引言 在大宗商品贸易领域，由于标的物交易体量庞大、单位利润微薄，为降低因频繁运输所产生的仓储成本，行业普遍采用货物存放于第三方仓库、港口库区或监管仓的交易模式，买卖双方共同认可该仓储地点，并通过仓库确认、货权凭证转移及台账变更等方式完成法律上的交付。在资金安排层面，货物流、资金流、票据流与价格流往往相互交织。商事主体的收益来源亦不限于单纯的买卖价差，而是由货物价差、资金利差、汇率差以及时间差共同构成的综合利润。 上述商业安排虽具有经济合理性，但在法律外观上却面临特殊的风险。让与担保以“所有权形式上转移、实质上为债权提供担保”为核心构造，其外观特征与大宗商品贸易中货物原地交付、资金嵌入安排的交易结构高度接近。实践中，中小企业为盘活存货资产、缓解资金压力，常于大宗商品买卖交易中嵌入融资支持性安排，买方同时为卖方融资提供抵押担保。所有权转移与融资关系紧密交织的交易结构在交易外观上呈现与让与担保相似的特征。 在现行规范框架下，一旦发生争议，部分法院据此穿透合同外观，将买卖合同定性为让与担保。若交易未被认定为真实买卖，买受人将丧失所有权人地位，仅能作为担保权人主张权利：既无法请求返还原物或排除强制执行，也难以在标的物被先行查封时以所有权人身份排除执行，通常只能参与分配主张优先受偿；且该优先受偿权以完成动产实际交付或有效公示为前提。此外，权利人必须通过拍卖、变卖等清算程序实现债权，超出部分返还债务人，不得直接取得标的物所有权，变现周期拉长、争议时往往还需诉讼，显著加重了资金回笼负担。 基于前述交易背景，本文结合笔者近年来办理的一系列涉供应链金融动产买卖及执行异议之诉案件中所出现的典型问题，归纳梳理了动产让与担保的规范框架，在此基础上从买受人的立场出发，提出相应的风险防范建议。 一、让与担保的规范框架与构成要件 让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行，将所有权形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该动产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的非典型担保方式。①其法律特征有四：其一，形式转让性，所有权在形式上完成转移，但非终局性归属变更；其二，担保目的性，转移所有权的真实目的是为债权提供担保，权利人仅享有变价权而非完整所有权；其三，清算强制性，债权人须经清算程序实现债权；其四，从属性，让与担保以主债权的存在为前提。② 规范层面，《民法典》第三百八十八条第一款将“其他具有担保功能的合同”纳入担保合同范畴，为让与担保提供了上位法依据；第四百零三条确立动产抵押权登记对抗规则，构成动产担保公示制度的体系基础。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第六十六条明确非典型担保合同的一般效力规则，第七十一条则系统阐述了让与担保的效力与实现规则，确立了“清算型有效、归属型无效”的基础框架。（以下简称“《担保制度解释》”）在《九民纪要》基础上，于第六十三条规定非典型担保约定效力，第六十八条第一款确认清算型让与担保有效，已完成公示的债权人可参照担保物权优先受偿；第二款规定流质条款无效但不影响担保意思表示效力，债权人仍可通过清算实现权利；第三款将约定以本金加溢价款回购且到期不回购财产归债权人所有的回购安排，参照第二款处理，回购对象自始不存在的则按通谋虚伪表示规则处理。进一步明确：当事人已将财产权利转移至债权人名下的，债权人可主张参照担保物权实现权利；未转移的，不享有优先受偿权。则处理名为买卖实为借贷担保的情形。在登记制度层面，确立由中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统承接动产担保登记职能，为动产让与担保的公示提供了制度基础。 综合上述规范与司法实践，动产让与担保的成立须同时满足四个要件：第一，主债权存在，这是担保从属性的基本要求，当事人之间仅有买卖合同而无独立债权债务关系的，不符合让与担保的前提条件；第二，担保合意成立，当事人须就“以所有权转移担保债权实现”达成合意，这是让与担保区别于买卖合同的本质特征，即买卖以终局性所有权转让为目的，让与担保以暂时性所有权转移为手段，清偿后担保物应返还债务人；③第三，完成财产权利变动的公示，动产须完成交付，这是让与担保区别于以物抵债协议的核心标准；④第四，清算义务，债权人须经清算实现债权，不得未经清算直接取得担保物所有权。 二、定性分歧的成因分析 动产让与担保在买卖合同定性上的司法困境，根源不在于个别法院的裁判偏差，而在于交易外观的相似性、当事人意思的多层性以及裁判规范的供给不足三重因素的叠加。 第一，让与担保的法律构造与买卖合同具有相似性。让与担保本身以买卖合同的外观承载担保的真实目的，此种“名义转让、实质担保”的构造与买卖合同存在天然的外观相似性。两种合同都涉及财产权利的名义转移，在合同文本层面难以直观区分。其次，在类似供应链金融的交易中，为了保障标的物的顺利流转以及资金链的畅通，商事主体往往会以存货抵押给银行的方式获得借款。⑤这种融资需求及担保安排的普遍存在，使得交易结构在形式上与让与担保具有一定的相似性，即均涉及财产权利的名义转移或限制，并以保障债权实现为核心目的。两者在外观上的相近性，加之实践中部分合同条款约定不明或履约行为存在瑕疵，导致司法机关在穿透式审查时，容易将原本意图为真实买卖加抵押担保的交易结构整体定性为让与担保，从而对当事人的权利属性产生重大影响。 第二，当事人真实意思表示的探求困难。买卖合同和让与担保的区分，本质上是当事人真实意思表示的识别问题。法官在长期追求利益平衡机制的驱动下，可能从“债务人需保护、债权人可能滥用优势”的预设出发，⑥因此会认为买方作为资金提供一方处于优势地位，而这种预设并不能全面反映当事人在缔约、履约过程中的博弈和动因。不仅如此，当事人的真实意思有时会呈现多层性。一方面，买方确实希望取得货物所有权，以此获得对货物的控制力，确保预付资金的安全，其“取得所有权”的意思是真实的；另一方面，买方的终极目的不仅是持有和经营大宗货物，更是尽快收回资金及收益。当事人的真实商业意图本身就同时包含买卖和融资两个维度，二者不是非此即彼的对立关系，而是共存于同一交易安排之中。⑦法院在事后以单一标签概括这一复合安排，必然面临意思表示识别失准的问题。 第三，企业融资创新的规范缺失。实践中，企业为满足融资需求，常进行结构复杂的交易安排。以供应链金融为例，其顶层制度近年才逐步落地——银保监发〔2022〕29号首次系统规范动产融资业务，银发〔2025〕77号作为目前最为全面的规范性文件，发布时间不久，相关规则尚处于落地磨合阶段。在此背景下，法院审理此类案件时，一方面缺乏识别合法融资安排的规范标准，难以判断当事人的交易结构究竟是真实的买卖加抵押，还是以买卖之名行担保之实；另一方面也缺乏区分让与担保与买卖合同的成熟裁判规则。 三、动产让与担保与买卖合同定性分歧的应对路径 应对定性分歧对买受人的不利影响，首先需要明确界定两者的区分标准，为识别交易性质提供判断方法。在区分标准之外，重申法院在审理此类争议时应当遵循的裁判方法，引导裁判者回归合同文义而非以事后推定替代当事人真实意思表示。在上述区分标准与裁判进路的基础上，方可从买受人角度提出风险防范建议，最大限度维护商事主体的权利。 （一）买卖合同与让与担保的区分 首先，需要考察合同双方的主债权之有无及清算条款之有无。买卖合同中，双方的债权债务关系完全基于买卖本身产生，不存在独立于买卖之外的主债权。买方取得货物所有权后，不负有对货物价值进行清算并向卖方返还超出部分的义务。 其二，买受人对货物是否行使了独立的处分权。买卖合同中买方享有完全的自主处置权，包括自主定价、自行选择下游买家、独立决定出卖时点及数量；让与担保中债权人对担保物的权利以担保目的为限，超出保全担保物合理范围的处置行为通常不被允许。若买方实际从事了上述独立处置行为，表明其以所有权人身份行使对货物的支配，与让与担保中被担保债权人仅对担保物的管领力存在本质区别。处置权的完整性与独立性，是所有权与担保权在权能范围上的根本差异。 其三，合同双方是否存在标的物的返还约定，构成区分两种法律关系的重要标志。买卖合同中买方取得的是终局性所有权，而让与担保中，债务清偿后担保物应返还于债务人，所有权的转移是暂时性的而非终局的。这一差异根植于两种法律关系的目的属性：买卖以终局性权利转让为目的，让与担保以暂时性权利转移为手段。 其四，资金流向是否呈现闭合回路，亦有助于甄别交易性质。买卖合同中买方付款后，通过取得和处置货物实现回报，资金走向呈现付款、收货、销售、回款的单向链条；让与担保中提供资金一方期待的是资金本身的返还及收益，货物只是保障返还的手段，资金走向呈现出借与返还的闭环结构。 （二）意思表示的解释方法与裁判应对 第一，以合同文义为解释起点，但不拘泥于文字。《民法典》第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。合同明确约定为买卖的，在没有充分相反证据时，不应轻易以“穿透”之名否定文义。⑧合同文义是当事人意思最直接的载体，事后以单一标签覆盖复合交易安排，本身即构成对意思自治的不当干预。 第二，区分交易的固有融资功能与独立的担保合意。买卖合同本身具有的资金安全保障效果，是商品交换的内在特征，不足以单独构成认定为让与担保的依据。认定让与担保，须有独立于买卖合同之外的担保意思表示，如回购义务、清算条款、超额返还约定等。⑨换言之，融资功能系买卖合同的附带效果还是当事人有意创设的担保，是区分二者的核心标准。 第三，以履行行为作为探求真实意思表示的核心证据。合同文本在定性争议中容易被解释为形式上的买卖，故司法实践中应将审查重心置于履行行为，尤其关注买方对货物是否行使了独立的处置权（自主定价、自行选择下游买家、独立决定出库时点及数量）。若买方的控制行为已超出保全担保物的合理范围，体现出所有权人的独立意志，则应认定为真实买卖而非让与担保。在事实真伪不明时，应遵循存疑时尊重合同文义的原则，避免以事后推理替代当事人在缔约时的真实意思。 （三）交易合同设计与证据保全 在供应链金融制度供给尚不充分的背景下，交易参与方通过事前合同设计与证据保全来降低定性风险，是当前最为务实的应对路径。 其一，合同设计应明确交易定性。若交易实质为买卖，合同应明确约定买方对货物的独立处置权，包括自主定价、自行选择下游买家、独立决定标的物出卖时点及数量等具体权能。代偿卖方债务作为付款方式的，补充协议中应明确约定“代偿视为支付货款，不构成借贷或担保关系”，并通过框架协议或补充协议明确记载整体交易目的及法律关系定性。同时，为避免合同条款被认定为形式上的买卖，合同履行过程中应保存买方自主决定销售、定价的相关记录，用以证明买方作为所有权人对货物的控制和处置，而非担保权人的风险控制行为。 其二，主动完成公示登记。无论交易被如何定性，均建议在动产融资统一登记系统办理登记。若被认定为让与担保，已完成登记可保障优先受偿权；若被认定为买卖，登记亦不损害所有权人权利。对于已实际控制货物的，相关控制记录应系统保存，作为公示的补强证据。 其三，诉讼中采取主位与预备诉请的双层构造。主位诉请为确认买卖合同关系成立、确认买方为货物所有权人；预备诉请为确认让与担保关系成立、确认对货物享有优先受偿权。这种构造有助于在法院采纳不同定性路径时均获得一定程度的权利保护，避免因单一诉请不被支持而全案败诉。 结语 动产让与担保在买卖合同定性上的司法困境，根源于当事人真实意思的探求困难与买卖合同固有融资功能和法律意义上担保目的之间的结构性界分难题。《民法典》第三百八十八条功能主义担保观的意义，不在于将所有具有融资功能的交易均纳入担保制度调整，而在于为不同类型的交易提供恰当的规范供给。裁判者在面对买卖合同定性争议时，应以合同文本为逻辑起点，以直接证据为优位依据，在没有充分证据证明当事人之间存在隐藏法律关系的场合，不轻易否定书面合同所体现的法律关系。对于交易参与方而言，在缔约阶段明确法律关系定性、主动完成公示登记、系统积累控制权证据，是降低定性风险的最有效手段；对于裁判者而言，以合同文义为起点、以履行行为为核心、在事实真伪不明时尊重书面合同，则是减少定性分歧的司法路径。 注释引用 ①参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条 ②参见公报案例 ③参见吴昭军：《类型化界定涉“借”案件中的买卖合同性质》，载《东方法学》2017年第4期。 ④同上 ⑤参见《中国人民银行金融监管总局最高人民法院国家发展改革委商务部市场监管总局关于规范供应链金融业务引导供应链信息服务机构更好服务中小企业融资有关事宜的通知》（银发〔2025〕77号）第（二）条 ⑥贾梦嫣：《构建“形神兼备”的让与担保规则——基于〈民法典〉担保解释的法律构造与精细化规则探究》，载《贵州社会科学》2023年第4期。 ⑦阙梓冰：《论所有权让与交易的担保化及其限度》，载《现代法学》2024年第6期。另参见冯洁语：《民法典视野下非典型担保合同的教义学构造——以买卖型担保为例》，载《法学家》2020年第6期。 ⑧参见最高人民法院（2015）民一终字第78号民事判决书（洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案）。该判决指出：“合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力”“在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系的情形下，不宜简单否定既存外化法律关系”。 ⑨冯洁语：《民法典视野下非典型担保合同的教义学构造——以买卖型担保为例》，载《法学家》2020年第6期。 相关法律法规及规范性文件 （法释〔2020〕28号） （法释〔2023〕12号） （2020年第二次修正） 《全国法院民商事审判工作会议纪要》 《最高人民法院关于在审判工作中促进提质增效推动实质性化解矛盾纠纷的指导意见》 （国发〔2020〕18号） 《中国银保监会中国人民银行关于推动动产和权利融资业务健康发展的指导意见》（银保监发〔2022〕29号） 《中国人民银行金融监管总局最高人民法院国家发展改革委商务部市场监管总局关于规范供应链金融业务引导供应链信息服务机构更好服务中小企业融资有关事宜的通知》（银发〔2025〕77号）

前言 经济下行的大环境下，谁都想捂紧钱袋子过日子。然而，面对亲朋关系，难免出现资金周转之需。那么，出借人为了避免借款人最终无力偿还借款，尽最大可能实现自己的债权，往往会与借款人在订立民间借贷的同时，再签订与借款金额价值相当的买卖合同。约定借款人无力偿还债务，则双方履行买卖合同，使得债权债务得以消灭。若借款人拒不配合履行合同，当事人则会选择向法院提起诉讼，此时，面对两个合同，当事人能否选择其中一个合同关系提起诉讼？ 01 当事人之间建立民间借贷法律关系 2015年9月1日施行旧之前，对于既签订民间借贷合同，又签订买卖合同的情况，在实务中处理做法并不统一。随着该司法解释的公布及施行，相关的条文已经统一了法律适用。自此，司法实践中对此不再产生适用上的争议。 存在该情形时，并不存在选择其一合同法律关系提起诉讼的可能，正确的处理方式是:当事人应按照民间借贷法律关系提起诉讼。 若当事人选择按照买卖合同法律关系提起诉讼，按照最新的规定，结合庭审情况，法庭会释明是否变更诉讼请求，当事人拒绝变更诉讼请求，坚持按照买卖合同法律关系主张诉请的，法院则会作出驳回当事人的起诉。 当事人按照民间借贷法律关系进行诉讼后，在判决作出并生效后，借款人仍不履行生效判决。此时，出借人可以将该买卖合同的标的物作为执行线索向法院进行提交，并申请对该买卖合同标的物进行拍卖、变卖，所得价款用于偿还出借人债务。 02 买卖合同实为民间借贷合同的担保 当事人签订民间借贷合同，多数是为避免借款人无力清偿债务，才同时签订买卖合同，约定当借款人无力清偿债务条件成就时，标的物所有权转移至出借人名下。此时，当事人双方之间既有民间借贷合同，又有买卖合同，而双方订立买卖合同的真实意思是为了担保民间借贷合同的顺利履行，而并非是为了达成真实的买卖合同关系。 该情形下，当事人之间真实的纠纷基础法律关系还是民间借贷，对于双方签订的买卖合同实际上是为履行民间借贷合同提供的担保。如此来看，当事人双方的法律关系仍为民间借贷合同关系，而不是买卖合同关系。当借款期限届满，借款人无力偿还款项，即便出借人请求履行买卖合同，法院也会按照真实的民间借贷关系进行审理。 买卖合同的效力实则是依附于作为主合同的民间借贷法律关系。从合同履行的主次关系来说，也是应优先履行主合同。故而，实务中，通常来说并不允许当事人直接跳过主合同，而直接履行从合同。更何况，从当事人各方订立民间借贷合同及买卖合同的真实意图来看，只是为了防止借款人无力偿还借款，还本、付息才是当事人双方的最初目的。 把买卖合同认定为民间借贷合同的担保，而不是在民间借贷履行不能时可以直接履行买卖合同，亦是从立法上保护借贷双方的合法利益。对于借款人而言，避免其提供的标的物被高值低估；对于出借人而言，在借款人无力清偿款项时，买卖合同标的物可作为执行财产线索，由法院拍卖偿还债务，维护了市场交易的公平。 03 律师哥提示 本文所述的情形，当事人双方签订买卖合同的目的在于作为出借人实现其债权而提供的担保，也就是大家俗称的“名为买卖合同，实为民间借贷担保”。根据的规定，应按照民间借贷法律关系进行处理。 若当事人双方民间借贷合同债务履行期限届满，债务人无力清偿时，双方再签订买卖合同，将借款转为买卖标的物的对价款项。这种情形则不属于规定的为民间借贷提供担保的行为。此时，当事人双方通过真实意思表示，终止了原民间借贷合同，重新达成了买卖合同法律关系，原借贷债权债务消灭，双方履行的为买卖合同法律关系。买卖合同对双方具有约束力，未履行该合同时，一方以买卖合同纠纷提起诉讼，法院则会按照买卖合同法律关系审理案件并作出调解、判决。 以上观点希望对你有所启发。

案情简介 2019年，原告赵某因购房需要，经人介绍得知位于某地楼盘的房屋正在对外销售。同年5月3日，赵某与被告裴某、中介勾某签订《购房意向书》，约定房屋总价款24万元，赵某先行支付首付款18万元。赵某依约向勾某支付了首付款。 2024年3月17日，赵某与裴某签订《房屋买卖协议》及《房屋补充协议》，约定赵某再行补缴房款11万元（含剩余房款6万元及政策调整导致的成本上调款5万元）。同日，赵某支付完毕全部款项，裴某向其交付房屋钥匙，赵某随即对房屋进行装修，花费1.8万元。 然而，2024年10月，赵某在装修过程中发现另有他人同时对该房屋进行装修。经了解，该房屋系被告冯某与他人合伙开发建设，属于法律上禁止买卖的“小产权房”，无权对外销售。更令人意外的是，冯某随后将该房屋转卖他人，已有他人实际入住。 赵某多次与三被告交涉，三人虽口头承诺退款赔偿，却始终推诿拖延。无奈之下，赵某委托河南光法（洛阳）律师事务所冯雯妍律师提起诉讼，请求确认合同无效，并要求三被告共同返还购房款29万元、支付资金占用利息及装修损失。 案件结果 栾川县人民法院经审理认为，案涉房屋为被告冯某与他人合伙开发，无合法产权，属于违反法律禁止性规定的小产权房。被告裴某将房屋转卖给赵某，双方签订的《购房意向书》《房屋买卖协议》《房屋补充协议》依法确认无效。 关于返还购房款的主体，法院认定：被告裴某虽收取21万元房款，但其已将房屋实际交付赵某，导致赵某无法入住的根本原因是冯某将房屋转卖他人，冯某系实际侵权人，故裴某不承担退款责任；被告勾某作为房屋中介，长期从事房屋出售行业，明知案涉房屋无合法产权仍帮助出售，应退还其收取的3万元中介费；被告冯某在赵某不知情的情况下将房屋另售他人，且庭审中承诺全额退还款项，扣除勾某应退还的3万元后，冯某应退还赵某26万元房款。 法院同时支持了赵某的装修损失主张，判令冯某赔偿装修费1.8万元，并自2025年7月5日（冯某微信承诺退款之日）起按同期贷款市场报价利率支付资金占用利息。 法院判决： 确认赵某与裴某签订的购房协议无效； 冯某于判决生效后十五日内返还赵某购房款26万元及相应利息； 冯某赔偿赵某装修费1.8万元； 勾某返还赵某中介费3万元； 驳回赵某其他诉讼请求。 律师接案 一、小产权房买卖合同因违反法律强制性规定而无效。 根据（本案适用原合同法，因法律事实发生于民法典施行前）规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。小产权房系在集体土地上建设、未办理合法产权登记的房屋，国家明令禁止其向本集体经济组织成员以外的人员销售。 本案中，案涉房屋无合法产权，被告裴某将其转卖给原告赵某，违反了房地产管理的强制性法律规定，故法院依法认定相关购房协议无效。 二、合同无效后的财产返还责任认定。 合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。 本案中，法院并未简单判令所有被告共同担责，而是根据各被告在交易中的实际角色、过错程度以及因果关系进行了精细化区分： 被告冯某作为房屋的实际开发方和出卖源头，在明知房屋已出售给裴某、后又转让给赵某的情况下，仍将房屋转卖他人，直接导致赵某无法占有使用房屋，是本案损失发生的根本原因。法院判令冯某承担主要退款及赔偿责任，符合过错与责任相适应的原则。 被告裴某虽与赵某签订合同并收取房款，但其已按约交付房屋，后续房屋被他人占用并非裴某所致，故法院认定裴某不承担退款责任。这一认定体现了因果关系的严格审查。 被告勾某作为专业房屋中介，对房屋产权的合法性负有基本的审查义务，其在明知案涉房屋无合法产权的情况下仍积极促成交易并收取中介费，存在明显过错，故法院判令其退还所收中介费。 三、装修损失及利息的计算依据。 原告赵某为装修支出了1.8万元，该损失系基于对合同有效的合理信赖而产生。合同无效后，该信赖利益损失应由过错方承担。被告冯某在庭审中对此无异议并承诺赔偿，法院予以支持。关于利息，法院未按原告起诉之日计算，而是以被告冯某微信中明确承诺退款的时间（2025年7月5日）作为起算点，充分考虑了当事人的实际意思表示，裁判尺度合理。 光法提醒 小产权房交易看似价格低廉，实则暗藏巨大法律风险。 一、小产权房买卖合同不受法律保护。 无论交易双方签订何种形式的协议，只要标的物为小产权房，合同均因违反国家强制性规定而被认定无效。合同无效后，购房者不仅无法取得房屋所有权，还可能面临房款难追回、装修损失自担等风险。 二、“高性价比”背后往往是高风险。 本案中，原告支付29万元购房款及1.8万元装修费后，最终因房屋被他人入住而无法实现居住目的。虽然法院判决被告返还部分款项，但执行过程可能存在不确定性。购房者切勿因价格诱人而忽视产权合法性审查。 三、购房前务必核实房屋产权性质。 购买新建商品房，应查验开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等“五证”是否齐全；购买二手房，应核实不动产权证书的真实性及是否存在抵押、查封等权利限制情形。对无法提供合法产权证明的房屋，应坚决不予购买。 四、中介机构同样需承担法律责任。 房屋中介作为专业机构，对房源合法性负有审查义务。若中介明知或应知房屋为小产权房仍积极促成交易，依法应退还中介费，情节严重的还可能承担连带赔偿责任。购房者选择中介服务时，也应关注其资质和信誉。 五、权益受损应及时寻求法律帮助。 本案原告在发现房屋被他人装修后，及时委托律师介入并通过诉讼维权，最终获得了部分支持。如您正面临类似纠纷，建议及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。 法律不保护在权利上沉睡的人，更不保护明知风险而心存侥幸的交易。购房安家，事关重大，唯有依法依规，方能行稳致远。

该案入选中国法院2024年度案例 关键词：民事、房屋买卖合同、欺诈、重大误解、信息披露义务 基本案情 位于北京市×区×号房屋登记在王某名下，王某系所有权人。2021年7月，王某的父亲（当时王某之法定监护人，出卖人）与徐某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定，王某出售其名下位于北京市×区×号房屋给徐某，购房定金为100万元。第五条第5项写明，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系；第五条第7项约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。 当日，徐某给付王某定金20万元。次日，徐某再次向王某支付定金80万元，随即，徐某得知王某之母坠楼身亡一事，即与某房地产经纪公司员工联系，要求退还定金。某房地产经纪公司多次组织双方协商，但未能达成一致。而后，徐某向一审法院提起本案诉讼，要求撤销《房屋买卖合同》《房屋买卖居间合同》等，判令王某返还徐某支付的购房定金100万元及利息，判令某房地产经纪公司承担相应连带责任。王某提出反诉，要求解除《房屋买卖合同》，判令徐某赔偿相应数额的违约金。 一审法院判决：一、撤销徐某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王某于本判决生效后七日内一次性退还徐某定金100万元及利息；三、驳回徐某的其他本诉请求；四、驳回王某的全部反诉请求。王某不服一审判决，提起上诉。 二审中，徐某表示其购买涉案房屋系用于结婚，购房过程中没有主动询问出卖人涉案房屋是否涉及居住人非正常死亡事件。王某父亲、某房地产经纪公司均表示徐某在购房过程中没有提及上述购房目的。徐某称其于2021年7月24日下午第一次看房，看房时间大约半小时，于7月25日晚上在中介公司处签订合同。某房地产经纪公司表示情况基本属实。徐某主张其购买涉案房屋是作为婚房及改善家庭居住环境使用，王某母亲坠楼，对其购买意愿具有直接决定性的影响。基于重大误解签订的合同，是可撤销的。王某认为本案不构成重大误解。 北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。 裁判理由 法院生效裁判认为：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，徐某主张出卖人王某对于其母亲之事应当主动告知，如不主动告知则属于欺诈。但王某母亲是从涉案房屋所在楼宇之楼顶高坠身亡，死亡地点在涉案房屋之外，涉案房屋不构成徐某所称的“凶宅”。双方签订合同过程中，王某未主动告知其母亲死亡事件，不属于故意隐瞒真实情况。故徐某所主张的欺诈理由不能成立。 关于徐某订立合同时意思表示是否真实，本院认为，徐某在交易过程中存在重大误解之情形，理由如下：行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为重大误解。从一般购房人的心理考量，涉案房屋居住人在房屋附近非正常死亡，该事件会对购房人造成心理影响，影响其购买意愿及交易之达成。根据当事人陈述的买房过程，虽然涉案房屋总价较高，但徐某的整个看房、签订合同过程非常短，此过程反映出徐某没有时间获取充分的信息。在沟通不充分、信息不对等的情况下，徐某对涉案房屋产生错误认识，错误认为该房屋居住人不存在影响其购买意愿的非正常死亡之情形。如果徐某知晓王某母亲在涉案房屋所在楼宇楼顶高坠身亡，按照通常理解，此事件会影响徐某的购房意愿。徐某在订立合同第二天知晓此情况之后，立即与出卖人协商要求退还定金，可以印证徐某对涉案房屋产生错误认识并基于此作出相应意思表示。因此，徐某基于重大误解与王某订立《房屋买卖合同》，其意思表示不真实，上述合同应予撤销。一审判决认定王某构成欺诈，在适用法律方面存在瑕疵，本院予以纠正。但一审判决结果正确，本院予以维持。 裁判要旨 1.房屋出卖人对于居住人在房屋外非正常死亡事项不负有信息披露义务，在买受人未询问的情况下，出卖人不告知上述信息不属于故意隐瞒真实情况，不构成欺诈。 2.买受人主张基于特定目的购房，但因自身不谨慎之过失未获取充分信息，对房屋性质产生错误认识而购买居住人存在非正常死亡情形的房屋，在此情况下，买受人基于重大误解请求撤销合同，应予支持。 关联索引 一审：北京市海淀区人民法院 二审：北京市第一中级人民法院（2022）京01民终6599号 房屋出卖人信息披露义务应如何界定？ 本案是买受人购房后认为出卖人故意隐瞒房屋系“凶宅”构成欺诈，所引发的房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋是否构成凶宅以及基于该认定结果出卖人是否负有信息披露义务，都是本案需要厘清的争议焦点问题。 一、出卖人是否构成欺诈 所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中不存在出卖人虚假告知的情形，主要讨论是否存在故意隐瞒的情况。故意隐瞒真实情况，前提是该情况应当告知而未告知，如果出卖人并不具有主动告知相关事项的义务，也就无所谓“故意隐瞒”。 我国并没有系统的法律法规规定房屋出卖人应当向买受人披露哪些房屋信息，导致司法实践中法院对此问题有较大的自由裁量空间，处理的结果也并不相同。民法典第五百条第二项规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。该条款是关于缔约过失责任的规定，虽未直接从正面规定合同双方的信息披露义务，但却从责任承担上体现了该义务，披露的范围为“与订立合同有关的重要事实”，是比较宽泛的表述。那么何种信息属于“与订立房屋买卖合同有关的重要事实”，房屋居住人非正常死亡事件是否属于这一重要事实就成为本案关键问题。 在法律规定和既往判例都没有标准答案的情况下，本文认为，结合信息分析学的理论观点及域外法的相关规定，出卖人披露的信息应当为房屋中存在的或与房屋有关的可能影响买受人购买意向以及购买价格因素的信息，往往具有以下特征：第一，关联性。披露的信息应与房屋自身有关，如房屋的架构、质量、权属状况等；或虽与房屋自身无直接关联，但影响房屋价值。第二，重要性。披露的信息应对买受人的购房意向有决定性影响。第三，合乎一般买受人的合理期待。购买房屋是个人生活的重要事项，虽然买受人都希望买到尽善尽美的房屋，但符合现实生活的情况是，房屋或多或少存在所谓的“瑕疵”，而房屋交易时间的有限性与房屋信息的繁杂性之间就会存在矛盾，只有那些合乎一般买受人合理期待的信息才应属于披露义务范围。如房屋系“凶宅”的信息，由于敬畏死者的信仰与忌讳是一种具有长远历史积淀的传统文化，社会大众对“凶宅”的忌讳是普遍的、根深蒂固的，甚至被认为属于民间风俗习惯的范畴。在这种情况下，应当认定“凶宅信息”是一般买受人希望获取的信息，这种期待具有普遍性和合理性，该信息应当披露。第四，属于一般出卖人的正常认知范围。披露的信息是一般出卖人购买及居住房屋期间经历的事实及自然获取的信息，无需为此花费额外的时间、精力及金钱。 本案中，关于王某是否构成欺诈。首先，王某母亲系从涉案房屋所在楼宇的楼顶高坠身亡，死亡地点亦在房屋外，故涉案房屋并不构成通常意义上的“凶宅”。徐某主张王某应当披露的事项不属于“凶宅信息”。其次，尽管上述事项与房屋具有一定的联系，即死亡人系原房屋居住人，死亡地点在房屋附近，但与“凶宅信息”不同，该信息与房屋的关联性较弱，且根据传统文化及社会背景来看，并不能认定该事项为符合一般买房人合理预期的信息。结合徐某陈述及其买房目的为购置婚房的主张，徐某对房屋忌讳的事项要多于普通买房人，对房屋信息获取的期望要高于普通买房人。因此，如果徐某对房屋居住人非正常死亡类事实有较高关注，其可以通过主动询问获取该信息。法院并不否认在徐某询问后王某有如实告知的义务，但在询问前，王某并没有主动告知其母亲在涉案房屋外非正常死亡事项的义务。据此王某未主动告知上述事项，不属于故意隐瞒真实情况，不构成欺诈。 二、买受人是否存在重大误解 基于重大误解实施的民事法律行为可撤销的条件如下：其一，表意人对合同内容发生了重大误解；其二，表意人因重大误解作出了意思表示；其三，重大误解是因为表意人自己的过错造成的。本案中，关于徐某是否存在重大误解。首先，徐某对房屋买卖合同的标的物“房屋”的性质产生错误认识。徐某自述其购买房屋目的是作为婚房及改善家庭居住环境使用，其真实意思表示应当为购买一套符合其自身特定要求的房屋，即购买不存在居住人非正常死亡情形的房屋。因此其对房屋买卖合同内容产生了重大误解。其次，徐某基于上述错误认识，作出了购买的意思表示，且徐某产生重大误解是由于自身不谨慎之过失造成。涉案房屋总价较高，但徐某的整个看房、签订合同过程非常短，反映出徐某没有时间获取充分的信息，在沟通不充分、信息不对等的情况下，徐某对涉案房屋产生错误认识。因此，徐某基于重大误解请求撤销《房屋买卖合同》，应予支持。

在我国《民法典》所构建的合同法律体系中，建设工程合同与买卖合同均属典型有名合同，二者在立法目的、权利义务构造、法律适用规则及纠纷解决机制上存在本质差异。建设工程合同以承包人实施工程建设、发包人支付工程价款为核心，承载不动产建造与公共安全保障功能；买卖合同以出卖人转移标的物所有权、买受人支付价款为根本，聚焦动产或特定财产权的交易流转。司法实践中，大量“供货+安装”复合型合同模糊了二者边界，当事人常就合同性质产生激烈争议，直接影响管辖法院确定、合同效力判断、价款结算方式、违约责任认定乃至诉讼时效起算等关键问题。 最高人民法院相关司法解释及裁判规则一再强调，认定合同性质不能仅凭合同名称，而应立足合同核心义务、法律关系本质及履行特征综合判断。当前实务痛点集中于：一是“供货附带安装”与“包工包料施工”的边界模糊；二是专属管辖与协议管辖的冲突频发；三是效力、结算、时效等实体规则适用混乱；四是关键证据的证明力排序与采信标准不统一。本文以《民法典》及配套司法解释为规范基础，结合典型司法案例与代理实务，系统梳理两类合同的本质区别、认定维度、管辖权差异、核心证据规则及实体法律后果，为律师办理同类案件、法官统一裁判尺度提供理论支撑与操作指引。 关键词：建设工程合同；买卖合同；合同性质认定；管辖权； 一、建设工程合同与买卖合同的法律界定与规范基础 （一）买卖合同的法律定义与核心特征 《民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”其内容通常涵盖标的物名称、数量、质量、价款、履行期限、地点、方式、检验标准、结算方式等条款，“以所有权转移为核心给付义务”，不要求出卖人具备特殊资质，遵循意思自治与市场交易规则。 买卖合同的本质是“财产权的静态流转”，履行具有一次性、即时性或短期性特征，即便附随安装、技术指导等义务，亦属辅助性从义务，不改变买卖关系的根本属性。 （二）建设工程合同的法律定义与核心特征 《民法典》第七百八十八条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，包括工程勘察、设计、施工合同。”施工合同必备条款包含工程范围、工期、质量、造价、竣工验收、质量保修等，“以工程施工与成果交付为核心给付义务”。 建设工程合同本质是“不动产成果的动态建造”，涉及公共安全与建筑市场秩序，法律对主体资质、规划审批、招标投标、质量安全、监理验收等施以强制性公法管制，属于特殊承揽合同，优先适用建设工程专项规则。 （三）规范基础与适用边界 买卖合同适用《民法典》第二编第二分编第九章及买卖合同司法解释；建设工程合同适用《民法典》第七百八十八条至第八百零八条、及建设工程施工合同司法解释（一）。二者分属不同规范群，“合同性质直接决定法律适用路径与裁判结果”。 二、建设工程合同和买卖合同的本质区别在于核心义务与法律关系构造根本不同 实务与理论界普遍共识：建设工程合同和买卖合同的本质区别在于核心给付义务、法律关系客体、主体资质要求、成果属性及监管强度的根本差异，而非是否存在供货或安装行为。 （一）核心给付义务不同：所有权转移VS工程建设 买卖合同的“主给付义务是转移标的物所有权”，价款对应货物价值，安装、技术指导等为附随义务，不构成对价核心。建设工程合同的“主给付义务是完成施工并交付合格工程”，价款对应施工劳务、管理、材料、机械等综合成本，材料采购仅为履行施工义务的手段，而非合同目的。 （二）法律关系客体不同：特定物VS建造行为与工程成果 买卖合同客体“既有或可特定化的动产/财产权利”，履行是所有权的静态转移；建设工程合同客体是“施工行为与凝结于不动产的工程成果”，履行是持续、复杂的动态建造过程，成果不可移动、具有独立性与固定性。 （三）主体资质与监管要求不同：无强制准入VS严格资质管制 买卖合同对出卖人无强制资质要求，仅特殊产品需许可；建设工程合同要求承包人必须具备**建筑业企业资质**，无资质或超越资质将导致合同无效，且需遵守规划许可、招投标、监理、安全质量等强制性规范。 （四）履行与验收特征不同：一次性交付VS阶段性施工与竣工验收 买卖合同多为一次性交货、检验；建设工程履行周期长，含开工、进度款、隐蔽工程验收、中间交工、竣工验收、质保期等环节，实行全过程监管。 （五）风险与责任承担不同：交付转移风险VS工程质量终身责任 买卖合同风险一般随交付转移；建设工程实行质量责任制，承包人对地基基础与主体结构终身负责，且存在保修义务与缺陷责任制度。 综上，判断合同性质的唯一标准是：当事人的核心义务是“卖东西”还是“干工程”。仅供货并附技术指导为买卖；以施工为核心、材料为手段、交付工程为目的，则为建设工程合同。 三、“供货+安装”复合型合同的司法认定规则与实务标准 实践中争议高发于“材料设备采购附带安装”的合同，法院采“实质重于形式”原则，从以下维度综合判断。 （一）安装是否属于意义上的“建筑活动” 规定，建筑活动指各类房屋建筑及其附属设施的建造和配套线路、管道、设备安装。仅动产简易安装、不涉及建筑主体与结构安全，不构成建筑活动；涉及隐蔽工程、结构附着、功能配套，则纳入建设工程范畴。 典型案例：消防、空调、电梯、钢结构、幕墙等安装，因与建筑物主体不可分、涉及公共安全，多被认定为建设工程合同；普通门窗、护栏供货+指导安装，多认定为买卖合同。 （二）合同内容与权利义务的实质判断 法院“不看名称看内容”：约定工程名称、地点、工期、进度款、竣工验收、质保、监理、施工安全、签证变更等，指向建设工程合同；仅约定货物规格、数量、单价、交货、检验、所有权转移，指向买卖合同。 （三）主给付义务与附随义务的区分 安装是“主给付义务”则为建设工程；安装是“附随义务”则为买卖。判断要素：单价是否含施工费、是否单独计取安装费、是否以工程交付为验收标准、是否需施工资质、是否纳入工程整体验收。 （四）是否构成建筑工程分项工程 参照《建筑与市政工程施工质量控制通用规范》（GB 55032-2022）附录A，若属于分部/分项工程，宜认定为建设工程合同；仅为设备摆放、简易拼接，不构成工程分部/分项，宜认定为买卖合同。 （五）典型案例裁判要旨 1. 预拌混凝土浇注案：合同名为买卖，约定现场浇注、服从施工管理、安全生产，法院认定为建设工程施工合同，适用专属管辖。 2. 人防设备采购案：约定工程名称、地点、施工、验收、质保、进度款，法院认定为建设工程分包合同，专属管辖优先于协议管辖。 3. GRG/GRC构件供货案：卖方仅供货+技术指导，不负责施工，仲裁委认定为买卖合同，违约金索赔因时效届满被驳回。 四、管辖权方面：两类合同性质不同导致管辖规则的本质区别 合同性质对管辖具有决定性影响，是律师办理案件的首要程序争点。 （一）建设工程合同纠纷：专属管辖，排除协议管辖 及明确：建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，由工程所在地法院专属管辖，当事人协议管辖、仲裁约定违反专属管辖的无效。 适用范围包括：施工合同、分包合同、装饰装修合同、消防/空调/钢结构安装合同等具有施工属性的纠纷，无论是否结算、是否完工，均适用专属管辖。 （二）买卖合同纠纷：协议管辖优先，无约定则法定管辖 买卖合同不适用专属管辖，当事人可书面协议选择被告住所地、合同履行地、签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点管辖，不违反级别管辖即有效。 无约定时，由被告住所地或合同履行地法院管辖；给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。 （三）程序冲突与实务处理 1. 名为买卖、实为施工：协议管辖无效，移送工程所在地法院。 2. 名为施工、实为买卖：按买卖合同确定管辖，尊重有效约定。 3. 仲裁条款效力：建设工程合同可约定仲裁，排除法院管辖；仅管辖法院约定违反专属管辖无效，仲裁约定有效。 （四）管辖权异议要点 提出主体：仅限被告，在答辩期内提出。 审查范围：地域管辖、级别管辖、仲裁协议效力，被告主体资格不属于管辖异议范围。 处理规则：异议成立裁定移送；异议不成立裁定驳回；撤诉则异议不再审查。 五、合同性质认定的争议焦点与关键证据规则 实务中认定争议集中于证据证明力冲突，法院采高度盖然性与实质要素审查，以下证据对定性起决定性作用。 （一）直接决定合同性质的核心证据 1. 书面合同文本：最高法公报案例确认，合同为原始直接证据，是定性逻辑起点，重点审查名称、标的、价款构成、验收标准、质保、资质要求、安全责任等条款。 2. 价款构成与支付凭证：按进度付款、含措施费/管理费/规费，指向施工；固定单价、按交货量结算，指向买卖。 3. 验收文件：竣工验收报告、隐蔽工程记录、监理签证、竣工图，指向施工；收货单、检验报告、产品合格证，指向买卖。 4. 资质与招投标文件：要求施工资质、履行招投标程序，指向施工；无资质要求、按采购流程，指向买卖。 5. 履行过程文件：施工日志、技术交底、工期签证、安全交底、整改通知，指向施工；送货单、对账单、发票，指向买卖。 （二）易混淆证据的证明力判断 1. “工程量”表述：买卖合同中供货量常被表述为工程量，仅数量核算用语，不改变性质。 2. 安装指导：卖方派员指导≠施工，无施工组织、无独立施工行为，仍为买卖附随义务。 3. 结算报告：买卖结算仅针对货款，不含索赔、违约金；工程结算可包含工期、质量、索赔等。 （三）证据采信的实务规则 合同条款优先：无相反证据，以合同约定的核心义务为准。 履行行为补强：合同约定不明时，以实际履行方式、验收标准、付款节奏定性。 举证责任分配：主张建设工程关系的一方，应举证证明施工义务、资质要求、工程验收等要素。 六、合同性质不同导致的实体法律后果差异 （一）合同效力认定规则不同 建设工程合同：无资质、超越资质、借用资质、必须招标未招标/中标无效、未取得规划审批，均可能无效。 买卖合同：一般不因资质、规划审批无效，只要意思表示真实、不违反强制性规定即有效。 （二）合同相对性与责任主体不同 买卖合同：严守相对性，仅可向合同相对方主张权利。 建设工程合同：实际施工人可突破相对性，请求发包人在欠付工程款范围内承担责任。 （三）价款结算与诉讼时效不同 买卖合同：结算仅限货款，违约金、索赔不属于结算内容；时效自知道或应当知道违约之日起算。 建设工程合同：结算含工程款、索赔、违约金等；时效自结算完毕或应结算之日起算。 （四）质量责任与保修义务不同 买卖合同：质量异议期较短，责任限于标的物本身。 建设工程合同：质保期法定，地基与主体结构终身负责，缺陷责任期内无偿维修。 七、实务应对策略与风险防范建议 （一）合同起草与审查 1. 明确合同名称与核心标的，避免“采购施工合同”等模糊表述。 2. 清晰界定义务：买卖仅约定供货+技术指导；施工明确工期、进度款、验收、质保、资质。 3. 管辖条款：买卖约定有效管辖法院；施工尊重专属管辖，可约定仲裁。 （二）证据留存与管理 买卖：保存合同、送货单、收货单、对账单、发票、检验报告。 施工：保存合同、图纸、签证、施工日志、隐蔽工程记录、进度款支付、竣工验收资料。 （三）争议解决策略 1. 先定性：以合同条款+履行证据确定法律关系。 2. 程序争点：优先提出管辖异议，锁定管辖法院/仲裁机构。 3. 实体抗辩：买卖以时效、质量检验期抗辩；施工以结算、资质、过错分担抗辩。 结语 建设工程合同与买卖合同的界分，是建筑与商事纠纷领域的基础性、关键性问题。二者的本质区别在于核心给付义务是转移标的物所有权还是实施工程建设、交付不动产成果**，这一区别直接决定管辖规则、合同效力、责任主体、结算方式、时效起算等全流程法律后果。司法裁判已形成稳定共识：不看名称看实质，不看表面看核心义务，不看附随看主给付。 对法律实务工作者而言，必须牢牢把握“核心义务+履行特征+证据链”三维认定标准，在合同起草、证据管理、争议应对中精准定性，才能有效控制程序与实体风险，维护当事人合法权益。随着建筑产业化与供应链融合加深，复合型合同将持续增多，统一司法认定标准、强化证据规则适用、厘清法律适用边界，仍是理论与实务界的重要课题。 参考文献： [1] 中华人民共和国主席令第45号. 中华人民共和国民法典[S]. 2020. [2] 最高人民法院. 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）(法释〔2020〕25号)[S]. 2020. [3] 最高人民法院. 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）[S]. 2020. [4] 全国人大常委会法制工作委员会民法室. 合同编解读[M]. 北京: 中国法制出版社, 2020. [5] 最高人民法院民事审判第一庭. 建设工程施工合同纠纷司法解释（一）理解与适用[M]. 北京: 人民法院出版社, 2021. [6] 朱树英. 建设工程合同纠纷司法实务研究[M]. 北京: 法律出版社, 2020. [7] 王利明. 合同法研究（第三卷）[M]. 北京: 中国人民大学出版社, 2018. [8] 崔建远. 合同法总论[M]. 北京: 中国人民大学出版社, 2020. [9] 最高人民法院. 关于适用的解释（2022修正）[S]. 2022. [10] 撒西. 建设工程合同与买卖合同区分规则及实务应用[J]. 法律适用, 2023(6): 112-120. [11] 中华人民共和国住房和城乡建设部. 建筑与市政工程施工质量控制通用规范（GB 55032-2022）[S]. 2022. [12] 最高人民法院公报案例(2020)冀0691民初562号、(2021)沪0106民初39931号、(2017)桂01民辖终485号.

买卖合同是经济活动中最基础、最常见的合同类型，责任主体的准确认定直接关系到各方当事人的合法权益，对维护市场交易秩序与交易安全至关重要。 本文围绕买卖合同责任主体认定的核心问题，系统梳理一般情形下合同当事人的责任归属，剖析代理、无权处分等特殊场景的责任认定规则，明确不同情境下的法律适用标准，为市场交易与纠纷解决提供实务参考。 一、买卖合同的内涵 买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在合同履行过程中，违约、履行瑕疵、主体争议等纠纷频发，而责任主体认定是解决买卖合同纠纷的核心前提。其认定结果不仅影响当事人之间的利益分配，更关乎市场交易的安全性与效率。因此，深入研究买卖合同责任主体认定规则，兼具重要的理论价值与实践指导意义。 二、一般情形下买卖合同责任主体的认定 （一）合同当事人为当然责任主体 在正常、无瑕疵的买卖合同关系中，签约的出卖人与买受人是法定的责任主体。出卖人负有按约定交付合格标的物、完整转移所有权的义务；买受人负有按约定足额支付价款的义务。任何一方未按合同约定履行义务，均应独立承担违约责任。 例如，甲与乙签订钢材买卖合同，约定乙按期将钢材送至指定地点。若乙逾期交货，甲可主张乙承担违约责任，乙即为责任主体；若甲未按期付款，乙可追究甲的违约责任，甲即为责任主体。 （二）责任主体的认定依据 1.合同约定为核心依据 依据规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。合同载明的权利义务、履行主体、违约条款，是判断责任归属的直接依据。 2.合同相对性为基本原则 合同相对性是指合同仅约束签约当事人，仅当事人享有合同权利、承担合同义务。除非法律另有规定或当事人另有特别约定，否则非合同签约方不承担买卖合同责任。 三、特殊情形下买卖合同责任主体的认定 （一）代理情形下的责任主体认定 1.有权代理 代理人在代理权限内，以被代理人名义订立买卖合同的，法律效果直接归属于被代理人，被代理人即为责任主体。代理人的行为基于合法授权，其履约与违约后果均由被代理人承担。 例如，甲委托乙作为代理人与丙签订买卖合同，乙在授权范围内签约，合同责任由甲承担。 2.无权代理 无权代理包括无代理权、超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义缔约三种情形。被代理人追认的，合同对被代理人生效，由被代理人承担责任；被代理人拒绝追认的，由行为人（无权代理人）自行承担合同责任。 例如，乙未获甲授权却以甲名义与丙签约，甲事后拒绝追认，合同责任由乙承担。 （二）无权处分情形下的责任主体认定 无权处分指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立财产转让合同。此类买卖合同的责任认定更为复杂，结合司法实践典型案例分述如下： 1.委托代理关系：以授权范围与第三人明知认定责任归属 案例 1 ，荣城公司与瀚森小额贷款公司民间借贷纠纷案件 基本案情：2014年4月4日，荣成公司向张保安出具委托书，载明：“甘肃荣成房地产开发有限公司法人代表程燕，现委托张保安在天水瀚森小额贷款公司，为本公司办理2000万元贷款事宜。并由张保安全权负责贷款业务。”2014年4月21日，瀚森公司与代表荣成公司的张保全签订《保证借款担保合同》，约定由瀚森公司向荣成公司提供2000万元贷款，分三期分别向荣成公司发放贷款800万元、500万元和700万元，贷款期限1年。荣成公司出具的委托书未载明代理期间，瀚森公司将贷款发放给荣成公司后，荣成公司并未终止对张保安全权负责案涉贷款业务的委托。后因荣成公司未能按时归还借款，瀚森公司诉至法院，要求荣成公司承担还款责任。 争议焦点：荣成公司是否应当承担借款的还款责任。 裁判结果：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。荣成公司与瀚森公司之间民间借贷法律关系成立。荣成公司应当承担案涉借款的还款责任。 2.表见代理：以权利外观与善意无过失认定责任承担 案例 2 ，创格尔房地产公司与石船建设开发公司建设工程施工合同纠纷案件 基本案情：创格尔公司与王文魁签订《房地产开发合作协议书》，约定由王文魁以创格尔公司名义开发 “新天地避暑山庄” 项目，创格尔公司收取管理费。创格尔公司向王文魁出具《委托书》，明确其为项目负责人。王文魁在无正式授权、私刻创格尔公司印章的情况下，以创格尔公司名义与石船建设公司签订《建设工程承包合同》及补充协议。工程施工后产生欠款纠纷，石船建设公司起诉要求创格尔公司承担付款责任。诉讼过程中，创格尔公司主张：王文魁系无权代理、私刻印章、项目为违法占地，公司不应担责。一审、二审认定王文魁构成表见代理，创格尔公司承担责任。创格尔公司向最高院申请再审。 争议焦点：原审认定创格尔公司为适格被告是否正确，王文魁私刻印章、无权代理情况下，其行为是否构成表见代理。石船建设公司是否属于善意且无过失，能否对创格尔公司主张权利。 裁判结果：表见代理的成立以 “权利外观” 与 “善意无过失” 为核心，王文魁具有充分的代理权外观，石船建设公司构成善意无过失，私刻印章不当然否定表见代理，王文魁的行为构成表见代理，法律后果归属于创格尔公司，创格尔公司应承担付款责任。 3.无权处分与善意取得：以善意要件否定所有权取得 案例 3，丁某与徐某返还原物纠纷案件 基本案情：案外人王熙欠聚源公司租金，出具《委托书》，全权委托徐某立处理厂房内设备材料，变卖款冲抵租金。徐某立以个人名义与丁某奎签订《资产买卖协议》，出售案涉机器设备。丁某奎分两次支付共计 20 万元，主张已善意取得设备所有权。聚源公司不认可徐某立的处分行为，并向丁某奎发出《解除合同通知书》。丁某奎起诉要求停止侵害、返还设备；一、二审均驳回其诉请。丁某奎向河南高院申请再审。 争议焦点：徐某立是否属于无权处分，丁某奎受让设备时是否善意，能否成立善意取得。 裁判结果：王熙仅以个人名义出具委托书，无证据证明聚源公司授权徐某立以个人名义处分，聚源公司未对处分行为进行追认，徐某立构成无权处分。丁某奎明知设备系王熙用于抵顶聚源公司租金，并非徐某立个人所有，不成立善意取得。故丁某奎不能取得设备所有权，应向无权处分人徐某立另行主张违约责任，而非向权利人主张返还原物。驳回丁某奎的再审申请。 四、买卖合同责任主体认定的实践难点与解决建议 （一）实践难点 1.证据链断裂，交易留痕不足导致主体事实无法锁定 签约不规范：经办人无书面授权、使用项目章或资料章等非合同专用章、签字与盖章主体不一致，名义签约方与实际履约方脱节。 履约行为混同：交货、收货、对账、付款、开票主体相互分离，法院难以通过履行行为穿透认定真实交易相对方。 关键证据缺失：口头约定多、书面合同缺失、授权文件未留存、送货单无明确抬头、付款无备注用途，无法证明代理关系、授权范围及第三人明知。 2.法律规则交叉，代理、职务行为、挂靠、表见代理边界模糊 同一交易事实可同时落入隐名代理、表见代理、职务行为、无权处分、债务加入等不同规则，裁判尺度不一。 隐名代理（《民法典》第九百二十五条）适用门槛高，“第三人在缔约时明知” 难以举证，法院常优先适用合同相对性，直接判令签约方担责。 挂靠、转包、内部承包场景中，被挂靠方是否担责，取决于是否构成表见代理或意思追认，无统一裁判标准。 3.主体人格混同，公司与个人、总公司与分公司责任难以切割 实际控制人、股东、法定代表人个人账户收取公司货款、公司财产与个人财产混用，债权人难以刺破公司面纱。 项目部、分公司对外缔约时权限不明、追认不清，总公司常以“越权”“未授权”抗辩免责。 借名签约、借名开票、借名收款普遍存在，形成“名义主体不履约、实际主体不担责”的追责真空。 4.救济与执行脱节，责任主体选错导致胜诉无法兑现 起诉时遗漏实际责任主体、错误起诉无履行能力主体，导致胜诉但无财产可供执行。 未及时申请追加被执行人、未采取财产保全，错失追责与财产控制时机。 （二）解决建议，全流程实务操作方案 1.签约时，源头锁定责任主体，消除主体争议 严格主体审查：核验营业执照、法定代表人身份证明、书面授权委托书，明确授权范围、期限、权限及签字效力。 规范签署要求：合同必须加盖公章或合同专用章，禁止仅以项目章、资料章、技术章签约；经办人必须出示授权并签字。 明确主体条款：约定本合同唯一买方或卖方身份，除书面授权外，任何个人不代表公司、不承担合同责任。 隐名代理必备条款：明确记载相对方已知悉实际委托人，合同直接约束委托人与相对方，固化“明知”事实。 2.履约时，全程留痕，构建完整可追溯证据链 交货与收货：送货单注明买方全称、项目名称、货物明细，由授权代表签收并拍照留存，杜绝无单交货。 付款与对账：优先公户对公户转账，备注“项目货款”；个人账户代收代付必须出具书面代付款或代收款声明。 沟通与确认：微信、邮件沟通实名备注身份与职务，重要事项以书面盖章对账单确认。 档案管理：合同、授权书、送货单、验收单、对账单、发票、沟通记录统一归档、长期保存。 3.争议时，精准定性，锁定正确责任主体 先定性再追责：在有授权且第三人明知的情况下，适用《民法典》第九百二十五条隐名代理，追责委托人； 在无授权但有权利外观的情况下，主张表见代理，追责被代理人；在无授权、无外观、未追认的情况下，追责行为人本人。 另外，一并起诉多主体：将签约方、实际履约方、收款方、担保方、实际控制人列为共同被告，避免遗漏。 申请调查取证：申请法院调取银行流水、工商档案、印章备案、项目备案信息，穿透认定真实交易主体。 4.风险兜底，强化担保与违约责任，降低追偿成本 增设连带责任保证：要求实际控制人、股东提供连带责任保证，覆盖公司空壳风险。 明确实现债权费用：约定违约方承担律师费、诉讼费、保全费、差旅费、公告费等全部维权成本。 设定违约金标准：明确逾期付款违约金计算方式，提高违约成本。 五、结  论 买卖合同责任主体认定是兼具法律性与实务性的复杂问题，需结合合同订立、履行事实与特殊法律规则综合判断。一般情形下，签约的出卖人与买受人是当然责任主体；在代理、无权处分、表见代理等特殊场景下，应依据授权范围、权利外观、善意标准、追认意思等规则确定责任归属。 针对实践中证据不足、法律适用争议、主体认定困难等问题，当事人可通过强化证据管理、精准适用法律、严格审查交易主体予以防范化解。准确认定买卖合同责任主体，对保护当事人合法权益、降低交易风险、维护市场交易安全与稳定具有重要意义。

开栏词 宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其使用权仅限本集体经济组织成员享有，严禁违规对外流转。实践中，外村村民购买农村宅基地房屋的行为，因违反土地管理法的强制性规定，即便签订买卖合同并实际居住多年，合同仍属无效。近日，海东市互助土族自治县人民法院双树人民法庭调解的这起因农村房屋买卖引发的纠纷，明确指出了此类交易的法律风险，为广大群众敲响警钟。 张某为外村居民，李某为某村集体经济组织成员。2021年，双方签订宅基地买卖合同，约定将李某名下一处宅基地以20万余元转让给张某。合同签订后，张某支付了全部款项，李某将房屋交付张某居住。 5年后，双方因房屋产权登记问题产生矛盾纠纷。张某将李某起诉至互助县人民法院，要求确认合同无效，并主张李某返还购房款及房屋溢价；李某则要求张某支付房屋占用费，并承担房屋损坏修缮费用，双方当事人产生矛盾纠纷。 互助县人民法院双树人民法庭受理案件后，考虑到此案涉及农村集体土地权益，且合同已实际履行多年，当事人情绪对立较深，决定以调解为核心切入点，多方协调促成双方利益平衡。 经承办法官多轮耐心调解与释法说理，双方当事人最终达成一致意见：李某当庭向张某退还购房款，张某将房屋交付给李某，并自行承担部分房屋修缮费用，双方当事人就此了结全部矛盾纠纷，案件得以妥善化解。 法官提醒 本案承办法官表示，这起矛盾纠纷的核心争议焦点为非本集体经济组织成员之间签订的农村宅基地房屋买卖合同效力。根据我国法律规定，宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员专属享有的权利，与成员身份深度挂钩，非本集体成员无权取得或受让。 本案中，张某与李某签订的合同名义为房屋买卖，实则依据“房地一体”原则，一并处分了属于村集体所有的宅基地使用权。张某作为外村村民，不具备受让该宅基地的主体资格，双方当事人的交易行为违反了土地管理法关于宅基地流转的强制性规定，涉案宅基地买卖合同依法应认定为无效合同。 合同无效没有法律约束力，双方当事人应相互返还因合同取得的财产。同时，张某明知无购房资格仍然购买、李某明知宅基地禁止对外转让仍然出售，双方当事人均存在过错，应各自承担相应损失。本案承办法官提醒：农村宅基地并非个人私有财产，严禁向本集体经济组织以外的人员转让、出售，切勿心存侥幸触碰法律红线，避免因合同无效造成经济损失、引发诉讼纠纷。

开栏词 宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其使用权仅限本集体经济组织成员享有，严禁违规对外流转。实践中，外村村民购买农村宅基地房屋的行为，因违反土地管理法的强制性规定，即便签订买卖合同并实际居住多年，合同仍属无效。近日，海东市互助土族自治县人民法院双树人民法庭调解的这起因农村房屋买卖引发的纠纷，明确指出了此类交易的法律风险，为广大群众敲响警钟。 张某为外村居民，李某为某村集体经济组织成员。2021年，双方签订宅基地买卖合同，约定将李某名下一处宅基地以20万余元转让给张某。合同签订后，张某支付了全部款项，李某将房屋交付张某居住。 5年后，双方因房屋产权登记问题产生矛盾纠纷。张某将李某起诉至互助县人民法院，要求确认合同无效，并主张李某返还购房款及房屋溢价；李某则要求张某支付房屋占用费，并承担房屋损坏修缮费用，双方当事人产生矛盾纠纷。 互助县人民法院双树人民法庭受理案件后，考虑到此案涉及农村集体土地权益，且合同已实际履行多年，当事人情绪对立较深，决定以调解为核心切入点，多方协调促成双方利益平衡。 经承办法官多轮耐心调解与释法说理，双方当事人最终达成一致意见：李某当庭向张某退还购房款，张某将房屋交付给李某，并自行承担部分房屋修缮费用，双方当事人就此了结全部矛盾纠纷，案件得以妥善化解。 法官提醒 本案承办法官表示，这起矛盾纠纷的核心争议焦点为非本集体经济组织成员之间签订的农村宅基地房屋买卖合同效力。根据我国法律规定，宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员专属享有的权利，与成员身份深度挂钩，非本集体成员无权取得或受让。 本案中，张某与李某签订的合同名义为房屋买卖，实则依据“房地一体”原则，一并处分了属于村集体所有的宅基地使用权。张某作为外村村民，不具备受让该宅基地的主体资格，双方当事人的交易行为违反了土地管理法关于宅基地流转的强制性规定，涉案宅基地买卖合同依法应认定为无效合同。 合同无效没有法律约束力，双方当事人应相互返还因合同取得的财产。同时，张某明知无购房资格仍然购买、李某明知宅基地禁止对外转让仍然出售，双方当事人均存在过错，应各自承担相应损失。本案承办法官提醒：农村宅基地并非个人私有财产，严禁向本集体经济组织以外的人员转让、出售，切勿心存侥幸触碰法律红线，避免因合同无效造成经济损失、引发诉讼纠纷。

编者按 随着我国人口老龄化加剧与城市更新进程的推进，老旧小区加装电梯已成为提升居民生活品质、促进社会和谐发展的关键举措，不仅有效解决了高层“悬空老人”、残障人士的出行难题，还通过改善居住条件间接提升了社区养老、育儿等服务的可及性，助力“住有宜居”目标的实现。然而，电梯加装政策的实施过程因多方利益分歧，频发司法纠纷，成为社会治理的难点。以涉房屋买卖合同类案为例，尊重当事人意思自治为基本处理原则，但遇合同未予明确约定下，易导致相关方权责模糊，加装完成后阶段如何认定电梯权益归属、房屋转让价款范畴，在实践中存在一定认识分歧。厘清此类纠纷的裁判思路，不仅是对具体案件的法律适用回应，更是对市场行为和社会治理的规范性引导。通过明晰权责分配、统一司法尺度、强化合同意识，倒逼市场主体完善合同条款，促进老旧小区改造与城市更新的可持续发展。 裁判要旨 1.老旧多层住宅加装电梯具有其作为共有部分的从属性，建筑物区分所有权人自取得专有部分的专有权，便依法取得了共有部分的共有权。 2.除非当事人另有约定补偿款或其他权利对价，否则房屋转让价款应视为包含了增设电梯的相关费用，加装电梯的后续使用权益应一并转移由买受人承继。 基本案情 原告钱某园诉称：2022年2月，原、被告就案涉房屋签订《上海市房地产买卖合同》，后双方已履行完毕。案涉房屋所在楼栋于2021年开始加装电梯的筹资和施工。2021年7月15日前，已签订加装电梯协议并完成加装电梯分摊资金的付款。原告在购房前现场踏勘时就发现加装电梯工程接近尾声，被告在原告看房时告知其已支付电梯的分摊费用，并反复有意强调电梯加装好之后即可安心使用、非常方便。2023年8月24日，加装电梯进入试运行阶段，一切正常。2023年11月4日，加装电梯启用电梯卡，原告领卡过程中被告知没有领取电梯卡的权利。经过多方咨询，了解到被告此前曾主动联系居委会、物业和电梯安装单位，仍旧以业主身份明确表示不需要电梯卡，且提出希望退还之前的加装电梯分摊费用。由于被告的恶意阻碍，自2023年11月5日起，原告无法获取应得的电梯卡，严重影响了日常生活，遂涉讼。请求判令：1.确认上海市徐汇区某路某弄4号304室所在楼栋的加装电梯之相关权利归属原告，被告配合原告办理电梯卡申领手续；2.被告赔偿原告违约金500元。 被告陆某萍辩称：不同意原告的诉讼请求。双方交易的标的物为案涉房屋本身，与案涉房屋所在楼栋的加装电梯无涉。签订合同之时，电梯能否最终安装尚不确定，被告无可能于该时承诺电梯事宜。如原告将被告已支付的加装电梯分摊费用10,184元支付被告，则对电梯的相关权利归属原告无异议。被告无违约行为，不应承担违约金。 法院经审理查明：2022年2月21日，原、被告签订《售房定金协议书》，约定原告向被告购买案涉房屋，并约定房屋状况维持原状。 2022年2月27日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋，并约定随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。该合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定如下——设备：按原状；装饰：按原状。关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方……关于加装电梯，及因加装电梯新增的围护结构、附属设施设备（以下合称“加装电梯”），如该房屋使用民用电梯为该门号居民出资加装，适用以下第（注：空白，未作选择）条约定条款：（一）甲方已签订了包括资金分摊、维护保养等内容的加装电梯协议。本合同第二条约定的房地产转让价款已包括转让加装电梯产权的相关费用，乙方不需另外支付费用。自该房屋转移登记之日起，甲方关于加装电梯的权利义务全部转移给乙方，乙方享有并履行加装电梯的权利和义务。（二）甲方未签订加装电梯协议，本合同第二条约定的房地产转让价款不包括取得加装电梯产权的相关费用。乙方如需使用加装电梯，可在该房屋转移登记之日起，与加装电梯所有权人进行友好协商，在签订相关协议后享有并履行加装电梯的权利和义务。 2022年3月，案涉房屋登记至原告名下。 2023年8月，加装电梯开始试运行，试运行期间，乘坐电梯无需使用电梯卡；至2023年11月，居民需使用电梯卡方能乘坐电梯。因加装电梯分摊费用系由被告支付，原告无法提供相应支付凭证，故原告向居民自治组织领取电梯卡一事受阻，致原告至今无法使用电梯。 另查：2023年9月，案涉房屋所在楼栋某原未分摊加装电梯费用的业主因希望使用加装电梯，需向已支付加装电梯分摊费用的业主退还费用，该业主嗣将123元退还原告。被告认为该款应退还被告，原、被告发生纠纷。 审理中，双方均确认案涉房屋买卖合同签署时，加装电梯的围护结构已建设。 裁判结果 上海市徐汇区人民法院于2024年8月13日作出民事判决：一、确认钱某园对上海市徐汇区某路某弄4号的加装电梯享有共有权利；二、驳回钱某园的其余诉讼请求。宣判后，被告陆某萍提起上诉，在上诉审理中申请撤回上诉。 上海市第一中级人民法院于2024年9月13日作出（2024）沪01民终16218号民事裁定：准许上诉人陆某萍撤回上诉。本判决已发生法律效力。 裁判理由 本案争议焦点为：一、加装电梯的权利归属；二、未约定情形下房屋转让价款是否包含加装电梯的分摊费用。 一、加装电梯的权利归属 规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”本案中，案涉电梯加装完成后即成为所在楼栋的共有部分，陆某萍向钱某园转让案涉房屋后，其对共有部分享有的共有权利一并转让。钱某园已登记成为案涉房屋新的权利人，对建筑物附属设施的共有权及管理权随之移转由新业主享有，居民自治组织应当向其发放电梯卡，不应以新老业主间存有纠纷为由拒绝钱某园的相关请求，且电梯卡的申领手续也无需以陆某萍的配合为前提。当然，钱某园亦应承担乘用案涉电梯期间产生的维修费、电费等日常费用，并配合所在楼栋业主共同管理、文明使用电梯。 二、未约定情形下房屋转让价款是否包含加装电梯的分摊费用 规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”本案双方当事人对于陆某萍已支出加装电梯分摊费用并无争议，双方的核心争议在于，陆某萍与钱某园所缔结的房屋买卖合同关系中，房地产转让价款是否包含加装电梯分摊费用。对此问题，钱某园将加装电梯解释为案涉《上海市房地产买卖合同》附件二所言“设备”之一之观点，鉴于案涉合同明确区别“设备”及“房屋附属设备”二者，且该附件二另对加装电梯予以特别约定，从文义解释出发，钱某园的该项见解无法采纳；此外其认为虽双方未于案涉合同附件二加装电梯特别条款中明确选择，但案涉交易的实际情况符合该特别条款（一）“甲方已签订了包括资金分摊、维护保养等内容的加装电梯协议”之描述，故应适用该条款约定之见解，亦难采纳。对于房地产转让价款是否包含加装电梯分摊费用，双方前期约定既不明确，后期亦未能达成补充协议，鉴于案涉房屋交易之前陆某萍已支出加装电梯分摊费用、案涉房屋交易之时加装电梯的围护结构已建设、案涉房屋交易之后陆某萍直至双方发生纠纷始向钱某园主张该费用，从日常生活经验及交易习惯出发，案涉房屋的房地产转让价款已包含加装电梯分摊费用更具高度盖然性，故陆某萍持钱某园应向其于房屋价款外另行支付该费用之主张，难以采纳。 案例注解 一、加装电梯权益应由买受人继受取得 （一）加装电梯的物权定性 电梯虽可作为独立之物，但附着于建筑物之上的加装电梯与房屋住宅互相结合，非经毁损或变更无法分离，两者形成了民法学原理上的附合。根据民法典第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。”加装电梯属于动产附合于不动产之上的情形，基于物尽其用的经济价值考量，其产权归属应当与不动产相一致。同时，加装电梯作为改建、重建建筑物及其附属设施的行为，是应当由业主共同决定的事项，具有公共属性。由于住宅小区内的房屋产权性质属建筑物区分所有权，即分为专有部分与共有部分，实践中既有住宅增设电梯不可避免占用业主建筑物之楼道等共有部位，未占业主屋内专有部分。因此，电梯加装完成后也应同属共有部分之产权归属，为楼栋内全体业主共同所有。 （二）加装电梯的权益归属 根据民法典第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”住宅电梯加装完成后，基于建筑物附属设施的从属性，建筑物区分所有权人自取得专有部分物权之时，一并取得对共有部分所享有的共有与管理的权利。本案中，在被告完成案涉房屋产权转让之时，其对建筑物共有部分所享有的共有权益由买受人概括承受，原告应在原建筑物区分所有的范围内享有电梯的使用权，承担案涉电梯后续的维护费、电费等日常开销，并配合所在楼栋内其他业主共同管理、文明使用电梯。此外，居民自治组织应当充分发挥良性引导之效，为原告使用电梯提供必要协助，不应以新老业主间存有纠纷为由拒绝原告申领电梯卡的相关请求。且原告作为案涉房屋的新产权人，无需以原业主之配合为前提方能获得使用加装电梯之便。 二、未约定情况下如何认定加装电梯的对价支付 （一）合同补缺制度的适用 界定合同当事人合意的范围是否以合同书为准，需要考虑当事人在合同书之外所作出的允诺、约定等内容是否符合特定的条件，从而成为合同的组成部分。约定不明经由合同解释仍不得推断当事人合意的情况下才能进入漏洞填补程序，如此亦能合理限制法官漏洞填补权。民法典第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”该规范性质属于任意性规定，一方面，前一分句规定的仅是当事人再交涉的行为义务，而非结果义务。另一方面，后一分句中所使用的“或者”二字，从文义上赋予了法官自由裁量权。第五百一十条的功能在于辅助指引法官裁量，不能单独作为请求权基础，仍需法官将合同正本、附件及与合同订立有关的所有磋商信息材料互相结合，全面审查，了解当事人订立合同的意图、目的，判断出合同缺陷内容的应有之义。 （二）加装电梯的权益对价 就本案而言，关于加装电梯的对价支付，在案涉房屋买卖合同中并未明确约定，当双方嗣后无法达成补充协议时，应按合同项下其他相关条款或交易习惯确定。一方面，从文本内容来看，案涉合同明确区分“设备”及“房屋附属设备”二者，可见房屋相关的共有部分及附属设施通常是房屋价值的一部分。加装电梯虽未在合同中明确标价，但从“房屋”这一概念的通常文义理解，其应涵盖与房屋正常使用和价值相关的附属设施，电梯在建成后属于建筑物的共有部分，与房屋紧密关联。另一方面，从双方交易全过程来看，被告于房屋出售前表示其已足额支出加装电梯的分摊资金，原告购房前于现场勘验之时电梯围栏业已建好，使购房者有理由相信房屋已具备电梯配套的便利，进而愿意为房屋支付更高的对价。从日常生活经验和交易习惯来看，若卖方未明确告知电梯需另行付费或有其他对价待付，购房者认为房屋买卖价款已包含加装电梯的对价则具有合理的信赖基础。再者，案涉房屋交易完成后直至双方因电梯退费发生纠纷之时，被告始向原告主张另行支付加梯费用，距房屋交易完成已近两年。综上，法院认定案涉房屋的房地产转让价款实际已包含加装电梯的权益对价更具高度盖然性。 相关法条 、 案件索引 一审案号：上海市徐汇区人民法院民事判决书。 二审案号：上海市第一中级人民法院（2024）沪01民终16218号民事裁定书 一审独任法官：上海市徐汇区人民法院 何诘弥 二审独任法官：上海市第一中级人民法院 刘 佳 案例编写人： 上海市徐汇区人民法院  何诘弥、谯烨

引言 研习案例永远是律师成长最快的方式之一，尤其是对于自己亲身经办的、相对复杂且具有典型代表意义的案件，更具有研究价值，能起到举一反三、事半功倍的效果。 本人作为一名长期代理民商事案件的律师，于2024年代理的原告张某诉赵某、A公司、B公司房屋买卖合同纠纷一案，审理过程历时一年多，历经近10次开庭，中间曾一度想调解让步，但对案件事实与法律的精准分析以及当事人的理解之上，还是坚持原本的诉讼策略，最终拿到了完胜的判决结果。 该案涉及合同解除、违约金认定、连带保证责任及合同解除后占有使用费抵销等多项法律争议，每一项争议拎出来都可以写一篇论文。本文将结合案件的办理经过，对相关法律问题进行梳理与探讨，重点展示分析“厂房买卖合同因出卖人违约而解除，买受人是否需支付占有使用费？”这个问题，以期对同类案件的处理提供实务参考。 一、案件简介：一波三折的厂房买卖 2016年12月16日，我的委托人张某与A公司签订《转让协议》，约定以950万元的价格购买A公司名下位于某处的厂房及土地，并约定A公司应在两年内办理过户手续；如单方面毁约，应支付300万违约金。协议签订后，张某按约陆续支付了840万元购房款。然而，A公司在收取款项后，不仅未按约办理过户，反而在2017年及2018年将案涉厂房抵押给银行以获取贷款。后因A公司未能偿还贷款，抵押权人对案涉厂房和土地申请强制执行，案涉厂房最终于2023年7月被司法拍卖，拍卖价款1300余万元。 在此期间，为了维护自身合法权益，张某曾提起执行异议及执行异议之诉，但均因无法充分证明其付款符合合同约定的“转账”方式（因部分款项使用了承兑汇票）而败诉。2021年7月，在厂房已被查封、执行程序启动的背景下，A公司法定代表人赵某及其控制的B公司共同向张某出具《承诺书》，承诺对A公司的相关债务承担无限连带保证责任。 眼见取得厂房所有权无望，张某着急地找到我们代理本案，在对案件进行分析研判后，立即提起诉讼，核心诉求为：解除合同，返还已付购房款840万元并支付资金占用期间的利息损失，支付违约金300万元，并要求赵某与B公司对上述债务承担连带保证责任。 在诉讼中，A公司提起反诉，要求张某支付其占有使用厂房长达六年多的“占有使用费”近500万元。双方的诉求截然相反，矛盾尖锐，案件进行到这里，法官也组织双方进行多次调解，并倾向性地提议原告向被告支付一部分占有使用费，双方调解结案。加之在执行过程中的接连败诉，当事人张某第一次产生了心力交瘁的落败感和深深的无奈，案件又陷入了停滞。 面对僵局，当事人反而给予了我们充分的信任和理解，代理人也曾反复多次当面或者电话沟通，就是否支付占有使用费问题上，向法官阐明我们的核心观点：任何单位和个人都不应当因自己的违约或违法行为而获得任何利益。如果向对方支付占有使用费，则无疑是变相支持了对方的违约行为；原告签订买卖合同的目的是取得厂房的所有权，而不是使用权，如果向对方支付占有使用费，那和租赁厂房有什么区别？被告应当对自己的违约行为承担相应的法律责任，而不应将后果转嫁给严格履约、恪守诚信的原告。 二、争议焦点：多重法律关系的交织 本案的审理围绕以下几个核心争议焦点展开： 1. 合同解除与违约责任：A公司无法过户是否构成根本违约？约定的300万元违约金是否过高？合同解除后，资金占用利息能否与违约金同时主张？ 2. 保证责任的认定：在《承诺书》出具时，主债务（A公司的还款义务）履行期限是否明确？赵某个人的保证责任是否成立？B公司作为法人，未经内部决议程序对外提供担保，其效力如何？ 3. 合同解除后的利益平衡：合同因出卖人违约解除后，买受人（张某）在合同履行期间实际占有使用了厂房，其是否应向出卖人（A公司）支付此期间的占有使用费？ 三、法院观点：抽丝剥茧的裁判逻辑 法院的判决对上述争议逐一进行了回应，其说理部分逻辑清晰，展现了较高的价值判断和利益衡量的技术。 1. 支持合同解除与违约金，但否定重复赔偿 法院认为，A公司因自身债务导致案涉厂房被拍卖，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，张某有权解除合同。关于违约金，法院采取了综合裁量方式，不仅审查了违约行为本身，还考虑了合同价与拍卖价之间的增值差价、原告的资金利息损失、搬迁及停产损失等多项因素，最终认定双方约定的300万元违约金“并不过分高于”实际损失，予以支持。同时，法院明确指出，资金占用利息属于损失赔偿范围，若原告认为损失超过违约金，应请求调高违约金而非另行主张。因张某未能举证证明损失超过300万元，故对其利息请求不予支持。 2. 认定保证责任成立，穿透审查公司担保效力 对于赵某的保证责任，法院认为，在主债务履行期限约定不明的情况下，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满起算。张某通过诉讼主张权利，属于在保证期间内行使权利，故赵某的连带责任成立。 对于B公司的担保效力，本案成为适用规定的典型案例。尽管B公司辩称其对外担保未经内部决议程序应属无效，但法院查明，出具《承诺书》时加盖公章的B公司，其持股80%的控股股东及法定代表人正是赵某本人。根据司法解释，担保合同由持有公司三分之二以上表决权的股东签字同意的，公司不得以未作决议为由主张不承担责任。赵某的行为已足以代表公司意志，因此B公司的担保责任成立。这一认定体现了司法实践对公司内部治理瑕疵的适度穿透，保护了善意相对人的合理信赖。 3. 创造性运用“抵销”理论，妥善平衡双方利益 本案最具亮点和创新性的是法院对A公司反诉“占有使用费”的处理。一般而言，合同解除后，买受人理应返还标的物并支付解除后的占有使用费。但本案的特殊性在于，买受人作为对履行厂房买卖合同无过错的一方，是否应承担厂房交付之日至合同解除前的占有使用费。本案中，法院并未机械套用一般规则，而是进行了精密的法理分析（以下引自判决书原文）： 首先，认定合同解除具有溯及力。根据的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉厂房转让合同中的合同对价仅由厂房本身价值决定，随着时间的推移并不影响合同的履行和对价的支付，合同解除后具备恢复原状的可能性，即厂房转让合同解除后具有溯及力，双方当事人就已经交付的厂房及支付的对价款应当互相返还，已经完成的履行行为均丧失了合同依据。双方应互相返还（房款与厂房占有）。张某占有厂房失去了合同依据，对A公司构成不当得利。 其次，关于合同解除后出卖人A公司主张权利的请求基础问题。基于合同解除具有溯及力的原则，双方之间已经履行的行为均应视为自始丧失合同依据，张某在合同项下支付的对价即购房款系为获取厂房的所有权，而不直接包含厂房的持续有偿使用。在购房款应由A公司返还的情况下，双方原有的给付目的消灭，其对厂房的占有使用不再具备相应对价基础，张某占有使用厂房而产生的收益或实际获取的利益应归类为不当得利，出卖人A公司由此对张某享有不当得利请求权。 再次，关于合同解除后买受人张某主张权利的请求基础问题。根据的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”张某对合同履行后可以获得的利益既包含厂房的交易增值差价利益，也包含厂房使用价值的可得利益，前述二者均属于A公司违约行为导致的可得利益损失，两项损失并不等同，也未互相涵盖，张某可以同时向A公司进行主张。如果厂房转让合同得以履行完毕，张某在合同履行期间内对厂房的占有将始终合法有效，占有使用厂房而产生的收益或实际获取的利益属于其“合同履行后可以获得利益”。在A公司违约而导致合同解除的情况下，买受人张某由此对A公司享有厂房使用价值的可得利益损失赔偿请求权。 综上，厂房转让合同因A公司违约而解除，张某对厂房的占有使用构成不当得利，但同时又享有对A公司主张厂房的使用价值的可得利益损失的权利，两项债务的给付内容实际均为厂房的占有使用费用且金额相等，A公司享有的不当得利请求权和张某享有的厂房使用价值的可得利益损失赔偿请求权应互相抵销，即双方均对此不再承担给付义务。 故，A公司无权主张张某支付案涉厂房自交付之日至案涉厂房被拍卖之日的占有使用费。 这一裁判观点没有让无过错的守约方张某为其在合同履行期间的合法占有“买单”，也避免了违约方A公司从其自身违约行为中不当获益（收取巨额占有使用费），实现了实质公平，颇具借鉴意义。 四、司法实务观点：趋势与启示 通过本案，我们可以看出当前司法实践中的几种倾向： 1. 违约金调整的综合性：法院在判断违约金是否过高时，不再局限于实际付款损失，而是综合考量合同履行情况、当事人过错、可得利益损失、市场变化等多种因素，进行整体衡量。 2. 公司担保效力的审查深化：对于公司对外担保，司法机关越来越倾向于进行实质性审查。只要担保行为体现了公司的真实意志（如控股股东签字），即便形式上存在程序瑕疵，也可能被认定有效，以维护交易安全。 3. 合同解除后清算的精细化：合同解除后的法律后果处理日益精细化。法院会深入分析合同性质、履行情况、违约过错，运用恢复原状、损害赔偿、不当得利等多项制度进行综合清算，力求结果公平合理，而非简单化处理。 五、给市场交易主体的实操建议 结合本案教训与经验，提出以下建议： 对交易方（尤其是买方）而言： 1. 严格依约履行：本案中张某在执行异议之诉中败诉，一个重要原因是部分款项以承兑汇票支付，与合同约定的“转账”方式不完全吻合。这提示我们，履行合同义务务必严格符合约定形式，保留清晰、无瑕疵的付款凭证。 2. 及时主张权利，固定证据：发现对方有违约迹象（如拖延过户、擅自抵押）时，应立即通过书面函告等方式催告并固定证据。在对方出具《承诺书》等担保文件时，应尽可能明确主债务的履行期限，以利于保证期间的计算。 3. 谨慎接受非典型担保：在接受非专业担保公司（尤其关联公司）提供的担保时，应尽可能审查其公司章程及内部决议文件。虽然本案中法院支持了担保效力，但该过程存在诉讼风险。 结语 本案是一起典型的因出卖人先卖后抵引发的复杂纠纷。法院的判决不仅在个案中维护了守约方的合法权益，更通过其细致的说理和创新的法律适用，为处理合同解除后双方当事人之间错综复杂的利益返还与损害赔偿问题，提供了宝贵的司法智慧。它提醒每一位市场参与者，诚信履约是交易的基石。而作为法律人，则需不断精进，始终坚持维护当事人合法权益，在复杂的法律关系中为当事人寻找最有利的攻防策略。

编者按 随着数字经济时代的到来，共享经济、循环利用等绿色消费理念逐渐流行，二手交易被越来越多的用户所接受。但随之而来的出售假冒伪劣产品、虚假宣传、阴阳检测报告等侵害购买者合法权益的事件多有发生。在司法审查涉二手交易平台买卖纠纷时，应对卖家的销售行为进行多要素、实质性综合审查，以准确界定卖家是否为经营者，继而判断是否适用退一赔三、七天无理由退货等规定，合理、公平保护买卖双方合法权益，依法促进二手平台和二手交易的健康发展，为加快经济社会发展全面绿色转型、促进新质生产力发展贡献司法力量。 何某诉高某玲、浙江某鱼网络科技有限公司信息网络买卖合同纠纷案 ——二手交易平台买卖纠纷中卖家经营者身份的司法认定 基本案情 法院经审理查明：浙江某鱼网络科技有限公司系某鱼平台（某鱼APP、某鱼网站及小程序）的所有者和运营者。某鱼平台是为用户提供便捷交易服务的在线闲置资源交流社区，该平台上的所有商品信息均由卖家用户自行发布。何某、高某玲均系某鱼平台的实名注册用户，何某注册于2009年4月、高某玲注册于2011年7月。高某玲账户显示有在售二手物品34件、已售出二手物品21件，已售出物品中包括衣服、化妆品、电子秤、首饰盒、项链、手串及吊坠等，在售物品为手链、吊坠、手串、手镯、戒指、衣服、手提包、图书等。2023年9月18日，何某购买高某玲账户中展示出售的一个手镯，手镯展示的图片链接上明确标注了“不支持七天退换”，何某付款人民币10800元（币种下同）至某鱼平台、高某玲发货。在此后的双方聊天中，何某表示不再购买、要求货物原路退回、愿意承担一半运费，高某玲表示交易前已告知没有证书、没有鉴赏期、非假不退，故拒绝何某要求。何某向某鱼平台提出退款申请，某鱼平台认为何某未能提供商品存有问题的凭证，故未支持退款申请，并将款项支付给高某玲。何某收货后与二被告协商无果诉至法院。 原告何某诉称：2023年9月18日，其在某鱼平台上向高某玲购买一个和田玉手镯。高某玲告知该手镯为新疆于阗料、系收藏级玉镯，但何某将手镯图片发给和田玉鉴定师验看后，均建议退货退款。何某在还未收到手镯时即与高某玲商量退货退款，但遭其拒绝。何某向某鱼平台投诉，但服务专员判定退货依据不足，不支持无理由退货。后某鱼平台将款项支付给高某玲，何某无奈收货。何某认为：1.手镯内部存有裂纹、水线，与销售时描述不符，且未能提供所售产品于阗产地证书，高某玲存在消费欺诈；2.某鱼平台接到何某投诉后，仍将货款支付给高某玲,侵害了何某的权益；3.高某玲和某鱼平台不支持退货退款的行为，违反了《中华人民消费者权益保护法》（以下简称）的有关规定。据此，诉请判令何某退货、高某玲退还货款10800元，浙江某鱼网络科技有限公司对高某玲退还货款承担连带责任。 被告高某玲辩称：该手镯系其2020年购买后现进行转让的二手物品，自己并非是中规定的经营者，不适用七天无理由退换货的规定。况且当时物品出售的图片链接上标注了不支持七天退换，在与何某的聊天中也告知了没有证书、没有鉴赏期、非假不退，何某未收到手镯即要求退货退款，缺乏依据，故其诉请均不同意。 被告浙江某鱼网络科技有限公司辩称：1.某鱼平台为提供信息发布平台的服务提供商，是为用户提供便捷交易的在线闲置资源交流社区，并非涉案商品信息的发布者，因用户发布信息或交易产生的法律后果由用户自行承担；2.其并非涉案合同关系的一方当事人，有关合同义务、违约责任等应由合同双方各自承担，其无须承担本案赔偿责任。更何况本案所涉交易并非消费行为，而是闲置物品的转让，高某玲不属于经营者，不适用的规定，何某的主张无依据；3.其已经披露了卖家的真实姓名、地址和有效联系方式，已履行了网络服务平台提供者的法定义务，且不存在主观过错，无需承担相应责任。 裁判结果 上海市浦东新区人民法院于2024年1月25日主持三方达成调解协议，并于次日确认、出具了民事调解书，民事调解书主要内容为：一、何某将购买自高某玲的手镯一个退还高某玲（已当场履行）；二、高某玲于2024年1月31日前退还何某8500元；三、浙江某鱼网络科技有限公司于2024年2月8日前支付何某1千元；四、何某与高某玲、浙江某鱼网络科技有限公司就本案别无其他争议。民事调解书现已履行完毕。 裁判理由 本案争议焦点有三：一是高某玲是否属于经营者；二是高某玲是否存在欺诈行为；三是合同解除的法律后果。 第一，关于高某玲是否属于经营者、本案是否适用的问题。中的经营者，是指以营利为目的，为消费者提供其生产或者销售的商品、服务的公民、法人或者其他经济组织，经营者从事生产、销售产品或者提供服务应当具有持续性。本案中，高某玲在某鱼平台账户注册至今的12年多时间内共售出物品21件，虽存在陆续售卖商品的情况，但其已售和在售物品均为不同类别的二手物品，难以据此认定高某玲专门从事商品低买高卖并以此盈利的经营行为，亦难以认定高某玲的经营者身份，故本案不适用。此外，高某玲账户中展示手镯的图片链接上亦明确标注了“不支持七天退换”，故何某不能依据的规定要求七天无理由退货。第二，关于高某玲是否存在欺诈行为。何某未能提供证据证明高某玲存在故意告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为，故何某主张高某玲存在欺诈，缺乏依据，其主张不予采纳。第三，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。三方在法院主持下达成调解协议，解除信息网络买卖合同，退货、退款，于法不悖，应予准许。 案例注解 近年来，网络成为闲置物品交易的重要载体，浙江某鱼网络科技有限公司经营的某鱼平台是具有较高知名度和较多用户数量的大型二手物品网络交易平台，在该平台上进行二手物品交易引发的纠纷日渐增多，本案即是其中典型一例。本案争议焦点主要在于，某鱼平台上的卖家能否被认定为经营者，继而适用，承担该法规定的七天无理由退货、退一赔三惩罚性赔偿等责任。 一、基于实质主义的经营者司法认定与司法展开 （一）采用实质主义审查标准 经营者身份的认定是适用进行权利义务分配的重要前提，实务中，以单一要素进行经营者身份界定的做法略显片面，且审查的要素多为形式要素，一方面不利于消费者权益的保护，另一方面也不利于营造良好的竞争秩序和营商环境。 对经营者的认定，宜参照我国中对用人单位采用的实质主义审查认定标准，以更贴合其作为社会法所蕴含的弱势群体保护理念。我国规定，对不具备合法经营资格的用人单位的违法犯罪行为，依法追究法律责任；劳动者已经付出劳动的，该单位或者其出资人应当依照本法有关规定向劳动者支付劳动报酬、经济补偿、赔偿金；给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。由此可见，在缺乏法定资格的情形下，用人单位仍需依照的有关规定，向劳动者支付劳动报酬。前述规定情形，即是采用了实质主义的审查标准。中经营者概念与范畴的界定，可以借鉴并采用实质主义的审查认定标准。 在涉二手交易平台物品买卖纠纷中，若买家主张卖家为经营者、适用，则需对二手平台卖家的销售行为进行综合审查，不仅包括司法解释中规定的销售者出售商品的性质、来源、数量、价格、频率、销售渠道、收入等情形，还应当注意审查买家与卖家之间建立的法律关系的性质、卖家是否办理了工商登记或拥有营业执照、交易平台的性质等。 （二）涉二手交易平台买卖纠纷的司法审查顺序 涉二手交易平台买卖纠纷中，买家经常主张卖家构成欺诈，请求法院判决卖家退一赔三。部分法院对卖家行为是否构成欺诈进行了重点审查，继而以卖家行为不构成欺诈为由驳回买家的退一赔三诉请。此种做法存有一定风险，因为直接对是否存在欺诈进行审查的行为暗含着对二手平台卖家经营者身份的默认。但是二手平台卖家不一定全都是经营者，法院以不构成欺诈、不适用规定认定之后，未经说理直接判决某鱼平台卖家是否承担中的经营者责任，有适用法律错误的风险。 应采用以下步骤进行司法审查：第一步先审查买家是否属于消费者、卖家是否属于经营者，若任意一项结果为否定则不再适用，而是适用民法典有关违约、侵权责任等相关的法律规定；若均为肯定答案，则进入下一步审查。第二步审查是否具备适用具体条款所需的要件，如是否构成欺诈、是否尽到安全保障义务、是否侵犯消费者任意选择权和公平交易权等；第三步是匹配相应的法律责任。 （三）二手平台与买家间的法律适用 卖家身份性质的判断是适用的重要前提，当二手平台卖家不属于经营者时，在二手平台卖家和买家之间便不能适用，但并不当然地排除在二手交易平台和平台买家之间的适用。二手平台作为网络交易平台的提供者，仍要依据等规定，在发生交易纠纷时，向买家提供销售者或者服务者的真实名称、地址和有效联系方式，如未能提供的，买家也可以向二手平台要求赔偿。二手交易平台提供者明知或者应知销售者或者服务者利用其平台侵害消费者合法权益，未采取必要措施的，应依法与该销售者或者服务者承担连带责任。 二、以司法裁判促进新兴事物、新质生产力发展 随着数字经济时代的到来，共享经济、循环利用等绿色消费理念逐渐流行，二手物品交易被越来越多的用户所接受。但随之而来的出售假冒伪劣产品、虚假宣传、阴阳检测报告等侵害消费者合法权益的事件屡见报端。法院在审查涉二手交易平台买卖纠纷时，应对卖家的销售行为进行多要素、实质性综合审查，以准确界定卖家是否为经营者，继而判断是否适用及其中的特殊规定，合理、公平保护买卖双方利益，依法促进二手平台和二手交易的健康发展，为加快经济社会发展全面绿色转型、促进新质生产力发展贡献司法力量。 相关法条 、 、、、 案件索引 一审：上海市浦东新区人民法院 （2023）沪0115民初125143号（2024年1月26日） 审判组织成员：上海市浦东新区人民法院 李尚伟 案例编写人：上海市浦东新区人民法院 李尚伟 李朋 朱芝琴

前 言 质量异议期制度是平衡买卖双方权利义务的重要机制，它既保障买受人对标的物质量的监督权，又维护出卖人免受长期不确定索赔困扰的合理期待。我国及（以下简称《买卖合同解释》）构建了以“约定优先、法定补充”为核心的质量异议期规则体系。然而，实践中因质量异议期约定不明或适用不当引发的纠纷频发，如何正确理解质量异议期的法律性质、适用规则及买受人权利保护路径，成为买卖合同法律实务中的关键问题。 质量异议期的法律效力与类型划分 01 约定异议期的优先性及其限制 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” 根据当事人约定检验期限的，买受人应在该期限内提出质量异议，否则视为标的物符合约定，此即“约定优先原则”但约定异议期的效力受到三重限制。 ► 合理性限制 根据当事人约定检验期限的，买受人应在该期限内提出质量异议，否则视为标的物符合约定，此即“约定优先原则”但约定异议期的效力受到三重限制。 ► 强制性规范限制 约定检验期短于法律、行政法规规定的检验期或质量保证期的，应以后者为准。 ► 出卖人恶意例外 若出卖人明知或应知标的物存在瑕疵（如销售“三无”产品），买受人不受异议期限制。 02 法定异议期的补充适用规则 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” 当合同未约定检验期时，适用法定补充规则。 ► 合理期间 买受人应在发现或应当发现瑕疵的“合理期间”内通知出卖人。该期间的认定需综合考量标的物性质（如机械设备需安装调试）、检验难度、交易习惯等因素。例如，在混凝土买卖纠纷中，建筑公司在使用混凝土2年后提出强度不足的异议，法院以远超合理期间为由驳回其主张。 ► 最长法定期限 自收货之日起2年，此为不变期间，不适用时效中止、中断。 ► 质量保证期例外 若标的物有质量保证期（如设备质保1年），则优先适用质量保证期，但买受人仍需在发现瑕疵后及时通知。需注意的是，质量保证期不同于保修期，前者是质量责任期限，后者仅系免费维修期限。 质量异议期的实务认定标准与裁判规则 01“合理期间”的弹性化认定 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” 法院认定合理期间时采取“多因素综合判断法”。 ► 标的物特性 外观瑕疵（如数量短缺、包装破损）应及时检验；隐蔽瑕疵（如钢材力学性能）需专业检测或使用后显现。例如，某设备买卖案中，法院认为密码调试需求不构成质量异议，因设备已实际使用且买受人持续付款。 ► 检验可行性 在电子基板玻璃购销纠纷中，185架玻璃需逐片检测，约定的3天检验期被认定为明显不足。 ► 买受人行为 继续使用标的物或确认欠款数额，原则上不视为放弃异议权，除非当事人另有约定。 02 异议期届满的法律后果 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” 质量异议期届满产生“视为合格”的推定效力，买受人将面临三重不利后果。第一，抗辩权丧失。出卖人主张货款时，买受人不得以质量不符为由拒付。第二，救济程序受限。法院通常拒绝启动质量鉴定程序。第三，赔偿请求权消灭。买受人无权要求修理、更换或赔偿损失。 买受人的权利保护路径与风险防范 01 质量异议的正当行使方式 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” 就质量异议提出的形式而言，需以书面通知等可留痕方式提出，明确瑕疵具体内容。签收单据仅代表数量确认，不视为质量认可。 若质量存在问题，买受人可要求出卖人承担相应违约责任，可要求修理、更换、减价或解除合同；减价金额按符合约定与实际情况的标的物市场差价计算；当瑕疵致使合同目的落空时方可主张解除合同，如某设备因核心部件缺陷无法正常运行。 02 风险防范的实务建议 教学相长——探索法律课堂的“清晰”与“轻松” ► 合同条款设计 细化外观与隐蔽瑕疵的异议期，如约定外观瑕疵7日内提出，隐蔽瑕疵6个月；明确质量保证期起算点及覆盖范围，避免使用“终身保修”等模糊表述。 ► 履行过程管理 买受人应指定专业人员验收，留存检测记录及往来函件；出卖人需确保标的物标识完整（如合格证、说明书），避免被认定为“三无”产品。 ► 争议解决策略 及时申请诉前证据保全，防止关键证据灭失；对专业性强的质量问题，应在举证期限内提出鉴定申请。 质量异议期制度通过期间效力平衡买卖双方利益，但其适用需兼顾契约自由与实质公平。买受人应充分认识异议期的“双刃剑”效应，既要积极行使检验权利，又需注重证据保存与期限遵守；出卖人则需确保标的物质量符合约定，避免利用过短异议期逃避责任。

引言 在分期付款买卖合同纠纷中，买方逾期付款、卖方主张合同解除与债权实现、一人公司股东连带责任认定等问题，是实务中高频且复杂的法律争议。本文以某地法院审理的一起分期付款买卖合同纠纷调解案为研究对象，该案中，卖方（甲公司）与买方（乙公司）签订《机械销售合同》，约定分期付款及所有权保留条款，后乙公司逾期支付货款，甲公司诉请解除合同、主张剩余货款、违约金、律师费，并要求乙公司唯一股东（李某）承担连带责任。最终双方在法院主持下达成调解协议，明确合同解除、货款清偿方式（部分现金+设备返还抵扣）及股东连带责任。 本案的典型意义在于：其一，明确了分期付款买卖合同中“逾期付款达到合同总额一定比例”时卖方的合同解除权行使条件，以及违约金、维权成本（律师费）的主张依据；其二，细化了一人公司股东连带责任的实务认定路径，为类似案件中股东责任的举证与抗辩提供参考；其三，创新了债务履行方式（设备返还抵扣货款）的法律适配性，平衡了违约方与守约方的利益。本案对律师办理分期付款买卖纠纷案件的证据固定、诉讼策略制定，以及企业法务在合同起草、履约管理中的合规操作，均具有重要的实务指导价值。 案情概要 合同基础 分期付款买卖合同的签订与核心约定 2024年7月，甲公司（卖方）与乙公司（买方，一人有限责任公司，唯一股东为李某）签订《机械销售合同》，约定：甲公司向乙公司出售4台某型号加工中心，合同含税总额167万元；付款方式为分期——合同签订时支付定金2万元，发货前支付16.7万元（含定金），剩余货款分6期平均支付，每3个月为1期，货到后18个月内付清；同时约定所有权保留条款，即乙公司未付清全部货款前，设备所有权归甲公司所有；违约责任条款约定：乙公司逾期付款的，按欠款金额每日1‰支付违约金；违约方需承担守约方因维权产生的律师费、诉讼费等损失；若乙公司累计欠款达合同总额15%或逾期2个月以上，甲公司有权解除合同并收回设备。 履约与违约事实 甲公司全面履约与乙公司付款违约 合同签订后，甲公司按约于2024年8-9月交付设备，并完成安装调试，乙公司出具《客户交机验收单》，确认设备“满意，可正常使用”。但乙公司仅分3笔支付货款合计37万元，剩余130万元货款未按约定分期支付，且经甲公司催告后仍未履行。2025年5月，乙公司及李某向甲公司出具《分期还款协议》，确认拖欠货款130万元，但后续仍未按该协议履约。 诉讼与调解过程 甲公司的诉请与双方调解方案 因乙公司持续违约，甲公司向某地法院提起诉讼，诉请： （1）判令乙公司支付剩余货款130万元； （2）判令乙公司支付逾期付款违约金（按每日1‰，暂计至起诉时为4.4万余元）； （3）判令乙公司支付律师费5.92万元； （4）判令李某对上述债务承担连带责任； （5）本案诉讼费、保全费由乙公司、李某承担。 诉讼过程中，经法院主持调解，双方自愿达成协议： （1）乙公司分两期履行：2025年8月某日前支付10万元现金，2025年8月某日前返还4台设备（用于抵扣100万元货款），若按约履行，甲公司放弃剩余货款及其他诉请； （2）若乙公司未按期履行，甲公司有权按130万元为基数，扣除已付款后申请强制执行，并要求乙公司支付逾期利息（按LPR的1.5倍计算）及案件受理费、保全费。 争议焦点提炼 结合案件诉请、抗辩及调解所涉核心法律问题，本案的核心争议焦点可提炼为以下四项： 合同解除权的行使条件是否成就：甲公司主张解除《机械销售合同》，是否符合《民法典》及合同约定的解除条件？ 债权主张的合法性与合理性：甲公司要求乙公司支付剩余货款130万元、按每日1‰计算违约金及律师费5.92万元，是否具有事实与法律依据？ 一人公司股东连带责任的认定：李某作为乙公司（一人有限责任公司）的唯一股东，是否应对乙公司的案涉债务承担连带责任？ 所有权保留与设备抵扣的法律适配性：甲公司依据所有权保留条款主张收回设备，并以设备抵扣货款，该履行方式是否符合法律规定及公平原则？ 法院裁判要旨与分析提炼 本案虽以调解结案，但调解协议的达成仍以法院对核心法律问题的审查与法律逻辑的确认为基础，其背后的裁判思路与法律适用逻辑，对同类案件具有重要参考意义。 合同解除权的行使条件 符合约定与法定要件 法院认为，甲公司主张解除合同的请求符合《民法典》第五百六十二条（约定解除）与第五百六十三条（法定解除）的规定： 约定解除条件成就：案涉《机械销售合同》明确约定，若乙公司“累计欠款达合同含税总额15%”或“逾期付款两个月以上”，甲公司有权解除合同。本案中，乙公司拖欠货款130万元，占合同总额167万元的77.8%，远超15%的约定比例，且逾期时间已超过两个月，约定解除条件已成就。 法定解除条件补充适配：根据《民法典》第五百六十三条第一款第（三）项，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，守约方有权解除合同。乙公司拖欠主要债务（货款），且经甲公司催告（《分期还款协议》可视为催告凭证）后仍未履行，法定解除条件亦成就。 法律分析：合同解除权的行使需满足“约定优先、法定补充”的原则。本案中，法院首先审查合同约定的解除事由，确认乙公司的违约行为已触发约定条款；同时，以法定解除条件作为补充，确保解除权行使的合法性无瑕疵。需注意的是，《民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，本案中，甲公司在违约事实发生后及时起诉，未超过合理行使期限，故解除权未消灭。 债权主张的合法性 货款、违约金与律师费的认定依据 1. 剩余货款130万元的合法性 法院确认，甲公司主张的130万元货款具有充分事实依据： 《机械销售合同》明确约定了总价款及付款进度，乙公司出具的《分期还款协议》已书面确认拖欠货款130万元，构成“自认”，无需甲公司额外举证； 甲公司已按约交付设备并完成调试，乙公司验收合格且实际使用，其“先履行抗辩权”（如主张设备质量问题）无证据支持，故应按约支付剩余货款。 2. 违约金的调整与合理性 本案中，合同约定违约金按“每日1‰”计算（年化利率36.5%），调解协议中双方自愿调整为“未履约时按LPR的1.5倍计算”，背后的法律逻辑为： 违约金调整的法律依据：根据《民法典》第五百八十五条第二款，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。司法实践中，若违约金年化利率超过LPR的4倍（约14%～16%，根据同期LPR浮动），通常被认定为“过分高于损失”。本案合同约定的36.5%年化利率明显过高，故调解中调整为LPR的1.5倍（年化约5%～6%），符合“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法精神。 损失的举证简化：甲公司作为守约方，其损失主要为资金占用损失，无需额外举证损失金额；若乙公司主张违约金过高，需举证“约定违约金远超实际损失”，但本案中乙公司未提出有效证据，故调整后的违约金标准具有合理性。 3. 律师费的主张依据 法院支持甲公司律师费主张的核心逻辑为： 合同约定优先：案涉《机械销售合同》明确约定“违约方需承担守约方因维权产生的律师费、诉讼费等损失”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效； 实际发生的举证：甲公司提交了《委托代理合同》、律师费发票及银行付款回单，证明律师费5.92万元已实际支付，且收费标准符合《某地律师收费标准行业指引》（如按标的额130万元的4.5%收取，未超过指引上限），故律师费主张具有事实依据。 一人公司股东连带责任 举证责任倒置与责任认定 法院认为，李某作为乙公司（一人有限责任公司）的唯一股东，应对乙公司债务承担连带责任，其法律依据为（以下简称）第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。” 本案中，李某未提交任何证据证明乙公司财产独立于其个人财产（如财务会计报告、审计报告、银行流水区分证明等），故应承担连带责任。调解协议中李某自愿承担连带责任，实质是对该法定责任的确认。 法律分析：确立了一人公司股东责任的“举证责任倒置”规则——不同于普通公司“股东滥用法人独立地位需由债权人举证”，一人公司股东需自行证明“财产独立”，否则即承担连带责任。本案的审查逻辑体现了以下要点： 举证责任的分配：李某作为唯一股东，负有证明“财产独立”的法定义务，其未举证即应承担不利后果； 证据标准的要求：“财产独立”的证明需达到“形式合规+实质独立”，如提交年度财务审计报告、股东与公司的资金往来明细（无混同）、资产权属证明（无交叉）等，仅口头抗辩无法成立； 调解中的责任确认：李某在调解中自愿承担连带责任，不违反法律规定，且可避免后续执行程序中对股东责任的另行审查，提高债权实现效率。 所有权保留与设备抵扣的法律适配性 权利行使与利益平衡 法院认可甲公司以设备抵扣货款的调解方案，其法律依据为《民法典》第六百四十一条（所有权保留）及第五百六十八条（债务抵消）： 所有权保留的效力：案涉合同约定“未付清货款前设备所有权归甲公司”，根据《民法典》第六百四十一条第一款，该约定合法有效，甲公司作为所有权人，有权在乙公司违约时收回设备； 设备抵扣的合理性：双方约定以设备返还抵扣100万元货款，实质是“以物抵债”与“所有权回归”的结合——既符合甲公司的所有权主张，又为乙公司减轻了现金支付压力，且未违反公平原则（设备价值与抵扣金额基本匹配，双方无异议）； 后续义务的明确：调解协议同时约定“甲公司收到设备后开具37万元发票”，填补了“设备抵扣后发票开具”的实务空白，避免后续纠纷。 法律分析：所有权保留制度的核心功能是“担保债权实现”，本案中法院对设备抵扣的认可，体现了以下法律适用思路： 所有权与债权的衔接：甲公司基于所有权保留收回设备，同时将设备价值转化为对债务的抵销，实现了“所有权行使”与“债权清偿”的无缝衔接，符合《民法典》合同编“鼓励交易、减少损失”的立法精神； 公平原则的适用：设备抵扣金额需与设备实际价值匹配，若双方对价值有争议，法院可委托评估，但本案中双方无异议，故直接确认抵扣方案，提高争议解决效率； 风险防范的考量：调解协议中明确“若乙公司未按期返还设备，甲公司有权申请强制执行”，为甲公司的权利实现提供了后续保障，避免“抵扣约定落空”。 实务启示/价值评析 本案虽为调解案，但其背后的法律逻辑与实务操作细节，对律师办理分期付款买卖合同纠纷、一人公司债务纠纷等案件具有重要启示，同时对企业合规操作提出明确指引，亦存在需进一步观察的争议点。 对律师办理同类案件的实务启示 证据固定：构建“无懈可击”的证据链 合同履行证据的全面留存：需督促当事人保存与合同履行相关的全部凭证，如本案中的《客户交机验收单》（证明卖方履约）、付款回单（证明买方违约）、《分期还款协议》（证明违约事实自认）。其中，《分期还款协议》是关键——其不仅能确认欠款金额，还可视为“催告”凭证，直接触发法定解除条件。 维权成本证据的规范准备：主张律师费、保全费等损失时，需提交《委托代理合同》（明确收费标准与服务范围）、律师费发票（证明费用实际发生）、银行付款回单（证明费用已支付），三者缺一不可。本案中，甲公司的律师费主张因证据完整而被认可，可为同类案件提供参考。 一人公司股东责任的证据收集：若被告为一人公司，律师应提前收集“股东与公司财产混同”的初步证据，如股东用个人账户收取公司货款、股东与公司之间无正当理由的资金往来等，即便股东未举证，初步证据也可增强主张连带责任的说服力。 诉讼策略：灵活运用“解除+抵扣”的组合方案 合同解除的时机选择：若买方逾期付款达到合同约定比例或法定条件，应及时行使解除权，避免因“拖延行使”导致解除权消灭（如超过合同约定的解除权行使期限）。本案中，甲公司在违约事实明确后立即起诉，确保了解除权的有效行使。 违约金的主张与调整应对：若合同约定的违约金标准过高（如本案每日1‰），律师应提前告知当事人“可能面临调整”，并准备“实际损失”的证据（如资金占用损失的计算依据），以应对法院的调整审查；若调解中对方同意调整，可结合“债权实现效率”选择是否接受（如本案调整为LPR的1.5倍，虽低于约定标准，但可快速实现债权）。 设备抵扣的实务设计：若涉及所有权保留，律师可建议当事人在调解中提出“设备抵扣”方案，并明确以下细节：①设备的具体型号、编号（避免返还时型号不符）；②返还期限与地点（明确履行义务）；③未按期返还的违约责任（如按原欠款金额申请执行）；④发票开具义务（避免后续税务纠纷）。 调解技巧：平衡“权利实现”与“效率优先” 核心利益的明确与让步边界：调解前需与当事人确认“核心利益”（如本案中甲公司的核心利益是“收回货款或设备”），并设定“让步边界”（如放弃部分违约金以换取设备快速返还）。本案中，甲公司放弃剩余货款的前提是“乙公司按约履行”，既让步又不损害核心利益。 后续保障条款的嵌入：调解协议中需加入“违约惩罚条款”，如本案中的“未按期履行则恢复原债权主张”，避免对方“利用调解拖延履行”。同时，可约定“设备返还后的质量验收标准”，防止乙公司返还损坏设备导致甲公司损失。 对企业合规操作的建议 合同起草：细化“风险防范”条款 分期付款条款的明确化：需明确约定每期付款金额、付款时间、逾期付款的认定标准（如“逾期1日即视为违约”），避免“付款期限模糊”导致后续争议；同时，约定“逾期付款达到合同总额15%或逾期2个月以上”的具体解除条件，为后续解除权行使提供明确依据。 所有权保留条款的细化：需明确“设备所有权转移的条件”（如“付清全部货款后转移”）、“买方擅自处分设备的违约责任”（如“按设备价值的20%支付违约金”）、“设备迁移的通知义务”（如“买方需迁移设备的，应提前15日书面通知卖方，否则视为违约”），避免本案中“设备迁移后需补充说明”的被动情形。 一人公司缔约的特别注意：若交易对手为一人公司，应要求其股东出具《连带责任承诺函》，明确“股东对公司在本合同项下的债务承担连带责任”，无需等到诉讼阶段再主张股东责任，从源头降低债权风险。 履约管理：建立“动态跟踪”机制 买方付款的实时跟踪：卖方应建立付款台账，对每一期付款进行实时跟踪，一旦发现逾期，立即发送《催告函》（留存送达凭证，如EMS快递单、电子邮件记录），避免“逾期时间过长导致损失扩大”。 设备状态的定期核查：若约定所有权保留，卖方应定期核查设备状态（如使用情况、存放地点），防止买方擅自出售、抵押设备，一旦发现异常，立即采取保全措施（如本案中的设备查封），避免“所有权落空”。 对未来司法实践的潜在影响 积极影响：明确三类实务问题的裁判导向 违约金调整的标准：本案中，违约金从每日1‰（年化36.5%）调整为LPR的1.5倍（年化5%～6%），符合“以LPR为基准调整违约金”的司法趋势，可为后续类似案件提供参考，即“约定违约金年化利率超过LPR的4倍，大概率会被调整”。 一人公司股东责任的举证标准：本案中，李某因未提交任何“财产独立”证据而承担连带责任，进一步明确了“一人公司股东需提交年度审计报告、财务明细等实质性证据”，仅口头抗辩或提交不完整财务报表不足以证明“财产独立”。 所有权保留与设备抵扣的衔接：本案认可“设备抵扣货款”的方案，为后续类似案件提供了“所有权行使+债权清偿”的实务模板，预计未来司法实践中，法院会更倾向于支持此类“高效、减损”的履行方案。 争议点与需进一步观察的问题 设备抵扣价值的评估缺失：潜在风险需警惕 本案中，双方未对设备实际价值进行评估，直接约定“4台设备抵扣100万元”，虽提高了效率，但可能存在隐患：若乙公司后续主张“设备实际价值远超100万元”，或甲公司主张“设备价值不足100万元”，是否可另行起诉？目前司法实践中，对“调解协议中已确认的抵扣金额能否反悔”存在争议，部分法院认为“调解协议系双方自愿达成，应尊重其效力”，部分法院认为“若存在重大误解或显失公平，可申请撤销”。未来需进一步观察司法实践对该问题的统一态度。 违约金调整的理由说明：裁判透明度待提升 本案调解协议中，违约金从每日1‰调整为LPR的1.5倍，但未明确说明调整理由（如“实际损失为资金占用损失，按LPR的1.5倍计算已足以弥补损失”）。若为判决案，法院需在判决书中详细说明调整理由，但调解案中通常不体现。未来，若类似案件进入判决程序，法院对违约金调整理由的详细阐述，将更有利于统一司法标准。 一人公司股东连带责任的调解确认：是否弱化举证责任？ 本案中，李某在调解中自愿承担连带责任，未经过严格的举证质证程序（如未提交财务证据）。若后续类似案件中，一人公司股东在调解中均“自愿”承担责任，是否会导致的“举证责任倒置”规则被弱化？需观察未来司法实践中，法院是否会要求“调解中确认股东连带责任时，仍需审查股东是否提交‘财产独立’证据”，以避免股东“随意承诺、事后反悔”。 结语 本案作为一起典型的分期付款买卖合同纠纷调解案，其核心价值在于：以《民法典》为依据，明确了合同解除权行使、违约金调整、一人公司股东连带责任、所有权保留与设备抵扣等实务问题的法律适用逻辑，为律师办理同类案件提供了“证据固定-诉讼策略-调解技巧”的全流程参考，也为企业在分期付款交易中的合同起草、履约管理提供了合规指引。 从实务角度看，本案的最大启示在于：分期付款买卖合同纠纷的解决，需兼顾“权利实现”与“效率优先”——律师应通过全面的证据固定构建胜诉基础，通过灵活的诉讼策略（如“解除+抵扣”）提升债权实现效率；企业应通过细化合同条款、动态跟踪履约情况防范风险。同时，本案中存在的“设备抵扣价值评估缺失”“违约金调整理由不明确”等问题，也为未来司法实践的细化与统一提出了方向。 综上，本案虽非判决案，但其对分期付款买卖合同纠纷的实务指导价值不亚于典型判决，可作为律师、企业法务办理同类案件的重要参考范本。

引言 在分期付款买卖合同纠纷中，买方逾期付款、卖方主张合同解除与债权实现、一人公司股东连带责任认定等问题，是实务中高频且复杂的法律争议。本文以某地法院审理的一起分期付款买卖合同纠纷调解案为研究对象，该案中，卖方（甲公司）与买方（乙公司）签订《机械销售合同》，约定分期付款及所有权保留条款，后乙公司逾期支付货款，甲公司诉请解除合同、主张剩余货款、违约金、律师费，并要求乙公司唯一股东（李某）承担连带责任。最终双方在法院主持下达成调解协议，明确合同解除、货款清偿方式（部分现金+设备返还抵扣）及股东连带责任。 本案的典型意义在于：其一，明确了分期付款买卖合同中“逾期付款达到合同总额一定比例”时卖方的合同解除权行使条件，以及违约金、维权成本（律师费）的主张依据；其二，细化了一人公司股东连带责任的实务认定路径，为类似案件中股东责任的举证与抗辩提供参考；其三，创新了债务履行方式（设备返还抵扣货款）的法律适配性，平衡了违约方与守约方的利益。本案对律师办理分期付款买卖纠纷案件的证据固定、诉讼策略制定，以及企业法务在合同起草、履约管理中的合规操作，均具有重要的实务指导价值。 案情概要 合同基础 分期付款买卖合同的签订与核心约定 2024年7月，甲公司（卖方）与乙公司（买方，一人有限责任公司，唯一股东为李某）签订《机械销售合同》，约定：甲公司向乙公司出售4台某型号加工中心，合同含税总额167万元；付款方式为分期——合同签订时支付定金2万元，发货前支付16.7万元（含定金），剩余货款分6期平均支付，每3个月为1期，货到后18个月内付清；同时约定所有权保留条款，即乙公司未付清全部货款前，设备所有权归甲公司所有；违约责任条款约定：乙公司逾期付款的，按欠款金额每日1‰支付违约金；违约方需承担守约方因维权产生的律师费、诉讼费等损失；若乙公司累计欠款达合同总额15%或逾期2个月以上，甲公司有权解除合同并收回设备。 履约与违约事实 甲公司全面履约与乙公司付款违约 合同签订后，甲公司按约于2024年8-9月交付设备，并完成安装调试，乙公司出具《客户交机验收单》，确认设备“满意，可正常使用”。但乙公司仅分3笔支付货款合计37万元，剩余130万元货款未按约定分期支付，且经甲公司催告后仍未履行。2025年5月，乙公司及李某向甲公司出具《分期还款协议》，确认拖欠货款130万元，但后续仍未按该协议履约。 诉讼与调解过程 甲公司的诉请与双方调解方案 因乙公司持续违约，甲公司向某地法院提起诉讼，诉请： （1）判令乙公司支付剩余货款130万元； （2）判令乙公司支付逾期付款违约金（按每日1‰，暂计至起诉时为4.4万余元）； （3）判令乙公司支付律师费5.92万元； （4）判令李某对上述债务承担连带责任； （5）本案诉讼费、保全费由乙公司、李某承担。 诉讼过程中，经法院主持调解，双方自愿达成协议： （1）乙公司分两期履行：2025年8月某日前支付10万元现金，2025年8月某日前返还4台设备（用于抵扣100万元货款），若按约履行，甲公司放弃剩余货款及其他诉请； （2）若乙公司未按期履行，甲公司有权按130万元为基数，扣除已付款后申请强制执行，并要求乙公司支付逾期利息（按LPR的1.5倍计算）及案件受理费、保全费。 争议焦点提炼 结合案件诉请、抗辩及调解所涉核心法律问题，本案的核心争议焦点可提炼为以下四项： 合同解除权的行使条件是否成就：甲公司主张解除《机械销售合同》，是否符合《民法典》及合同约定的解除条件？ 债权主张的合法性与合理性：甲公司要求乙公司支付剩余货款130万元、按每日1‰计算违约金及律师费5.92万元，是否具有事实与法律依据？ 一人公司股东连带责任的认定：李某作为乙公司（一人有限责任公司）的唯一股东，是否应对乙公司的案涉债务承担连带责任？ 所有权保留与设备抵扣的法律适配性：甲公司依据所有权保留条款主张收回设备，并以设备抵扣货款，该履行方式是否符合法律规定及公平原则？ 法院裁判要旨与分析提炼 本案虽以调解结案，但调解协议的达成仍以法院对核心法律问题的审查与法律逻辑的确认为基础，其背后的裁判思路与法律适用逻辑，对同类案件具有重要参考意义。 合同解除权的行使条件 符合约定与法定要件 法院认为，甲公司主张解除合同的请求符合《民法典》第五百六十二条（约定解除）与第五百六十三条（法定解除）的规定： 约定解除条件成就：案涉《机械销售合同》明确约定，若乙公司“累计欠款达合同含税总额15%”或“逾期付款两个月以上”，甲公司有权解除合同。本案中，乙公司拖欠货款130万元，占合同总额167万元的77.8%，远超15%的约定比例，且逾期时间已超过两个月，约定解除条件已成就。 法定解除条件补充适配：根据《民法典》第五百六十三条第一款第（三）项，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，守约方有权解除合同。乙公司拖欠主要债务（货款），且经甲公司催告（《分期还款协议》可视为催告凭证）后仍未履行，法定解除条件亦成就。 法律分析：合同解除权的行使需满足“约定优先、法定补充”的原则。本案中，法院首先审查合同约定的解除事由，确认乙公司的违约行为已触发约定条款；同时，以法定解除条件作为补充，确保解除权行使的合法性无瑕疵。需注意的是，《民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，本案中，甲公司在违约事实发生后及时起诉，未超过合理行使期限，故解除权未消灭。 债权主张的合法性 货款、违约金与律师费的认定依据 1. 剩余货款130万元的合法性 法院确认，甲公司主张的130万元货款具有充分事实依据： 《机械销售合同》明确约定了总价款及付款进度，乙公司出具的《分期还款协议》已书面确认拖欠货款130万元，构成“自认”，无需甲公司额外举证； 甲公司已按约交付设备并完成调试，乙公司验收合格且实际使用，其“先履行抗辩权”（如主张设备质量问题）无证据支持，故应按约支付剩余货款。 2. 违约金的调整与合理性 本案中，合同约定违约金按“每日1‰”计算（年化利率36.5%），调解协议中双方自愿调整为“未履约时按LPR的1.5倍计算”，背后的法律逻辑为： 违约金调整的法律依据：根据《民法典》第五百八十五条第二款，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。司法实践中，若违约金年化利率超过LPR的4倍（约14%～16%，根据同期LPR浮动），通常被认定为“过分高于损失”。本案合同约定的36.5%年化利率明显过高，故调解中调整为LPR的1.5倍（年化约5%～6%），符合“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法精神。 损失的举证简化：甲公司作为守约方，其损失主要为资金占用损失，无需额外举证损失金额；若乙公司主张违约金过高，需举证“约定违约金远超实际损失”，但本案中乙公司未提出有效证据，故调整后的违约金标准具有合理性。 3. 律师费的主张依据 法院支持甲公司律师费主张的核心逻辑为： 合同约定优先：案涉《机械销售合同》明确约定“违约方需承担守约方因维权产生的律师费、诉讼费等损失”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效； 实际发生的举证：甲公司提交了《委托代理合同》、律师费发票及银行付款回单，证明律师费5.92万元已实际支付，且收费标准符合《某地律师收费标准行业指引》（如按标的额130万元的4.5%收取，未超过指引上限），故律师费主张具有事实依据。 一人公司股东连带责任 举证责任倒置与责任认定 法院认为，李某作为乙公司（一人有限责任公司）的唯一股东，应对乙公司债务承担连带责任，其法律依据为（以下简称）第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。” 本案中，李某未提交任何证据证明乙公司财产独立于其个人财产（如财务会计报告、审计报告、银行流水区分证明等），故应承担连带责任。调解协议中李某自愿承担连带责任，实质是对该法定责任的确认。 法律分析：确立了一人公司股东责任的“举证责任倒置”规则——不同于普通公司“股东滥用法人独立地位需由债权人举证”，一人公司股东需自行证明“财产独立”，否则即承担连带责任。本案的审查逻辑体现了以下要点： 举证责任的分配：李某作为唯一股东，负有证明“财产独立”的法定义务，其未举证即应承担不利后果； 证据标准的要求：“财产独立”的证明需达到“形式合规+实质独立”，如提交年度财务审计报告、股东与公司的资金往来明细（无混同）、资产权属证明（无交叉）等，仅口头抗辩无法成立； 调解中的责任确认：李某在调解中自愿承担连带责任，不违反法律规定，且可避免后续执行程序中对股东责任的另行审查，提高债权实现效率。 所有权保留与设备抵扣的法律适配性 权利行使与利益平衡 法院认可甲公司以设备抵扣货款的调解方案，其法律依据为《民法典》第六百四十一条（所有权保留）及第五百六十八条（债务抵消）： 所有权保留的效力：案涉合同约定“未付清货款前设备所有权归甲公司”，根据《民法典》第六百四十一条第一款，该约定合法有效，甲公司作为所有权人，有权在乙公司违约时收回设备； 设备抵扣的合理性：双方约定以设备返还抵扣100万元货款，实质是“以物抵债”与“所有权回归”的结合——既符合甲公司的所有权主张，又为乙公司减轻了现金支付压力，且未违反公平原则（设备价值与抵扣金额基本匹配，双方无异议）； 后续义务的明确：调解协议同时约定“甲公司收到设备后开具37万元发票”，填补了“设备抵扣后发票开具”的实务空白，避免后续纠纷。 法律分析：所有权保留制度的核心功能是“担保债权实现”，本案中法院对设备抵扣的认可，体现了以下法律适用思路： 所有权与债权的衔接：甲公司基于所有权保留收回设备，同时将设备价值转化为对债务的抵销，实现了“所有权行使”与“债权清偿”的无缝衔接，符合《民法典》合同编“鼓励交易、减少损失”的立法精神； 公平原则的适用：设备抵扣金额需与设备实际价值匹配，若双方对价值有争议，法院可委托评估，但本案中双方无异议，故直接确认抵扣方案，提高争议解决效率； 风险防范的考量：调解协议中明确“若乙公司未按期返还设备，甲公司有权申请强制执行”，为甲公司的权利实现提供了后续保障，避免“抵扣约定落空”。 实务启示/价值评析 本案虽为调解案，但其背后的法律逻辑与实务操作细节，对律师办理分期付款买卖合同纠纷、一人公司债务纠纷等案件具有重要启示，同时对企业合规操作提出明确指引，亦存在需进一步观察的争议点。 对律师办理同类案件的实务启示 证据固定：构建“无懈可击”的证据链 合同履行证据的全面留存：需督促当事人保存与合同履行相关的全部凭证，如本案中的《客户交机验收单》（证明卖方履约）、付款回单（证明买方违约）、《分期还款协议》（证明违约事实自认）。其中，《分期还款协议》是关键——其不仅能确认欠款金额，还可视为“催告”凭证，直接触发法定解除条件。 维权成本证据的规范准备：主张律师费、保全费等损失时，需提交《委托代理合同》（明确收费标准与服务范围）、律师费发票（证明费用实际发生）、银行付款回单（证明费用已支付），三者缺一不可。本案中，甲公司的律师费主张因证据完整而被认可，可为同类案件提供参考。 一人公司股东责任的证据收集：若被告为一人公司，律师应提前收集“股东与公司财产混同”的初步证据，如股东用个人账户收取公司货款、股东与公司之间无正当理由的资金往来等，即便股东未举证，初步证据也可增强主张连带责任的说服力。 诉讼策略：灵活运用“解除+抵扣”的组合方案 合同解除的时机选择：若买方逾期付款达到合同约定比例或法定条件，应及时行使解除权，避免因“拖延行使”导致解除权消灭（如超过合同约定的解除权行使期限）。本案中，甲公司在违约事实明确后立即起诉，确保了解除权的有效行使。 违约金的主张与调整应对：若合同约定的违约金标准过高（如本案每日1‰），律师应提前告知当事人“可能面临调整”，并准备“实际损失”的证据（如资金占用损失的计算依据），以应对法院的调整审查；若调解中对方同意调整，可结合“债权实现效率”选择是否接受（如本案调整为LPR的1.5倍，虽低于约定标准，但可快速实现债权）。 设备抵扣的实务设计：若涉及所有权保留，律师可建议当事人在调解中提出“设备抵扣”方案，并明确以下细节：①设备的具体型号、编号（避免返还时型号不符）；②返还期限与地点（明确履行义务）；③未按期返还的违约责任（如按原欠款金额申请执行）；④发票开具义务（避免后续税务纠纷）。 调解技巧：平衡“权利实现”与“效率优先” 核心利益的明确与让步边界：调解前需与当事人确认“核心利益”（如本案中甲公司的核心利益是“收回货款或设备”），并设定“让步边界”（如放弃部分违约金以换取设备快速返还）。本案中，甲公司放弃剩余货款的前提是“乙公司按约履行”，既让步又不损害核心利益。 后续保障条款的嵌入：调解协议中需加入“违约惩罚条款”，如本案中的“未按期履行则恢复原债权主张”，避免对方“利用调解拖延履行”。同时，可约定“设备返还后的质量验收标准”，防止乙公司返还损坏设备导致甲公司损失。 对企业合规操作的建议 合同起草：细化“风险防范”条款 分期付款条款的明确化：需明确约定每期付款金额、付款时间、逾期付款的认定标准（如“逾期1日即视为违约”），避免“付款期限模糊”导致后续争议；同时，约定“逾期付款达到合同总额15%或逾期2个月以上”的具体解除条件，为后续解除权行使提供明确依据。 所有权保留条款的细化：需明确“设备所有权转移的条件”（如“付清全部货款后转移”）、“买方擅自处分设备的违约责任”（如“按设备价值的20%支付违约金”）、“设备迁移的通知义务”（如“买方需迁移设备的，应提前15日书面通知卖方，否则视为违约”），避免本案中“设备迁移后需补充说明”的被动情形。 一人公司缔约的特别注意：若交易对手为一人公司，应要求其股东出具《连带责任承诺函》，明确“股东对公司在本合同项下的债务承担连带责任”，无需等到诉讼阶段再主张股东责任，从源头降低债权风险。 履约管理：建立“动态跟踪”机制 买方付款的实时跟踪：卖方应建立付款台账，对每一期付款进行实时跟踪，一旦发现逾期，立即发送《催告函》（留存送达凭证，如EMS快递单、电子邮件记录），避免“逾期时间过长导致损失扩大”。 设备状态的定期核查：若约定所有权保留，卖方应定期核查设备状态（如使用情况、存放地点），防止买方擅自出售、抵押设备，一旦发现异常，立即采取保全措施（如本案中的设备查封），避免“所有权落空”。 对未来司法实践的潜在影响 积极影响：明确三类实务问题的裁判导向 违约金调整的标准：本案中，违约金从每日1‰（年化36.5%）调整为LPR的1.5倍（年化5%～6%），符合“以LPR为基准调整违约金”的司法趋势，可为后续类似案件提供参考，即“约定违约金年化利率超过LPR的4倍，大概率会被调整”。 一人公司股东责任的举证标准：本案中，李某因未提交任何“财产独立”证据而承担连带责任，进一步明确了“一人公司股东需提交年度审计报告、财务明细等实质性证据”，仅口头抗辩或提交不完整财务报表不足以证明“财产独立”。 所有权保留与设备抵扣的衔接：本案认可“设备抵扣货款”的方案，为后续类似案件提供了“所有权行使+债权清偿”的实务模板，预计未来司法实践中，法院会更倾向于支持此类“高效、减损”的履行方案。 争议点与需进一步观察的问题 设备抵扣价值的评估缺失：潜在风险需警惕 本案中，双方未对设备实际价值进行评估，直接约定“4台设备抵扣100万元”，虽提高了效率，但可能存在隐患：若乙公司后续主张“设备实际价值远超100万元”，或甲公司主张“设备价值不足100万元”，是否可另行起诉？目前司法实践中，对“调解协议中已确认的抵扣金额能否反悔”存在争议，部分法院认为“调解协议系双方自愿达成，应尊重其效力”，部分法院认为“若存在重大误解或显失公平，可申请撤销”。未来需进一步观察司法实践对该问题的统一态度。 违约金调整的理由说明：裁判透明度待提升 本案调解协议中，违约金从每日1‰调整为LPR的1.5倍，但未明确说明调整理由（如“实际损失为资金占用损失，按LPR的1.5倍计算已足以弥补损失”）。若为判决案，法院需在判决书中详细说明调整理由，但调解案中通常不体现。未来，若类似案件进入判决程序，法院对违约金调整理由的详细阐述，将更有利于统一司法标准。 一人公司股东连带责任的调解确认：是否弱化举证责任？ 本案中，李某在调解中自愿承担连带责任，未经过严格的举证质证程序（如未提交财务证据）。若后续类似案件中，一人公司股东在调解中均“自愿”承担责任，是否会导致的“举证责任倒置”规则被弱化？需观察未来司法实践中，法院是否会要求“调解中确认股东连带责任时，仍需审查股东是否提交‘财产独立’证据”，以避免股东“随意承诺、事后反悔”。 结语 本案作为一起典型的分期付款买卖合同纠纷调解案，其核心价值在于：以《民法典》为依据，明确了合同解除权行使、违约金调整、一人公司股东连带责任、所有权保留与设备抵扣等实务问题的法律适用逻辑，为律师办理同类案件提供了“证据固定-诉讼策略-调解技巧”的全流程参考，也为企业在分期付款交易中的合同起草、履约管理提供了合规指引。 从实务角度看，本案的最大启示在于：分期付款买卖合同纠纷的解决，需兼顾“权利实现”与“效率优先”——律师应通过全面的证据固定构建胜诉基础，通过灵活的诉讼策略（如“解除+抵扣”）提升债权实现效率；企业应通过细化合同条款、动态跟踪履约情况防范风险。同时，本案中存在的“设备抵扣价值评估缺失”“违约金调整理由不明确”等问题，也为未来司法实践的细化与统一提出了方向。 综上，本案虽非判决案，但其对分期付款买卖合同纠纷的实务指导价值不亚于典型判决，可作为律师、企业法务办理同类案件的重要参考范本。

‍ 关键词：买卖合同｜管辖权异议｜违约金｜履行障碍 案件基本情况 2021年5月，案涉双方签订《某地农村生活污水临时处理站工程项目设备采购安装合作协议》（下称《合作协议》），合同金额为1,609,000元，约定一方为另一方提供污水处理站一体化装置，并明确了工期、付款方式、设备调试验收等内容。 合同签署后，对方支付了30%的首付款。设备于2021年6月24日生产完毕，但对方迟迟未支付应付款项，也未配合履行合同义务，直至2022年7月，单方面发出《中止履行合作协议告知函》。原告遂依法提起诉讼。 本案由天津大有律师事务所代理，最终法院支持了原告全部请求。 案件要旨 买卖合同作为常见的商事合同，其履行过程中的争议，往往集中在交付、验收和付款义务的履行情况上。本案的核心争议为： 是否具备法定或合同约定的中止履行条件； 设备是否按约定完工； 合同应如何定性，适用哪地法院管辖； 被告是否构成违约，是否应承担违约金责任。 争议焦点与代理思路 法院管辖权的确定 代理律师成功争取案件由天津市滨海新区人民法院管辖，主要依据为： 合同履行地未明确，但争议标的为货币给付，合同履行地应为收款方所在地。 合同本质为设备买卖合同，履行地即为出卖方所在地，符合法律相关规定。 合同的性质与主体明确 被告试图将本案定性为加工承揽合同以转移管辖，但律师从合同内容、履行方式、交易目的等方面论证该合同应为买卖合同。 双方系独立签约主体，“背靠背”条款并无法律效力，不构成合同义务传导。 对方不具备中止履行的情形 所谓“中止履行”理由并非不可抗力或合同约定情形； 《合作协议》履行期已结束近一年，设备早已按约定完工； 被告单方面中止履行不符合合同和法律规定，视为无效。 事实查明与证据组织 律师团队围绕以下关键节点进行取证与论证： 设备生产完毕时间、通知履行记录； 发货义务、验收条件未履行事实； 设备存放多地、可随时发货的合理解释； 多次配合查看设备、被告消极对待义务； 提供详细设备采购清单及付款、照片等佐证材料。 实务启示与办案亮点 前期争取管辖权是胜诉关键 准确把握合同履行地与法律适用，成功避免被动应诉，打好基础。 合同定性决定管辖地及法律责任承担 厘清合同实质，避免被对方混淆定性，是诉讼策略的重要一步。 有效反制单方面“中止履行” 坚持履约主张，并提供连续证据证明自身履行情况，可打破对方无理中止行为的合法性假象。 成功主张四倍LPR违约金 虽合同未约定违约金，律师通过援引法律条款，为当事人争取到了高额违约赔偿，极大维护了其合法权益。 结语 合同纠纷中，证据链的扎实与代理律师的诉讼策略是胜败的关键。通过细致缜密的事实梳理、准确的法律适用和专业的出庭表现，律师为当事人挽回了损失并实现了法律救济。