包人就其施工的工程折价或者拍卖的价款优先受偿。其仅是规定承包人对“其施工的工程”折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，并未规定承包人对于其施工的工程所占用范围内的土地使用权也享有优先受偿权。因此，承包人享有的优先受偿权并不及于建筑物占用范围内的建设用地使用权。 对于该问题，最高人民法院也持该观点，最高院民一庭在《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》一文中，论述了建设工程价款优先受偿权的客体不及于建设用地使用权价值的观点，主要理由有三点：首先，“房地一体”的目的在于避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人，并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力；其次，建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献；最后，实践中建筑物的价值和建设用地使用权的价值是可区分的。 除此以外，最高人民法院在“民事审判信箱”栏目中回答“土地是否为建设工程优先受偿权的客体”这个问题时，亦明确表示“土地不是优先受偿权的客体”，原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在在建工程当中，其所有投入转化为在建工程，在物的所有权的转化中转化为在建工程，已经和在建工程不可分离。基于这个原因，所以承包方基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。作为土地来讲，是建设工程当中的载体，对于土地这一载体而言，承包方没有任何投入，或者说承包方的建筑材料、劳动力等并没有物化在土地上。从该角度而言，土地不应当作为建设工程优先受偿权的客体。 二、承包人对其承建的某些人防工程使用权可主张工程价款优先受偿权 人防工程是人民防空工程的简称。建设主体包括三类：一是人民防空主管部门负责组织修建的人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程和其他有关部门负责组织修建的医疗救护、物资储备等专用工程；二是有关单位负责修建的战时本单位人员与物资进行掩蔽的工程；三是房地产开发企业在城市新建民用建筑时按照国家有关规定修建的战时可用于防空的地下室。 第一类建设主体修建的人防工程，由于建设资金来源和用途具有专属性，故一般不能改作他用或者经营牟利；第二类和第三类建设主体修建的人防工程，依据（2009年修正）第五条第二款规定的“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，战时用于防空，平时由投资者管理、使用和收益。 对于第一类建设主体修建的人防工程，基于优先保护国家安全和公共利益的需要，故不宜折价或者拍卖。亦即，承包人对其不能主张工程价款优先受偿权；对于第二类和第三类建设主体修建的人防工程，虽然所有权属于国家，但是平时由投资者管理、使用和收益，故其所有权不能折价或者拍卖，但是使用权可以折价或者拍卖。亦即，承包人对其使用权可以主张工程价款优先受偿权。 如在(2014)民一终字第61号安阳广佳欣置业有限公司与博坤建设集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案中，最高人民法院认为，根据、、规定，人防工程只是对相关建筑工程在战时及紧急状态下确保能够发挥特定用途有特别要求，但其经济价值和可交易属性是应当受到法律保护的。广佳欣公司上诉认为，博坤公司施工的地下室属于人防工程且该部分工程不宜折价拍卖，没有法律依据。在(2018)最高法民终418号武汉市民众投资有限责任公司与武汉律信资产管理有限公司等案外人执行异议之诉案中，最高人民法院认为，该案法院拍卖的是大厦人防工程的平时使用权而非所有权，故民众公司关于律信公司对此不享有优先受偿权的上诉理由亦不成立。 如在(2019)粤民终972号中，关于中大建设公司能否对涉案工程享有优先受偿权的问题。涉案人防工程是同时作为商城项目建设开发的，亦将用于商业活动，具备商业用途和商业价值，并且其使用的价值可以通过市场进行定价和交换。其次，涉案工程使用收益权利的定价、变现以及可能导致的使用人的变更，并不影响涉案工程的权属、规划及用途，涉案工程性质上仍属于人防工程。最后，涉案工程凝聚了承包单位投入的建设资金、建筑材料和人力，工程欠款可以就涉案工程优先受偿，既符合有关建设工程价款优先受偿权的立法旨意，也符合国家鼓励社会资本积极参与人防工程投资建设、开发利用的政策方向。因此，涉案工程欠款可以就涉案工程经营使用所得价款优先受偿。一审法院未对人防工程的所有权与使用收益权利作出区分，概括认定人防工程不宜折价、拍卖，从而驳回中大建设公司有关工程价款优先受偿的主张不当，本院予以纠正。 三、判决和执行中的难度 就优先受偿权与土地使用权的冲突而言，上面已经分析到建筑物的价值与其占用范围内的建设用地使用权的价值在实践中应当予以区分。司法实务中，往往由于审判法官未区分建筑物的价值与其占用范围内的建设用地使用权的价值，而执行中又必须加以区分，尤其是在案涉工程占用范围内的建设用地使用权存在先于建筑物的抵押权时，还可能引起案外人执行异议之诉等等，这种状况在一定程度上给法院工作带来困难。 在实操中，建筑工程优先受偿权的实现，应当就土地使用权和在建工程分别评估，一体转让，承包人仅能对建筑工程的变现款享有优先受偿权。或者在确认承包人享有优先受偿权时，建议代理人将诉讼请求或代理意见说明，说服法官在判决主文中加以明确区分“建设优先受偿权仅及于扣除建设用地使用价值之外的拍卖建筑物（或建设工程）的相应价值部分”。 如未在生效判决主文中加以区分，则只能在执行环节分开操作。浙江高院解答明确要求“实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各大自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”该规定在明确建设工程价款优先受偿权的客体不包括土地使用权的基础上，进一步明确二者在实践中进行区分是切实可行的。并且在司法实务中，也不乏土地使用权价值和在建工程价值分开评估的案例，例如上海市奉贤区人民法院在处置“上海钱桥养老院在建工程”时委托大雄公司对土地使用权价值进行评估、委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对该土地范围内的无证建筑物（在建工程）进行评估，并就土地使用权和在建工程合并进行拍卖；上海市徐汇区人民法院在处置“上海市中西创新进修学院校区”时亦委托上海科东房地产土地估价有限公司在评估时对土地使用权价值和建筑物价值进行区分。 如在最高院生效案例(2019)最高法执监470号执行裁定书中，最高法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿（提示：杭州银行对案涉土地设定抵押权）。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。由此可知，最高院的意思是在执行法院对建设工程和土地使用权分开进行价值评估后，由承包人和抵押权银行分别优先受偿。

引言 2024年5月15日，（市政府令第208号，以下简称）开始施行。因此前旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法等配套文件陆续过期失效，为处理好广州市“三旧”改造政策衔接问题，保障规范有序推进旧村庄旧厂房旧城镇改造工作，广州市同步研究制定相关配套文件，持续完善广州市“三旧”改造政策体系，积极推动项目实施落地。 2025年1月6日，广州市人民政府办公厅《关于印发广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件的通知》（穗府办规〔2024〕21号）正式公布的配套文件《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》和《广州市旧城镇改造实施细则》（以下简称），根据广州市“三旧”改造最新情况增加相关内容，面向项目实施，用以有序推进实施现有旧村庄、旧厂房、旧城镇改造项目，构建全新的广州市“三旧”改造实施管理体系。 及配套文件主要面向广州市“三旧”改造既有项目（即在实施（2024年5月15日）前已批复方案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的“三旧”改造项目），规范改造工作规则，为有序推进“三旧”改造工作、实现老城市新活力提供法治保障。广悦律师事务所作为及配套文件制定的专项法律顾问，协助组织并参与市、区相关职能部门征求意见座谈会、专家论证会、司法机关座谈会等会议，分析相关单位和个人提出的意见，提出法律意见和建议，并对文稿进行修改、完善，助力及配套文件的最终颁布实施。本文将对的条文进行解读，并分析该政策将会对广州市“三旧”改造项目产生的影响。 一、《广州市旧村庄改造实施细则》 《广州市旧村庄改造实施细则》（以下简称《旧村庄实施细则》）共6章40条，包括总则、改造策划、项目实施方案、改造实施、用地处理、附则，主要明确旧村庄改造类型、改造模式、计划管理、片区策划方案和项目实施方案编制审批、改造实施、用地处理等。 亮点一：鼓励支持多渠道筹集资金用于旧村庄改造 旧村庄改造需要大量的财力投入，资金投入量大、回报周期长，因此《旧村庄实施细则》鼓励旧村庄多渠道筹集改造资金。各类资金的来源渠道、使用范围、资金成本、回报要求、回收周期等各不相同，利用好不同类别的资金可以起到互补作用。相比较，《旧村庄实施细则》增加农村集体经济组织、村民自筹的改造资金作为资金来源，鼓励农村集体经济组织、村民自筹资金投入旧村庄改造中，充分调动改造主体资本积极性，实现投入共担、利益共享。 值得注意的是，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）规定中央补助符合条件的城中村改造项目，将其纳入地方政府专项债券支持范围，设立改造专项借款，但是未纳入城中村改造项目的旧村庄改造项目目前并不能申请城中村改造专项借款。 另外，根据(财预〔2020〕94号)的规定，专项债券必须用于有一定收益的公益性项目，融资规模与项目收益相平衡，积极支持“两新一重”、公共卫生设施建设中符合条件的项目。旧村庄改造项目复建安置房以及相关市政配套设施的建设旨在对旧村庄区域实施改造，并补齐配套公共设施、道路、停车场、绿化、市政生活管网等设施，改造提升医疗卫生、基础教育设施，项目实施后将大大改善片区城中村居民的生活环境。因此，旧村庄项目中复建安置房以及相关市政配套设施的部分建设工程如满足有一定收益的公益性项目和融资规模与项目收益相平衡，且符合地方政府专项债券申报条件的，可尝试申请地方政府专项债券资金支持。 亮点二：明确通过项目储备库、年度计划联动管理合理控制旧村庄改造实施规模、调节开发节奏和时序 旧村庄改造沿用项目储备与计划相结合的管理模式，《旧村庄实施细则》规定旧村庄改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进基础数据调查与核查、引入合作企业、片区策划方案编制与审核、项目实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可以按程序纳入项目年度计划，明确项目纳入储备库是片策和实施方案审批的前提条件，以合理调节旧村庄改造项目开发节奏、实现项目有序管理。 亮点三：明确旧村庄改造范围确定原则 为了统筹旧村庄改造与周边区域发展的关系，解决旧村庄发展过程中的各类历史遗留问题，《旧村庄实施细则》规定旧村庄改造范围由区人民政府会同市住房城乡建设行政主管部门确定。 同时确定改造范围的原则具体分为三项：一是明确旧村庄改造的基本范围，鉴于国营农（林）场、农工商公司涉及的土地虽然已经转为国有，但是仍然参照农村集体经济组织管理模式，目前也启动了国营农（林）场、农工商公司涉及的旧村庄改造项目。结合实践需求，《旧村庄实施细则》明确国营农（林）场、农工商公司等参照农村集体经济组织管理模式的，其用地可以参照本细则纳入旧村庄改造范围；二是明确旧村庄改造可以整合周边低效用地、连片整体改造的范围；三是对有留用地指标欠账的历史遗留问题衔接操作措施。单个自然村（经济社）可以单独申请改造、确定旧村庄改造范围。国营农（林）场、农工商公司等参照农村集体经济组织管理模式的，其用地可以参照本条纳入旧村庄改造范围。 亮点四：明确旧村庄改造融资楼面地价评估节点和程序 旧村庄改造为筹集改造资金，大多涉及融资地块出让。为合理确定融资建设量、满足融资需求，科学确定融资楼面地价是关键所在。此前规定参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格综合确定融资楼面地价。由于土地房屋市场价格变动较快，《旧村庄实施细则》规定融资楼面地价应当为提交城市更新领导机构审议前12个月内的市场评估价。 同时为规范融资楼面地价评估行为，根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）、（自然资办发〔2022〕42号）等有关规定，结合广州市“三旧”改造操作实际，明确需委托五家以上（含五家）评估机构开展融资楼面地价评估，并会同区规划和自然资源主管部门进行评审。 亮点五：明确因不可抗力搬迁补偿安置协议未达到80％以上权属人签约比例的，可申请延期实施方案 《旧村庄实施细则》规定搬迁补偿安置协议在项目实施方案批复规定时限内仍未达到80％以上权属人签约比例的，项目实施方案应当报有权限的机关重新审定和批复。通过项目实施方案的期限管理建立健全旧村庄改造项目退出机制，目的是督促已批项目改造主体按时推进项目改造，确保按已批复实施方案如期开发，避免造成土地闲置，也防止个别改造主体利用融资土地价格等因素变化，利用时间差获取暴利。 同时，由于旧村庄改造项目情况复杂、耗时长，为保证仍在继续推进的改造项目在一定时限内按原批复实施，《旧村庄实施细则》也规定了延期制度，明确因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年。 《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》《广州市旧城镇改造实施细则》作为的配套文件，完善了广州市“三旧”改造“1+3”政策体系，更好地处理广州市城中村改造、“三旧”改造政策衔接问题，保障规范、有序推进旧村庄旧厂房旧城镇改造工作。广悦将结合以往广州市城市更新项目法律服务经验，深入分析“三旧”改造和城中村改造相关政策文件，助力广州市城市更新项目稳步推进，力争为广州市城市更新贡献广悦智慧！ 以上是本文的上篇，后续会继续分享本文的下篇，一同解读广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件中的《广州市旧厂房改造实施细则》《广州市旧城镇改造实施细则》，敬请期待！

点击蓝字关注｜北京金融法院 2024年12月25日，北京金融法院对原告徐某及深圳某资产评估房地产估价有限公司（以下简称某评估公司）与被告中国证券监督管理委员会行政处罚案进行宣判。经审理，一审判决驳回原告诉讼请求。 基本案情 2023年11月23日，中国证监会作出行政处罚决定，认定某评估公司在从事某某公司的控股子公司股东全部权益价值评估项目中，存在违反、资产评估相关准则及指导意见等，未勤勉尽责，制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏行为，对某评估公司处以没收相应业务收入59万余元并罚款178万余元的行政处罚，对某评估公司的实际负责人徐某予以警告并处以100万元罚款。某评估公司及徐某对行政处罚决定不服，向中国证监会申请行政复议。中国证监会作出行政复议决定，维持原行政处罚决定。原告徐某、某评估公司仍不服，向北京金融法院提起本案诉讼，请求撤销被诉处罚决定中对原告的处罚内容，免除对原告的警告、免除或减少对原告的罚款，并撤销被诉复议决定。 法院判决 北京金融法院经审理认为，证券服务机构作为证券市场的“看门人”，应承担核验验证、专业把关等义务。保证发行人、上市公司信息披露的真实、准确、完整是保障中小投资者合法权益的重要途径，而证券服务机构是平衡发行人、上市公司和公众投资者之间信息不对称的重要制度安排，是证券市场治理体系的关键环节。证券服务机构作为投资者利益的保护者，在提供服务的过程中，应当遵循诚信、独立、勤勉、尽责的原则，恪守职业道德和执业纪律，履行审慎核查义务，独立发表意见。某评估公司在出具评估报告过程中存在如下问题：存在允许他人以本机构名义执业，签字评估师未实际履行评估程序，评估底稿不真实、不完整；对韩某源的房屋建筑物评估程序存在缺陷；对韩某源的剩余土地使用权评估程序存在缺陷；存在以预先设定的价值作为评估结论；评估说明事项存在遗漏重要条款内容。关于徐某责任一节，根据徐某在行政程序中的询问笔录可知，徐某为该项目的承揽人，对项目的费用、接洽、如何评估以及预设的评估结果等都具有决策权，故证监会认定徐某作为该项目直接负责的主管人员并无不当。对原告的相关主张北京金融法院不予支持。 据此，北京金融法院对该案作出了上述判决。目前，该案处于上诉期。 供稿 | 杨晓琼 编辑 | 张璐璐

以及为处理国有土地征收非诉执行程序提供了明确的操作指南。这些规定不仅体现了“裁执分离”的原则，同时也契合了的核心理念。然而，随着我国法治建设步伐的加快及公众法律意识的日益增强，在政府机关做出征收补偿决定之后，大部分被征收居民倾向通过行政复议或提起行政诉讼来表达不满。因此，如何在经历上述法律程序后依法请求法院强制执行相关补偿决定，成为司法实践中亟需解决的一个重要问题。基于此背景，本文将结合笔者亲身参与的具体案例，通过对现有非诉执行程序进行深入剖析并与之对比，就补偿决定书经历诉讼程序后如何执行予以探讨。 案情回顾： 2019年，某市政府为实施市政基础设施建设项目，决定对辖区内部分房屋进行征收，由市征收办具体负责征收工作的实施，在征收过程中，一被征收人因对市政府征收补偿金额存在异议，且双方经过多轮的协商、谈判未果，市政府于2020年5月依据有关法律向被征收人作出了《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称“《补偿决定书》”），被征收人在收到该《补偿决定书》后，向人民法院提起了行政诉讼，要求撤销该《补偿决定书》，经法院审理，认定该《补偿决定书》虽然评估程序、补偿程序符合法律规定，但未对停产停业损失予以涉及，补偿项目不符合法律规定，遂判决撤销该《补偿决定书》并责令市政府于判决生效后重新作出房屋征收补偿行政行为。 该判决书作出后，双方均未上诉，市政府依据有关规定确定了应补偿被征收人的停产停业损失并于2021年8月重新作出了《补偿决定书》。被征收人对该新作出的《补偿决定书》确定的补偿金额仍不认可，依法向法院提起了诉讼，经法院审理，认定市政府作出的《补偿决定书》程序合法，补偿标准及补偿项目符合法律规定，遂驳回了被征收人的诉讼请求。被征收人不服一审判决结果，上诉至高级人民法院，经高院审理，认定市政府作出的《补偿决定书》虽程序合法，但确定被征收人补偿价值的《房地产估价报告》距离新作出的补偿决定已超过一年，应对评估价值进行相应的校正，经向市政府当地住建部门调取相关证据后，作出二审判决，判决如下：一、撤销一审判决；二、变更市政府作出的《补偿决定书》中被征收人的货币补偿价值。判决生效后，被征收人拒绝按照判决结果履行有关义务，鉴于此情况，市政府向法院申请强制执行该判决。 观点： 针对本案执行，应遵循生效判决执行程序还是采取非诉执行程序在案件执行立案审查阶段产生了较大的争议。 一种观点认为，当人民法院作出判决维持行政决定、驳回原告的诉讼请求或变更行政机关决定时，这种做法实际上是对行政决定的认可。在此情况下，执行对象应为行政决定本身，应当通过非诉执行程序来实施。对于法律明确赋予了强制执行权利的行政机关，应该依据法律规定自行开展强制执行工作；而对于未被法律授权具有此类权利的机关，则需要向人民法院提出强制执行申请。因法院在审理过程中已经对争议的行政行为是否合法进行了全面审查，因此，在非诉执行阶段只需审查执行内容是否与生效判决相一致即可。 另一种观点认为，当人民法院作出维持行政决定、驳回原告请求或变更行政机关决定后，鉴于已经过法院审理过程，其执行依据应为生效的判决书。此种情况下，无论行政机关是否具有法律赋有的强制执行权，均需通过向法院申请强制执行，以落实判决内容。 笔者认为，上述两种看法均存在一定的片面性。第一种观点忽视了一个关键事实：即该行政行为已经得到了法院生效判决的认可，已确认其合法性。其观点实际上违背了与的相关规定，这些条款明确指出非诉执行的前提条件是当事人既未申请行政复议也未提起行政诉讼，并且拒绝履行相关义务。一旦经过法院审查并维持行政决定或驳回原告请求后，表明当事人已充分行使了自己的诉权，再将此类情形归类为非诉执行显然不符合法律规定的前提条件。第二种观点的偏差在于未能准确区分行政机关是否具备法律赋予的强制执行的权利，而是简单地将所有经由法院裁决的情况都纳入到需由法院来执行的范畴内。这样的理解显然与的精神不符，根据该规定，不仅法院可以进行强制执行，法律赋予行政机关强制执行权的情形下，行政机关可以自行强制执行。 笔者认为，当行政行为具有可执行内容，并且该行为已经过法院判决维持行政决定、驳回原告诉讼请求或变更行政决定，若法律赋予了相关行政机关强制执行的权利，则该机关应当自行实施强制执行措施。反之，如果该行政机关并不享有直接执行的权利，则其应当依据生效法律文书向人民法院提出强制执行申请。以下将对上述观点进行详细阐述： 一、当行政机关请求人民法院执行已生效的判决，以维持、驳回原告的诉讼请求或变更特定行政决定时，这实际上是对法院裁判结果的落实。一旦具体行政行为经过法院审查并由法院作出终审判决，则该行政行为便受到此判决的约束；即使最终结果为驳回原告的诉求，也意味着经法庭审理后确认了该行政行为的合法性。若行政行为存在严重违法情况，依据有关法律规定，法院不能驳回原告的要求。依据的规定，在此类情形下，行政机关必须遵循判决执行的相关规定申请强制执行，而不能采用非诉执行的方式来处理。就本案而言，在二审过程中，法院基于对行政行为合法性的深入调查后，对行政机关发布的《补偿决定》进行了变更。因此，需要执行的内容应当是法院调整后的判决内容，而非最初的《补偿决定》，并且这一过程应当通过判决执行程序来进行。 二、具有强制执行权的行政机关应当自行实施强制措施；反之，不具备此权利的行政机关则需向法院提出申请以进入强制执行。在框架下，当法院作出维持原行政决定、驳回原告请求或是变更行政行为后，执行依据虽为生效判决，但实际操作中依然是遵循该特定行政行为所规定的义务内容进行，这些生效判决本身并不直接规定当事人所需履行的具体责任。因此，在此情形下，最终被执行的内容实际上仍是行政行为所赋予的当事人的权利义务。对于那些没有直接执行能力的政府机关来说，仅提供了一条路径——即通过司法途径寻求强制执行，除此之外别无他选。以本案为例，由于被征收人就本案提起了行政诉讼，市政府已丧失了申请非诉执行的权利，同时，市政府在国有土地征收活动中并不拥有自行强制执行的权利，故其必须依照法律规定向法院申请强制执行。特别强调，鉴于相关行政行为的合法性已经得到了法院终审判决的认可，受理强制执行的法院，其审查的重点应围绕申请执行内容与判决内容是否相符进行。 国有土地房屋征收工作中非诉执行程序与生效判决执行程序区别： 一、管辖权不同。根据，非诉执行程序的管辖法院被明确规定为房屋所在地的基层人民法院；然而，高级人民法院有权依据当地实际情况来指定具体的管辖法院。至于生效判决的执行，则遵循及的规定：如果公民、法人或者其他组织拒绝履行已有的判决、裁定或调解书，行政机关或者第三方可以向最初审理此案的一审人民法院提出强制执行的请求。此外，针对县级以上地方政府所作出的行政行为提起的诉讼案件应当由中级人民法院负责处理。鉴于此，市、县人民政府作出的补偿决定，在经历了诉讼程序后，其强制执行申请事宜应由审理此案的中级人民法院管辖而非基层人民法院来管辖。 二、两者的执行依据不同。非诉讼执行的依据为未经行政诉讼或复议程序的《补偿决定书》，而生效判决的执行，依据的是法院经过审理后作出的行政判决书、裁定书或调解书等法律文书。 三、执行主体存在差异。根据的规定，非诉执行可以由作出征收补偿决定的市、县人民政府实施，也可以由人民法院执行。因此，在非诉讼程序中涉及国有土地征收补偿决定时，市县级人民政府以及法院，均可作为执行主体；而当执行依据是已经生效的判决书、调解书或是裁定书时，则执行工作必须由法院的专门执行机构来完成。 当前的司法实践中，不仅关于国有土地上的补偿决定在经历诉讼程序之后如何申请强制执行缺乏明确的法律指引，类似的问题在行政处罚领域也普遍存在。在此背景下，笔者呼吁立法机构能够针对这些问题出台更为具体的规定，细化申请强制执行的具体流程，从而完善相关法律法规的应用体系。

按：“如舟析讼”专栏由北京德恒律师事务所刘茹洁律师创作，专注于建设工程、民商事争议解决、生态环境诉讼执法领域的实务问题研究，如舟析讼——愿乘法律之舟，精研实务领域，欢迎大家关注。 上期（2024年11月20日）笔者发稿了《当前房价下跌形势下卖方诉讼策略全方位盘点（上）》，围绕买方恶意违约的主要情形、卖方是否可要求继续履行等内容进行了分析。笔者为当事人设计诉讼路线时，除了充分尊重当事人的意见，还考虑到本案的具体情形（买方不停在投诉我方“违建”、买方也要卖掉自己的房子才能有钱购房、买方本意是想法设法的不购房等），认为不宜采用“继续履行”，而应采用“解除合同并要求买方承担违约责任”的诉讼策略。本期（下）主要围绕卖方要求解除合同+要求承担违约责任的诉讼策略做如下盘点： 一、房价下跌损失基准日如何确定 买方拒绝履行的，应当赔偿因违约而给买方造成的损失，包括直接损失和逾期可得利益损失。其中，笔者理解的直接损失应该指的是房屋跌价损失，即卖方由于无法得到正常的履约，而导致的房屋下跌所产生的差价损失，如上述案件中，我方当事人在2023年年初卖房时价款近700万元，而2023年下半年该房屋跌价至650万不到，2024年一年都在600万上下波动，可谓是损失惨重。 笔者注意到案涉合同中关于卖方拒绝履行的解约违约金高达合同总价款的20%，因此可以很容易预见卖方届时会申请减少违约金。如适用定金罚则条款，也无法弥补买方的损失。因此，我们决定直接诉请要求赔偿因房价下跌导致的直接损失。至于该损失的计算方式，实践中一般按照：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 根据上述规范，认定损失的时间点也就是损失基准日对于法官来讲属于难点（基准日房价减去签约房价即为损失），因为必须考量诸多因素，法官把握不好的话，容易导致双方的权益失衡，也容易引发双方或一方当事人的不满，造成讼累。买方作为原告方，如果不申请评估的话，只以房产中介发布的房价下降信息等作为证据，很难有效地被全额支持（届时法官只进行酌定，金额会很少）。因此笔者建议在此类案件中一定要申请房地产估价鉴定，其中损失基准日的确定是关键，实践中通常会认为损失基准日就是合同权利义务终止时点，因为该时点意味着合同已经解除，合同的权利义务已经终止，守约方即有权重新处分其房屋，房屋下跌损失不再继续发生。因此，合同权利义务终止时间的确定是关键。 根据新出台的规定：当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由。 笔者代理的该案中，法院即以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间，也即房价下跌损失的基准时间。以该日期为基准日，由评估机构评估出的金额相较签约金额便是卖方的房价下跌直接损失。 依据《民法典》第五百六十五条规定，如以通知形式主张解除合同的，司法实践中以享有解除权的一方行使解除权的时间为准，作为房屋价值的评估基准日。如江苏省南通市港闸区人民法院 ，法院认为，案外人沈佳楠、沈冲珍（房屋所有权人）于2017年11月15日才明确表示不同意出售案涉房屋，原告及时变更了诉讼请求并申请对房屋价值的评估，评估基准日确定为2017年12月8日并无不当。因此，原告可得利益损失为506300元。 二、律师如何对房地产估计报告质证 确定房屋交易时点房屋的市场价格，只能借助具有资质及资格的相关专业人员进行司法鉴定即价值评估，法院通常委托房地产估计机构进行房地产价值估计。《房地产估价报告》作为在诉讼过程中司法机关委托专业评估机构对专业问题作出的意见，在证据种类中属鉴定意见应无争议。 具体到《房地产评估报告》的质证，则应结合《房地产估价规范》等进行。《房地产估价报告》的主要问题集中于：1、鉴定机构是否备法定资质，或者鉴定事项是否超出该鉴定机构业务范围、技术条件；2、鉴定过程是否符合符合相关专业的规范要求；3、鉴定方法是否符合相关专业的规范要求。 1、根据规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”此外，规定：“有下列情形之一的，司法鉴定机构可以接受办案机关委托进行重新鉴定：（一）原司法鉴定人不具有从事委托鉴定事项执业资格的；（二）原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的；”第四十七条规定：“本通则是司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动应当遵守和采用的一般程序规则，不同专业领域对鉴定程序有特殊要求的，可以依据本通则制定鉴定程序细则。”可见，律师对作出《房地产估价报告》的房地产估价机构的资质的审查尤为重要。 2、律师应重点审查鉴定过程是否符合符合相关专业的规范要求，主要表现在审查鉴定人是否参与实地查勘，是否对实地的户型、面积、楼层、装修装饰、房屋产权证书、违章搭建等情况进行充分勘察等。《房地产估价规范》明确要求，“除应采用批量估价的项目外，每个价目至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查堪估价对象、撰写估价报告等估价工作。”因此，实践中应结合《估价对象实地查勘记录》等文件审查出具意见的鉴定人员是否参与实地查勘。《房地产估计报告》出具后，律师还应对内容充分审查，审查是否对户型、面积、装修装饰、违章搭建等情况作出了充分的描述和考量。 3、律师还应重点审查鉴定方法是否符合相关专业的规范要求，审查《房地产估价报告》内容是否全面、选取的可比交易实例是否符合《房地产估价规范》。根据《房地产估价规范》7.0.2 规定：叙述式估价报告应包括下列部分:1、封面;2、致估价委托人函;3、目录;4、估价师声明;5、估价假设和限制条件;6、估价结果报告;7、估价技术报告;8、附件。特别是估价技术报告要包含估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。律师应重点关注《房地产估计报告》中是否包含估价技术报告及其所包含的估计测算过程。 《房地产估价规范》列举了比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法，各种方法均有不同的适用场景。根据《房地产估价规范》，可比交易实例信息宜包括：“交易对象基本状况，交易双方基本情况，交易方式，成交日期，成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况，交易目的等。”而且，可比交易实例顾名思义也是必须实际已经交易的案例。同时，《房地产估价规范》亦要求，“可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位情况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观图片。”可见，对《房地产估价报告》中应对比实例的审查也是律师的一项重要工作。 三、买方在何种情况下可主张预期可得利益损失 对于解除合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。直接损失在第一部分中已充分阐述，而关于预期可得利益损失如何主张，根据《民法典》第五百八十四条规定，可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。这意味着，该部分损失必须是买方在签约当时即预见或应当预见到的损失，比如买方在签约时明知卖方在收取房款后会进行固定收益的投资、或者会缴纳另行购房的尾款（尾款不按时交付将导致违约等）。 当然，在在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。这里要特别注意“守约方亦有过失所造成的损失”的扣减，在这方面，由于法官会考量买方是否也有轻微违约情形的存在（比如有轻微的延期配合办理文件手续等行为发生），买方须特别留意不要在卖方毁约意思表示不明情况下，作出自身不符合合同约定的行为。 四、诉讼过程中损失还在不断扩大该如何处理 众所周知的原因，北京地区法院审理周期长，从立案到一审结案往往需要一到两年时间。既然法院已经将一审立案后送达起诉状副本之日作为评估基准日，那如果在漫长的诉讼过程中房价不断下跌，买方损失不断扩大该怎么处理？在这里其实并没有特别好的办法。上面已经说到了，法院会以送达起诉状副本之日为评估基准日，而案件审理期间，买方一般都不太敢擅自处理房产——因为对房屋买卖合同是否可以依法解除，只能到一审判决时才能知道。在这之前，买方如擅自另售房产给案外人，虽然买方能及时止损，但如果法院一审的判决结果是买方无权解除合同，那买方岂不是构成了根本违约。 面对持续下跌的房产，笔者结合案情实际，发现似乎给出了一个解决方案，根据第五十四条规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，撤诉后再次起诉主张解除合同，人民法院经审理支持该主张的，合同自再次起诉的起诉状副本送达对方时解除。但是，当事人一方撤诉后又通知对方解除合同且通知已经到达对方的除外。根据该条规定，如买方在第一次庭审过程中，损失扩大的十分严重，建议进行撤诉处理（此时与法官沟通的理由最好不要引起法官反感，宜解释成撤诉后想另诉继续履行等理由），待撤诉后，再次进行起诉，则第二次起诉时的损失基准日便以第二次起诉状副本送达对方时点为准了。出台时间不长，对于这样的案例样本还未找到，笔者也未尝试过，出此下策也属无奈之举。

2024年11月11日，自然资源部发布了一则重磅消息，即。这对开发商和手握大量土地资源的地方城投，都算是一个非常大的利好消息。 通知全文如下 政策解读 该通知是自然资源部此前在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，关于妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策导向的讲话精神的延续。整个政策文件可谓是干货满满，核心要点就五层意思： 一是优先收回收购开发商手里面无力或无意愿继续开发，并且是已供应未动工的住宅用地和商服用地。换句话说，只有完全未开发，而且无力开发的土地，才能纳入范围了。这样的地，估计在三四线城市比较多，一二线城市完全闲置的地不多。 二是最核心的是价格确定中的“就低”二字。实施回购的部门是土地储备机构，由他们委托有资格备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估。但相较企业土地成本，就低确定回购价格，和企业自己的心理价位还是会有不小的偏差。 三是根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，重点是可以分割收回（可分割暂未建设的部分）。 四是闲置土地收回以后，一般在当年不能再供应，特别是不能供应用于地产开发。 五是此次回购的资金来源，是通过地方专项债券发行带来的资金。 六是各地积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，预计各地将出台具体的政策，因为这当中涉及政府部门多（具体包括发改、财政、司法、税务），利益协调难度大。 延伸阅读 在国务院新闻办举行国务院政策例行吹风会上，自然资源部党组成员、副部长刘国洪在回答记者提问时表示，“自然资源部认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。此外，为落实市县政府主体责任，加强统筹协调，要求市县建立处置闲置、盘活存量土地的协调决策机制，完善决策程序，提高行政效率，守牢政策底线。”

2024年11月7日，自然资源部印发了（以下简称“《通知》”）。 《通知》以目标和问题为导向，充分结合各地工作实际，明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，为各地推进工作提供了政策依据。 一是强调工作目的和作用。为统一思想、推动落实，《通知》要求各地自然资源部门提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动政策尽快落地见效。 二是规定了主体。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施，《通知》明确由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作。同时强调了信息系统和储备地块标识码等要求。各地土地储备机构要积极发挥职能作用，充分利用专项债券资金，主动作为，规范收地。 三是指明了范围。为消化存量房地产用地，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时还规定了可纳入收回收购范围的其他类型。 四是梳理了项目。为进一步框定拟收地块，有效启动收回收购程序，《通知》明确了摸清底数的方法，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。 五是明确了价格标准和程序。《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。《通知》明确了原则性的价格标准和程序，各地应在此框架之下进一步细化评估和决策细则，确保收地价格公允合理，程序规范透明。 六是对收回收购后的再供应提出了要求。对于已收回收购的土地，要根据市场情况严格控制再供应的规模，要形成政府手中掌握的土地资产“蓄水池”，有效发挥调控作用，保障市场平稳健康发展。 附件： 各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下： 一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。 二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。 三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。 五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。 六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。 运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。 自然资源部  2024年11月7日  运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

2024年11月7日，自然资源部印发了（以下简称“《通知》”）。 《通知》以目标和问题为导向，充分结合各地工作实际，明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，为各地推进工作提供了政策依据。 一是强调工作目的和作用。为统一思想、推动落实，《通知》要求各地自然资源部门提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动政策尽快落地见效。 二是规定了主体。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施，《通知》明确由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作。同时强调了信息系统和储备地块标识码等要求。各地土地储备机构要积极发挥职能作用，充分利用专项债券资金，主动作为，规范收地。 三是指明了范围。为消化存量房地产用地，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时还规定了可纳入收回收购范围的其他类型。 四是梳理了项目。为进一步框定拟收地块，有效启动收回收购程序，《通知》明确了摸清底数的方法，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。 五是明确了价格标准和程序。《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。《通知》明确了原则性的价格标准和程序，各地应在此框架之下进一步细化评估和决策细则，确保收地价格公允合理，程序规范透明。 六是对收回收购后的再供应提出了要求。对于已收回收购的土地，要根据市场情况严格控制再供应的规模，要形成政府手中掌握的土地资产“蓄水池”，有效发挥调控作用，保障市场平稳健康发展。 附件： 各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下： 一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。 二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。 三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。 五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。 六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。 运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。 自然资源部  2024年11月7日  运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

2024年11月7日，自然资源部印发了（以下简称“《通知》”）。 《通知》以目标和问题为导向，充分结合各地工作实际，明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，为各地推进工作提供了政策依据。 一是强调工作目的和作用。为统一思想、推动落实，《通知》要求各地自然资源部门提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动政策尽快落地见效。 二是规定了主体。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施，《通知》明确由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作。同时强调了信息系统和储备地块标识码等要求。各地土地储备机构要积极发挥职能作用，充分利用专项债券资金，主动作为，规范收地。 三是指明了范围。为消化存量房地产用地，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时还规定了可纳入收回收购范围的其他类型。 四是梳理了项目。为进一步框定拟收地块，有效启动收回收购程序，《通知》明确了摸清底数的方法，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。 五是明确了价格标准和程序。《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。《通知》明确了原则性的价格标准和程序，各地应在此框架之下进一步细化评估和决策细则，确保收地价格公允合理，程序规范透明。 六是对收回收购后的再供应提出了要求。对于已收回收购的土地，要根据市场情况严格控制再供应的规模，要形成政府手中掌握的土地资产“蓄水池”，有效发挥调控作用，保障市场平稳健康发展。 附件： 各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下： 一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。 二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。 三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。 五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。 六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。 运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。 自然资源部  2024年11月7日  运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

2024年11月7日，自然资源部印发了（以下简称“《通知》”）。 《通知》以目标和问题为导向，充分结合各地工作实际，明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，为各地推进工作提供了政策依据。 一是强调工作目的和作用。为统一思想、推动落实，《通知》要求各地自然资源部门提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动政策尽快落地见效。 二是规定了主体。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施，《通知》明确由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作。同时强调了信息系统和储备地块标识码等要求。各地土地储备机构要积极发挥职能作用，充分利用专项债券资金，主动作为，规范收地。 三是指明了范围。为消化存量房地产用地，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时还规定了可纳入收回收购范围的其他类型。 四是梳理了项目。为进一步框定拟收地块，有效启动收回收购程序，《通知》明确了摸清底数的方法，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。 五是明确了价格标准和程序。《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。《通知》明确了原则性的价格标准和程序，各地应在此框架之下进一步细化评估和决策细则，确保收地价格公允合理，程序规范透明。 六是对收回收购后的再供应提出了要求。对于已收回收购的土地，要根据市场情况严格控制再供应的规模，要形成政府手中掌握的土地资产“蓄水池”，有效发挥调控作用，保障市场平稳健康发展。 附件： 各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局： 为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下： 一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。 二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。 三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。 五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。 六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。 运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。 自然资源部  2024年11月7日  运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

上篇我们谈及购房人能否因房价下跌主张退房，本篇则讨论违约退房将面临什么法律后果。购房人单方面解除合同，能否成功退房并拿回已付金额？ 可想而知，单方面解除合同或者不履行约定义务致使合同陷入“僵局”，构成根本违约的，须承担违约责任。那合同中既约定了定金，又约定了违约金，应当适用何种标准？是否严格按照合同约定比例支付违约金呢？守约方又能否以房屋差价主张损失赔偿？ 定金、违约金怎么适用，是否以合同约定为标准？ 房屋买卖合同一方构成违约的，守约方得以合同约定向违约方主张赔偿。但交易合同模板中既约定了定金，又约定了违约金，当如何适用？是否可同时适用？依照《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 基本案情 2023年7月10日，李某（出让方）与张某（受让方）、C公司（中介）签订《房屋买卖居间合同》，张某签订合同当天支付定金1万元，约定7月30日前交付首付款50万元，剩余房款以按揭方式支付。当天，李某给付C公司佣金2万元。同日，买卖双方签订《房产转让合同书》，约定“本合同签订后，房产交易过户手续已办理，买方中途毁约，卖方收取定金不退或可扣已交房款的20％”。同年7月15日，李某为购置新房（另套房产）与案外人袁某（出让方）签订《房屋买卖居间合同》，当天支付定金10万元。7月19日，张某以家人未同意、经济压力过大为由，以微信向李某表示不再履行涉案合同，导致李某无法向案外人袁某履行付款义务。2024年，李某向法院起诉，请求解除与张某签订的《房屋买卖居间合同》、《房产转让合同书》，要求张某赔偿违约金364,000元、房屋中介佣金损失2万元。 裁判结果及法院观点 裁判结果 一审法院判决张某赔偿李某违约金10万元，给付李某佣金损失2万元。二审维持原判。 法院观点 “双方在《商品房买卖居间合同》中约定张某违反合同中的任何一款约定，所交定金、佣金不予退还或赔偿李某20％房款。因张某根本违约，导致李某无法履行其与案外人签订的购房合同，为此李某与某某银行签订《个人住房借款合同》，产生了贷款利息及相应手续费用。一审法院以李某的实际损失为基础，结合双方合同履行情况、张某已支付定金情况及当事人过错程度等因素，酌定张某支付违约金10万元，赔偿佣金损失2万元尚属合理，故本院予以维持。” 律师说法 根据《民法典》第585条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。故实务中，法院并非一定机械地适用合同约定的20%房款作为违约金，而是会基于对双方当事人利益的合理衡量，结合当事人的过错程度、预期利益、买卖双方合同履行进度、违约行为对守约方造成的损失、当事人缔约地位强弱、是否采用格式合同或条款，综合确定赔偿数额。 购房人违约解除合同，卖家能否索赔差价？ 因房价下跌，购房人恶意毁约，拒不履行合同，守约方即卖家能否就合同解除时与订立时的房屋差价要求违约方赔偿损失？ 基本案情 2023年4月2日，包某（出卖人）与吴某（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定转让价款622.5万元，吴某支付定金25万元，约定买方未能依约履行合同的卖方不予退还定金；买方根本性违约的，卖方有权单方书面通知买方解除合同，买方应向卖方支付总房价款20%的违约金。2023年7月31日，吴某以房价下跌导致自有房屋卖的价格太低，首付不够为由，不再履行该房屋买卖合同。2023年8月21日包某诉至法院要求解除合同，并由吴某承担违约金、房价损失共计124.5万元。 裁判结果及法院观点 裁判结果 原告包某与被告吴某签订的《房地产买卖合同》解除，判令吴某支付违约金45万元。 法院观点 违约金设定的目的除弥补守约方损失外，还具备对违约方进行合理惩戒的作用，故需结合守约方实际损失及预期损失、违约方可预见损失、当事人过错等予以综合确定。本院依原告申请对案涉房屋价值进行评估，评估公司出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋在合同解除之日该价值时点的市场价格为599.40万元。案涉合同虽约定了律师费及诉讼费由违约方承担，但上述费用也系守约方即原告的损失，应一并作为违约金金额确定的依据。 律师说法 根据《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中购房人在合同履行过程中，因自身原因违约并导致合同无法继续履行被解除，应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。卖方因买方违约而损失的房屋差价系正常履约后可获得的相对确定的利益，亦系违约方可预见的守约方预期利益损失，该部分损失应得到相应的赔偿。 律师总结 综上，除非买卖双方签订无理由退房协议或条款，房价下跌不足以作为买受人退房的合法理由，买受人拒不履行合同将构成根本违约，出售人可以合同为依据诉请法院主张违约金。关于违约金的数额如何确定，法院将依据案件具体情况、当事人的过错、违约方给守约方造成的实际损失、合同履行程度、公平原则、诚信原则等因素予以综合考虑。因此，违约金的适用并非机械依据合同约定，购房人违反诚信原则恶意违约，房屋差价损失也应被纳入损失赔偿金额的考量因素。 篇幅所限，本文所列案例并未详述，且我国非判例法国家，所引案例只能借鉴，不能照搬照抄。每个案件的细节不同，具体案件需具体分析。实务中是否能要回定金，尚需结合双方是否签订正式合同，洽谈过程中的承诺等判断。有需求请咨询专业律师。 法条链接 ‍‍‍ 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。‍‍‍ 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

【基本案情】 Q市Y区人民检察院指控，2007年—2018年期间，被告人吴某等通过无证开采等方式在L地非法采矿。经G省某资产评估公司“鉴定”，非法开采的矿产资源销售金额为3970万元。 Q市Y区人民法院认为，公诉机关以有资质的资产价格评估机构通过相关证据评估得出的销赃数额作为涉案非法采矿价值，合理合法，应予支持。 二审期间辩护人提出，G省某资产评估公司并非就涉案矿产品价值出具报告的适格主体，其出具的评估报告不应被作为定案根据。 G省某资产评估公司由自然人出资设立，登记机关为G省H区市场监督局，持有G省价格和产业品牌发展协会颁发的《价格评估机构资质登记证书》。 【争议问题】 G省某资产评估公司是否为就非法开采矿产品价值出具报告的适格主体？ 【争议分析】 一、我国刑事涉案财物价格认定的发展历程简述 （一）统一司法鉴定管理体制改革前阶段 1990年之前，在计划经济体制下，商品和服务价格实行政府统一定价。司法机关和行政执法机关办理案件时，一般由当地的公、检、法、物价、商业、物资部门组成“赃物估价协调委员会”来审定涉案物品价格，据此裁定涉案人的罪刑。 1990年起，随着社会主义市场经济的建立和发展，绝大多数商品和服务价格改由市场定价，商业、物资部门逐步转制，原有的组织形式已经不适应涉案物品价格鉴定的需要，在此背景下，各地价格主管部门相继成立了价格事务所，承担起为司法机关办理涉案物品价格的鉴证服务。 1994年4月22日，为规范价格鉴证工作，最高人民法院、最高人民检察院、国家计委和公安部联合印发，规定赃物估价工作统一由各级政府价格主管部门所属的价格事务所承担。 1997年4月22日，国家计委、最高人民法院、最高人民检察院和公安部联合发布了，规定各级政府价格主管部门所属的价格事务所是受执法机关委托进行扣押、追缴、没收物品价格鉴证的唯一机构。 2000年10月25日，为解决涉案物品价格鉴证工作中遇到的新问题和困难，比如执业范围定位不清、价格鉴证机构名称不统一等，国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组印发（以下简称《规范管理意见》），该意见明确：1.县级以上每个行政区划内只设一个价格鉴证机构，为国家司法机关指定的涉案物品价格鉴证机构；2.各级政府价格部门为价格鉴证机构的主管部门，负责本行政区域内价格鉴证机构的监督管理工作；3.司法机关、行政执法机关和仲裁机构在办理各自管辖的案件中，凡涉及到需要对案件标的物进行价格鉴证的，都应由司法机关指定的价格鉴证机构鉴证，非价格鉴证机构不得承办涉案物品价格鉴证业务；4.凡要求继续从事社会中介评估业务的价格鉴证机构及人员，一律与价格主管部门脱钩，达到相应中介评估行业规定的设立条件，接受其管理，并不得从事涉案物品价格鉴定工作；5.为明确价格鉴证机构的性质，将全国各级价格鉴证机构名称统一规范为“价格认证中心”；等等。 （二）统一司法鉴定管理体制改革后阶段 2005年7月19日，因（以下简称 《决定》）将于2005年10月1日起施行，就推动统一司法鉴定管理体制改革相关问题，国家发展和改革委员会与司法部经研究后印发（以下简称《价格鉴定通知》），该通知明确：“在相关规定尚未出台前，涉案财物价格鉴定工作仍按国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组（国清[2000]3号）和原国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办〔1997〕808号）以及国家发展改革委有关涉案财物价格鉴定的规定执行。”“根据诉讼需要，司法部将就涉案财物价格鉴定纳入司法鉴定登记管理事项商最高人民法院、最高人民检察院，并以此为契机，推动司法鉴定领域对涉案财物价格鉴定实行行政管理和行业管理相结合制度的建立。” 2008年6月4日，国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部联合印发（以下简称《价格鉴定补充通知》），明确：“各级政府价格部门设立的价格鉴证机构为国家机关指定的涉案财物价格鉴定的机构，名称统一为‘价格认定中心’”“各司法、行政执法机关在办理各自管辖刑事案件中，涉及价格不明或者价格有争议、需要对涉案财物或标的进行价格鉴定的，办案机关应委托同级政府价格部门设立的价格鉴定机构进行价格鉴定。” 此后，国家发展和改革委员会及国家发展和改革委员会价格认证中心陆续印发了《价格认定规定》《价格认定行为规范》《价格认定文书格式规范》《被盗财物价格认定规则（2020年）》等一系列价格认定规范性文件。 截至今日，尚未见刑事涉案财物价格鉴定被纳入司法鉴定登记管理的相关文件。 二、相关司法解释所称“价格认证机构”的范围界定 “价格认证机构”在多部司法解释中均被明确赋予在法定条件下有权就刑事涉案财物价值出具报告的法律地位。比如（以下简称《非法采矿解释》）第十三条第二款规定：“矿产品价值难以确定的，依据下列机构出具的报告，结合其他证据作出认定：（一）价格认证机构出具的报告；（二）省级以上人民政府国土资源、水行政、海洋等主管部门出具的报告；（三）国务院水行政主管部门在国家确定的重要江河、湖泊设立的流域管理机构出具的报告。”又如、《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理盗窃油气、破坏油气设备等刑事案件适用法律若干问题的意见》第六条第二款、，等等。 对于“价格认证机构”的具体含义，前述司法解释及其官方理解与适用中均未见详细阐释，从我国刑事涉案财物价格认定的发展历程来看，前述司法解释所规定的“价格认证机构”应仅包括各级政府价格部门设立的价格认定中心。具体理由如下： 第一，《价格鉴定补充通知》已明确规定刑事涉案财产价格鉴定应由各级政府价格部门设立的价格认定中心进行。《价格鉴定补充通知》提到：“各司法、行政执法机关在办理各自管辖刑事案件中，涉及价格不明或者价格有争议、需要对涉案财物或标的进行价格鉴定的，办案机关应委托同级政府价格部门设立的价格鉴定机构进行价格鉴定”“各级政府价格部门设立的价格鉴证机构为国家机关指定的涉案财物价格鉴定的机构，名称统一为‘价格认定中心’”。 第二，政府价格部门主管的价格认定中心与同为政府价格部门主管的价格认证机构实为同一机构。如前所述，价格认定中心是各级政府价格部门设立的价格鉴证机构的规范名称，因而政府价格部门主管的价格认定中心与同为政府价格部门主管的价格鉴证机构实为同一机构。而从刑事涉案财物价格认定的发展历程来看，政府价格部门主管的价格鉴证机构与同为政府价格部门主管的价格认证机构也属于同一机构。1999年明确规定“国务院及地方人民政府价格主管部门是价格认证工作的主管部门，依法设立的价格鉴证机构是受理价格认证的专业机构”，由此可见，价格鉴证机构是从事价格认证的专业机构，故政府价格部门主管的价格鉴证机构与同为政府价格部门主管的价格认证机构实为同一机构。2000年《规范管理意见》虽然明确面向社会提供服务的价格鉴证机构与人员和价格主管部门脱钩，但对于仍由政府价格部门主管的专职从事涉案物品价格鉴定工作的价格鉴证机构，《规范管理意见》将其名称统一规范为“价格认证中心”，这再次说明政府价格部门主管的价格鉴证机构与同为政府价格部门主管的价格认证机构实为同一机构。 第三，与政府价格部门脱钩的从事社会中介评估业务的价格鉴证机构及人员目前仍被禁止从事刑事涉案财产价格认定。在目前刑事涉案财产价格鉴定尚未被纳入司法鉴定登记管理事项的背景下，依照《价格鉴定通知》，涉案财物价格鉴定工作仍按国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组（国清[2000]3号）和原国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办〔1997〕808号）以及国家发展改革委有关涉案财物价格鉴定的规定执行。《规范管理意见》明确规定“凡要求继续从事社会中介评估业务的价格鉴证机构及人员，一律与价格主管部门脱钩……并不得从事涉案物品价格鉴定工作”。结合附件一关于“价格鉴证行业是由国家发展计划委员会主管，主要从事司法机关委托的涉案物品价格鉴证工作。这项工作是司法、执法程序在价格领域的延伸，关系到罪与非罪的判定和‘罪刑相适应原则’的实现”的相关内容，《规范管理意见》中禁止面向社会的价格鉴证机构从事的“涉案物品价格鉴定”主要是指刑事涉案物品价格鉴定。 最后值得一提的是，2023年6月6日起施行的《最高人民法院、最高人民检察院、中国海警局依法打击涉海砂违法犯罪座谈会纪要》第六条规定：“海砂价值难以确定的，依据当地政府相关部门所属价格认证机构出具的报告认定……”，该规定明确将价格认证机构限定为当地政府相关部门所属的价格认证机构，在一定程度上体现了有权就刑事涉案财物价值出具报告的价格认证机构限于隶属于政府部门的价格认证机构。 综上，相关司法解释如《非法采矿解释》第十三条第二款所规定的“价格认证机构”应限于各级政府价格部门设立的价格认定中心。 三、资产评估公司不属于就非法开采的矿产品价值出具报告的适格主体 依照《非法采矿解释》第十三条第二款，在矿产品价值难以确定的情况下，就矿产品价值出具报告的适格主体仅包括三类：价格认证机构；省级以上人民政府国土资源、水行政、海洋等主管部门；国务院水行政主管部门在国家确定的重要江河、湖泊设立的流域管理机构。 资产评估公司显然不属于《非法采矿解释》第十三条第二款规定的后两类主体类型，至于其是否属于《非法采矿解释》第十三条第二款规定的“价格认证机构”的问题，如前所述，《非法采矿解释》第十三条第二款规定的“价格认证机构”仅指各级政府价格部门设立的价格认定中心，而G省某资产评估公司由G省H区市场监督局登记，接受G省价格和产业品牌发展协会管理，属于面向社会提供价格评估服务的机构，并非政府价格部门主管的价格认定中心，其一方面不属于《非法采矿解释》第十三条第二款规定的“价格认证机构”，另一方面按规定也不得从事刑事涉案物品价格认定工作。综上，资产评估公司不属于涉案矿产品价值认定的适格主体。